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Lista di controllo passo-passo per l'acquisto di immobili all'estero (2025)

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24/09/2025

Lista di controllo passo-passo per l'acquisto di immobili all'estero (2025)

Gli acquisti immobiliari internazionali comportano regole, valute e documenti spesso poco familiari. Una lista di controllo passo‑passo mantiene il processo chiaro, riduce i rischi e ti aiuta ad allineare pagamenti e documenti agli standard legali locali. Segui i 10 passaggi qui sotto per una transazione sicura.

Termini chiave in 20 secondi

Caparra di prenotazione: pagamento iniziale (spesso 5–10%) per bloccare l'immobile, imputato al momento del rogito.
Conto escrow/cliente: conto neutrale da cui i fondi vengono rilasciati al raggiungimento delle tappe concordate.
MT103: prova SWIFT di trasferimento internazionale che indica mittente, beneficiario e causale.
KYC/SoF: controlli di identità (Know Your Customer) e di origine dei fondi eseguiti da banche e notai.
Registrazione del titolo: iscrizione formale nel registro fondiario che ti rende il proprietario legale.

Lista di controllo internazionale in 10 passaggi

Definisci obiettivo e budget: stabilisci se l'immobile è per abitazione, investimento o trasferimento; fissa un budget realistico includendo spese e tasse.
Seleziona mercati e tipologie: valuta domanda, quadro normativo e requisiti di accesso per stranieri.
Forma il tuo team: scegli avvocato/notaro, agente autorizzato e, se necessario, consulente fiscale/FX.
Finanziamento e conformità: verifica la possibilità di mutuo per non residenti; prepara il fascicolo KYC/SoF; ottieni una pre‑approvazione quando possibile.
Visite e controlli preliminari: ispeziona l'immobile o richiedi un virtual tour; ordina un estratto catastale aggiornato e la verifica di oneri/gravami.
Fai un'offerta e negozia: concorda prezzo e condizioni; inserisci clausole su finanziamento o permessi.
Definisci l'architettura dei pagamenti: preferisci un conto escrow/cliente; fraziona i pagamenti (caparra → atto preliminare → rogito) con prove MT103 per ogni tranche.
Contratti e firma: contratto di prenotazione, compromesso o atto notarile; procura (PoA) per firma a distanza — verifica che sia legalizzata e accettata localmente.
Rogito e registrazione: il notaio firma e deposita l'atto; ritira l'estratto aggiornato del registro che attesta la tua proprietà.
Dopo il rogito: attiva utenze, stipula assicurazione, organizza property management o autorizzazioni per affitti.

Ripartizione dei costi — tutto in una tabella

Voce di costo	Fascia tipica	Note
Caparra / deposito	5–10% del prezzo d'acquisto	Imputata al rogito; non rimborsabile se l'acquirente si ritira
Oneri legali e notarili	~1–3%	Variano secondo la giurisdizione; includono redazione atto e verifiche di titolo
Tasse / imposte di trasferimento	~2–10%	Imposta di registro, imposta di trasferimento o IVA a seconda della tipologia immobiliare
Commissioni bancarie / FX	0.5–2% (spread)	Dipendono dal fornitore; i contratti forward riducono la variabilità
Registro e spese amministrative	~0.5–1%	Tassa di registrazione, estratti, oneri amministrativi
Perizia / assicurazione	~0.5–1%	Opzionale ma consigliata per valutazioni tecniche e coperture

Verifica segnali d'allarme (check rapido)

Pagamento richiesto su IBAN privato o in contanti.
Nessun estratto di registro aggiornato o certificato di gravami fornito.
Pressione per saltare perizia, verifica difetti o permessi «per risparmiare tempo».
Procura non legalizzata o non accettata dal registro locale.
La causale nel MT103 non corrisponde al testo del contratto.

Due note di esperti

“La chiarezza facilita le transazioni: un unico PDF indicizzato con tutti i contratti, documenti d'identità e prove è più rapido da registrare.” — Valerie, responsabile marketing

“Non temere le caparre — temi i documenti mancanti. Suddividi i pagamenti solo quando la documentazione è completa.” — Sercan, amministratore delegato

Errori comuni (e rimedi rapidi)

Tutti i fondi in un'unica soluzione → fraziona in base ai documenti; richiedi MT103 per ogni tranche.

Nessuna valutazione o perizia → commissiona una perizia indipendente; conserva foto datate.

Ignorare FX e spread → richiedi tariffe 'all‑in' dalla banca rispetto al fornitore FX; blocca un forward per le tranche.

Nessuna condizione di mutuo → inserisci clausola su finanziamento/permessi con data di scadenza (longstop).

FAQ

Quanto tempo richiede comprare all'estero? Di solito 2–4 mesi, ma può richiedere più tempo con finanziamenti o permessi complessi.

Serve una storia creditizia locale? Non sempre; referenze estere e lettere bancarie possono sostituire.

L'escrow è obbligatorio? Non sempre, ma è la soluzione più sicura per transazioni transfrontaliere; verifica la prassi locale.

Che cosa dimostra il pagamento? Prova MT103 + stato di completamento allineato con contratto/atto.

Cosa risponde questo articolo

Qual è il processo passo‑passo? Dieci passaggi chiari dagli obiettivi all'assistenza post‑rogito.
Quanto costa? Tabella con depositi, tasse, onorari legali, FX e assicurazione.
Come pagare in sicurezza? Conto escrow/cliente con MT103 per ogni tranche.
Quali documenti sono più importanti? Estratto di registro, certificato di gravami, contratti, procura.
Che cosa evitare? Verifica dei segnali d'allarme per individuare tempestivamente frodi e problemi di conformità.

Prossimi passi

Per checklist dettagliate per l'acquirente (contratti, causali, trigger per l'escrow) e modelli, consulta le risorse di consulenza. Per una panoramica completa dei servizi dalla ricerca alla registrazione, visita i nostri materiali.

VelesClub Int. supporta gli acquirenti con guide passo‑passo, strutture escrow e registrazioni trasparenti in tutto il mondo.