Perché Bali?

Bali continua a essere una meta da sogno sia per acquirenti in cerca di stile di vita che per investitori. La sua combinazione unica di bellezze naturali, cultura e infrastruttura turistica mantiene alta la domanda tutto l'anno.

Principali motivazioni per acquistare:

• Mercato Airbnb forte con oltre l'80% di occupazione nelle aree chiave

• Prezzi accessibili rispetto ai mercati occidentali

• Crescita della popolazione di espatriati, nomadi e pensionati

• Nuove infrastrutture (aeroporto, strade a pedaggio, porti turistici)

• Potenziale di rendimento elevato dagli affitti a breve termine

Gli Stranieri Possono Acquistare Immobili a Bali?

Sì, ma non allo stesso modo dei cittadini indonesiani. Gli stranieri non possono possedere direttamente terra di proprietà libera, ma possono investire attraverso strutture legali come:

1. Affitto (Hak Sewa)

• Metodo più comune

• Contratti di affitto a lungo termine: 25–30 anni, spesso rinnovabili

• Legalmente sicuro se registrato correttamente

• Consente pieno utilizzo, diritti di rivendita e generazione di reddito

2. Diritto d'uso (Hak Pakai)

• Consente agli stranieri di utilizzare la terra per un massimo di 80 anni

• Deve essere utilizzata per scopi residenziali

• Richiede KITAS (permisso di soggiorno) o KITAP

• Applicabile solo su terreni zonati per usi residenziali

3. PT PMA (Società a Capitale Estero)

• Consente il pieno controllo della terra sotto Hak Guna Bangunan (Diritto di Costruzione)

• Ideale per immobili commerciali e affitti di ville

• Richiede una registrazione formale dell'azienda e conformità con il governo

• Idonea a richiedere più licenze (ad es. affitto, turismo)

Cosa Non Puoi Fare

• Acquistare proprietà libera (Hak Milik) a nome proprio

• Possedere terreni vicino a templi, spiagge o zone strategiche senza autorizzazione urbanistica

• Operare affitti a breve termine senza le licenze commerciali appropriate

Importante: Esegui sempre la dovuta diligenza con un consulente legale locale a Bali.

Bali è Adatta a Te?

✅ Ideale per:

• Investitori che puntano a redditi da affitti a breve termine

• Acquirenti in cerca di una seconda casa o base per la pensione

• Imprenditori che gestiscono hotel boutique o affitti di coworking/villa

• Nomadi digitali con statuto di residenza

❌ Non ideale per:

• Acquirenti che cercano terreni di proprietà libera senza strutturazione

• Investitori passivi che desiderano zero coinvolgimento (a causa della natura pratica)

• Coloro che si sentono a disagio con complessità burocratiche o legali

Zone Top per Investire a Bali (2025)

Canggu

• Capitale per nomadi digitali e ville di lusso

• Rendimenti da affitto più alti dell'isola

• Nuovi caffè, palestre e spazi di co-working che alimentano la domanda

• Rapido aumento dei prezzi, ma vicina alla saturazione in alcune zone

Uluwatu & Penisola di Bukit

• Nuovo hotspot con spiagge per surf e ville di lusso sulle scogliere

• Ideale per turisti a lungo termine e lavoratori remoti

• Prezzi di ingresso più bassi rispetto a Canggu/Seminyak

Seminyak & Petitenget

• Zona consolidata per espatriati e turisti

• Ristoranti e negozi di alta gamma

• Buona performance su Airbnb, ma offerta limitata di nuovo terreno

Ubud

• Centro culturale e benessere nell'entroterra

• Preferito da pensionati, yogi e viaggiatori spirituali

• Ottimo per ville boutique e ritiri

Sanur

• Più tranquilla, adatta alle famiglie e in crescita grazie agli upgrade infrastrutturali

• Ideale per pensionati o famiglie

• Nuovo porto e accesso al molo aumentano la domanda

Prezzi nel 2025 (Stime in USD)

Rendimenti da Affitto e Ritorni

Considerazioni Legali e Fiscali

• Spese Notarili e Legali: ~1.5%–2.5%

• Registrazione del contratto di affitto (opzionale ma raccomandata)

• Imposta proprietà (PBB): Molto bassa—spesso <$100/anno

• Imposta sugli affitti:

  • Imposta sul reddito personale: 10%–20%

  • Imposta alla fonte per proprietari stranieri: 20% se non c'è trattato fiscale

Licenze richieste per affitti:

• NIB (ID Aziendale)

• Pondok Wisata (Licenza per Affitti di Ville)

Errori Comuni da Evitare

• Acquistare terreni o ville senza verificare la zonizzazione (residenziale vs. cintura verde)

• Non registrare i contratti di affitto

• Fidarsi di agenti o sviluppatori non autorizzati

• Non ottenere le giuste licenze per affitti da Airbnb

• Saltare la dovuta diligenza sulla storia della proprietà o sui permessi di costruzione

Tendenze per il 2025

• Uluwatu e Nord Canggu in crescita di interesse mentre Canggu diventa affollata

• Ville off-grid e eco-resort nella giungla in aumento

• Forte crescita degli affitti a lungo termine per nomadi digitali

• Maggiore applicazione delle normative sulla zonizzazione e sugli affitti

Conclusione

Bali rimane uno dei mercati immobiliari più affascinanti del Sud-est asiatico, ma richiede conoscenza locale, la giusta struttura legale e un piano d'investimento chiaro. Anche se gli stranieri non possono acquistare terreni di proprietà libera, le strutture in affitto e le società consentono il pieno controllo, la generazione di reddito e il potenziale di rivendita.

Se stai cercando un ritorno sugli investimenti tropicale, ricchezza di stile di vita o flessibilità per la pensione, Bali nel 2025 ha ancora molto da offrire—se acquisti in modo intelligente, rimani conforme e ti concentri su zone ad alta domanda.