Perché scegliere la Serbia?

• Paese confinante con l'UE, caratterizzato da una forte crescita economica e un'infrastruttura in miglioramento

• Immobili a prezzi accessibili rispetto ai mercati dell'UE

• Incentivato da poli tecnologici come Belgrado, Novi Sad e Niš

• Elevata domanda di affitto da parte di studenti, espatriati e lavoratori remoti

• Stile di vita attraente, storia ricca e un settore turistico in espansione

Gli Stranieri Possono Acquistare Proprietà in Serbia?

Sì — sia i cittadini stranieri non UE che i cittadini serbi possono acquistare liberamente appartamenti, case e proprietà commerciali.

• Nessuna restrizione alla proprietà immobiliare per persone fisiche o aziende straniere

• Diritti legali equivalenti e piena proprietà, incluse le parcelle di terreno

Residency & Programmi di Permesso 2025

• Nessun “Golden Visa” legato all'acquisto di proprietà

• Le vie standard comprendono lavoro, investimento aziendale, ricongiunzione familiare

• Possedere una proprietà supporta le domande di visto/residenza, ma la sola proprietà non è sufficiente

Procedura Legale per l'Acquisto di Proprietà

1. Ottenere un Codice Fiscale Serbo (PIB) e aprire un conto bancario locale

2. Assumere un notaio e/o avvocato per ricerche di titoli e redazione di contratti

3. Firmare un pre-contratto con deposito (di solito 10%)

4. Eseguire la due diligence: titoli, oneri, documentazione edilizia

5. Finalizzare la vendita con un contratto notarile

6. Il notaio registra la proprietà presso il Catasto

7. Pagare tutte le tasse e le spese notarili applicabili

Imposte e Spese

• Imposta sulle Transazioni Immobiliari: 2,5% del prezzo di acquisto

• Spese Notarili e Legali: circa 1%–2%

• Commissioni degli Agenti: generalmente 2%–3% (spesso pagate dall'acquirente)

• Imposta Annuaria sulla Proprietà: 0,3%–1,5% del valore della proprietà

• Imposta sui Capital Gains: 15% sul profitto (esente se posseduta per oltre 2 anni o residenza principale)

• Imposta sul Reddito da Locazione: 10–15% flat a seconda della selezione lordo/rete

Accesso ai Mutui per Stranieri

• Le banche serbe concedono prestiti ai non residenti con prova di reddito stabile

• Loan-to-Value (LTV): di solito 60%–70%

• Tassi d'Interesse (2025): intorno al 4%–7%, variabili in base allo stato di credito

• Spesso sono richiesti pagamenti iniziali più elevati o garanti per gli stranieri

La Serbia è Giusta per Te?

✅ Ideale per:

• Investitori attenti al budget che cercano valore vicino all'UE

• Espatriati e professionisti remoti in cerca di proprietà in affitto

• Investitori buy-to-let che puntano su città in crescita nel settore tecnologico e turistico

• Investitori alle prime armi che testano opportunità nei mercati emergenti

❌ Meno ideale per:

• Coloro che si aspettano diritti di residenza solo per l'acquisto di un immobile

• Investitori che desiderano rendimenti rapidi e elevati

• Acquirenti non familiari con la burocrazia balcanica e la lingua

Luoghi Top per Acquistare in Serbia (2025)

Belgrado (Vračar, Novi Beograd, Dorćol)

• Capitale con forte domanda di affitti aziendali e studenteschi

• Ritorni: 4%–6% con valori immobiliari in aumento

Novi Sad

• Polo tecnologico, culturale e studentesco (Festival Exit)

• Ritorni: 5%–7%; prezzi moderati rispetto a Belgrado

Niš

• Centro IT e industriale in crescita, costi d'ingresso bassi

• Ritorni: 6%–8% con domanda crescente

Città Suburbane e Costiere (es. Zlatibor, Kopaonik)

• Proprietà turistiche e di montagna

• Ritorni stagionali: 7%–10% nel picco della stagione di affitto

Rendimento da Locazione e Panoramica ROI

Trend nel 2025

• Il mercato immobiliare di Belgrado continua a crescere grazie agli investimenti stranieri

• Novi Sad si espande con il settore IT e il turismo da festival

• Niš emerge come un mercato di affitti urbani in crescita, con prezzi accessibili

• Le locazioni per le vacanze sono in forte espansione nei resort montani e lacustri, sostenute dalla ripresa del turismo

Errori Comuni da Evitare

• Non verificare i dettagli del registro fondiario in lingua serba

• Trascurare le indagini tecniche - gli edifici più vecchi necessitano spesso di ristrutturazione

• Sottovalutare i costi delle agenzie e dei notai

• Aspettare un visto o una residenza dall'acquisto di una proprietà

• Ignorare le normative locali per le locazioni a breve termine nelle zone turistiche

Conclusione

La Serbia offre un mercato immobiliare in crescita, accessibile e aperto, ideale per investitori che puntano a rendimenti da affitti solidi e crescita del capitale nelle città europee emergenti. Anche se burocrazia e traduzione possono costituire ostacoli, i risultati possono essere gratificanti, soprattutto nei poli tecnologici e nelle mete turistiche. Con consigli locali e un’attenta due diligence, la Serbia rappresenta una meta d’investimento allettante per il 2025.