Acquistare immobili come non residente (2025): Regole e passi pratici
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16/09/2025
Acquistare immobili come non residente (2025): Regole e passi pratici
I non residenti possono acquistare proprietà all'estero, ma il processo spesso include controlli aggiuntivi. Questa guida spiega cosa aspettarsi, come funziona il finanziamento, quali documenti preparare e come strutturare un affare sicuro con prove di pagamento chiare.
Punti rapidi
Aspettati regole di finanziamento più rigide, possibili limiti sui tipi di proprietà e un pacchetto documentale più ampio. Con una preparazione anticipata e pagamenti trasparenti, la maggior parte degli ostacoli è gestibile.
Principali differenze per i compratori non residenti
| Area | Acquirenti residenti | Acquirenti non residenti |
|---|---|---|
| Diritti di proprietà | Di solito piena proprietà se consentito dalla legge locale | Potrebbero affrontare zone solo affitto, permessi o requisiti SPV |
| Finanziamenti | Scelta di banche più ampia, tassi più bassi | Meno banche, controlli più severi, maggiore acconto (30–40%) |
| Tasse e spese | Brackets locali standard | A volte tasse di acquisto più elevate; ritenuta sul reddito da locazione |
| Documenti | ID di base e prova di reddito | Pacchetto KYC/SoF ampliato; certificato di residenza fiscale; possibili traduzioni |
| Tempi | Approvazioni più brevi | Verifiche aggiuntive possono aggiungere settimane |
Preparazione passo dopo passo
1) Definisci il tuo profilo di acquirente. Chiarisci lo scopo (abitazione, investimento, uso misto), residenza fiscale e fonti di finanziamento (risparmi, vendita di beni, dividendi).
2) Costruisci il tuo pacchetto documentale. Passaporto, prova di indirizzo, codice fiscale, evidenze di reddito/beni, estratti conto bancari recenti e una breve narrativa sulla provenienza dei fondi. Aggiungi traduzioni certificate dove necessario.
3) Controlla le regole di proprietà in anticipo. La piena proprietà può essere aperta, ma alcune zone consentono solo l'affitto o richiedono permessi. Conferma prima di pagare un acconto.
4) Esplora le opzioni di finanziamento. Se hai bisogno di un mutuo, aspettati un patrimonio più elevato e più domande. Considera i tempi di pre-approvazione e le tipologie di tasso (fisso/variabile).
5) Imposta un metodo di pagamento sicuro. Usa il deposito a garanzia dove disponibile, oppure un trasferimento diretto con garanzie contrattuali e prove solide (ad es., MT103). Se desideri supporto strutturato attorno ai documenti, ai tempi e al coordinamento dei fornitori, leggi di più sui nostri servizi di consulenza immobiliare.
Costi tipici per i non residenti
| Voce di costo | Intervallo indicativo | Note |
|---|---|---|
| Riservazione / acconto | 5–10% | Riserva l'affare; accreditato al completamento |
| Tasse di acquisto | 3–12% | A volte più elevate per i non residenti |
| Notariale e registrazione | 0.2–1.0% | Esecuzione dell'atto e registrazione fondiaria |
| Consulenza legale | 0.5–1.5% | Revisione del contratto e del titolo |
| Commissioni bancarie e di trasferimento | 0.1–0.5% | Bonifici, MT103, spesa FX |
| Commissioni mutuo | 1–2% | Commissione di organizzazione e premio di rischio |
Documenti dell'affare — tieni pronto questo pacchetto
Lettera di offerta; contratto di riservazione/preliminare; contratto finale/atto; estratto titolo recente o riferimento atto; mappa/catasto; autorizzazione del venditore alla vendita; regolamento condominiale/HOA (se presente); dichiarazione di completamento/fattura; prova bancaria per trasferimenti (ad es., MT103).
Come rendere i pagamenti più sicuri
Specifica i controlli di deposito nel contratto se paghi direttamente: lega ogni pagamento a un documento che riceverai (atto, chiavi, liberatoria). Allinea la tua narrativa di bonifico al contratto o alla fattura, e conserva copie di MT103. Per indicazioni su percorsi sicuri e pagamenti tracciabili, scopri di più su supporto per pagamenti internazionali sicuri.
Due note di esperti
“Se sei un non residente, presumi che la banca richieda il doppio dei documenti — preparati in anticipo.” — Noah, Specialista Mutui, VelesClub Int.
“La proprietà può essere aperta in legge ma limitata nella pratica — verifica con l'estratto del registro, non solo con il venditore.” — Elena, Consulente Immobiliare Senior, VelesClub Int.
Errori comuni (e soluzioni semplici)
Aspettarsi termini di mutuo da residente → pianifica un patrimonio maggiore o preparati a negoziare su prezzo e tempistiche.
Saltare i controlli sui permessi → conferma le regole della zona e le approvazioni prima dell'acconto.
Pacchetto KYC/SoF in ritardo → costruiscilo prima delle visite per evitare ritardi bancari.
Pagamento unico senza prova → usa fasi o mantieni un'ultima tranche; conserva sempre le prove bancarie.
FAQ
I non residenti possono possedere la piena proprietà? A volte sì, a volte solo affitto. Controlla sempre la zona e la classe della proprietà.
I non residenti pagano più tasse? Spesso sì all'acquisto, e il reddito da locazione potrebbe avere una ritenuta.
Posso ottenere un mutuo? Possibile, ma con maggiore patrimonio, meno opzioni bancarie e controlli più rigorosi.
Quali documenti sono essenziali? Passaporto, prova di indirizzo, codice fiscale, estratti conto bancari, prova di reddito e una breve storia sulla provenienza dei fondi, con traduzioni dove richiesto.
Prossimi passi
Se desideri un processo completo — dalle regole e finanziamenti ai documenti e alla conclusione — scopri di più sui nostri servizi. VelesClub Int. supporta gli acquirenti con pagamenti conformi, due diligence e chiusure coordinate in tutto il mondo.
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