Investire in immobili internazionali può essere emozionante e redditizio, ma è anche legalmente complesso. Ogni paese ha il proprio insieme di regole che regolano ciò che gli stranieri possono e non possono fare riguardo alla proprietà. Queste leggi possono influenzare i tuoi diritti, la tua possibilità di generare reddito da affitto e anche il tuo stato di visto.

Questa guida delinea le principali leggi sulla proprietà nei mercati più popolari e sottolinea a cosa devono prestare attenzione gli acquirenti internazionali nel 2025.

Perché esistono le leggi sulla proprietà degli stranieri

I paesi impongono restrizioni per:

• Proteggere gli interessi nazionali e il patrimonio culturale

• Prevenire bolle speculative immobiliari.

• Mantenere l'accessibilità abitativa per i cittadini.

• Assicurare che gli investimenti stranieri siano in linea con gli obiettivi economici nazionali.

1. Thailandia

• Possesso di terreni: Gli stranieri non possono possedere direttamente terreni.

• Condomini: Gli stranieri possono possedere fino al 49% delle unità in un edificio condominiale (in base all'area).

• Opzione di leasing: I contratti di locazione rinnovabili di 30 anni sono comuni.

• Soluzione alternativa: Alcuni utilizzano aziende thailandesi per detenere terreni, ma questo può essere rischioso e spesso illegale se lo straniero controlla l'azienda.

• Tendenza recente: Il governo sta considerando di allentare le restrizioni sulla proprietà nelle zone designate per gli investimenti.

2. Portogallo

• Possesso a titolo pieno: Completamente consentito.

• Visto d'Oro: Ancora disponibile tramite alcuni acquisti immobiliari (soprattutto nelle regioni interne).

• Restrizioni: Le proprietà nelle città costiere come Lisbona e Porto non sono più idonee per i visti di residenza.

• Tasse: I residenti non abituali possono beneficiare di esenzioni fiscali fino a 10 anni.

3. Emirati Arabi Uniti (UAE)

• Zone di proprietà: Gli stranieri possono acquistare proprietà a titolo pieno in aree designate.

• Località popolari: Dubai Marina, Centro di Dubai, Palm Jumeirah e Yas Island (Abu Dhabi).

• Residenza a lungo termine: Investire in immobili può qualificarti per un visto d'Oro di 10 anni (investimento minimo di AED 2 milioni).

• Strutture aziendali: L'acquisto tramite aziende offshore o locali è consentito con la giusta licenza.

4. Turchia

• Possesso a titolo pieno: Disponibile per la maggior parte delle nazionalità.

• Cittadinanza tramite investimento: L'acquisto di una proprietà da 400.000 $ consente di ottenere la cittadinanza turca accelerata.

• Autorizzazione militare: Le proprietà vicino a zone riservate richiedono l'approvazione del Ministero della Difesa.

• Limite di proprietà straniera: Gli stranieri non possono possedere più del 10% del terreno in un determinato distretto.

5. Indonesia (Bali)

• Possesso di terreni: Non è consentito il possesso diretto.

• Modello di leasing: Gli stranieri utilizzano contratti di locazione da 25 a 30 anni con opzioni di estensione.

• Hak Pakai (Diritto d'uso): Un diritto di proprietà a lungo termine concesso agli stranieri, con alcune restrizioni.

• Possesso aziendale: Alcuni stranieri costituiscono una PT PMA (azienda di investimento straniero), ma ciò comporta elevati requisiti di conformità.

6. Spagna

• Possesso a titolo pieno: Completamente legale per gli stranieri.

• Accesso al Visto d'Oro: Disponibile per acquisti superiori a €500.000.

• Regole di locazione: Variano a seconda della regione: alcune città (come Barcellona) hanno divieti sugli affitti a breve termine.

• Tasse sulle plusvalenze: Si applicano in caso di rivendita; esenzioni esistono per residenti di lungo periodo nell'UE.

7. Grecia

• Possesso a titolo pieno: Consentito per gli stranieri, con minime restrizioni nelle zone militari.

• Visto d'Oro: €250.000 (aumenta a €500.000 nelle città principali).

• Registrazione della proprietà: Deve essere registrata presso il catasto nazionale.

8. Stati Uniti

• Possesso a titolo pieno: Nessuna restrizione per nazionalità.

• Tasse sulla proprietà: Si applicano a livello locale.

• Rischio di tassazione patrimoniale: I non residenti affrontano un'elevata esposizione all'imposta sulle successioni, fino al 40%.

• Strategia LLC: Gli stranieri utilizzano spesso LLC negli Stati Uniti per proteggere i beni e ridurre le tasse sulle successioni.

Segnali d'allerta legali da evitare

1. Strutture di nominato: Usare locali o aziende false per eludere le leggi può portare a confische e azioni legali.

2. Sviluppatori non registrati: Sempre verificare se un sviluppatore è autorizzato e conforme.

3. Promesse fuorvianti: Essere scettici riguardo agli agenti che promettono ritorni garantiti o cittadinanza accelerata.

4. Documentazione incompleta: Assicurarsi che i contratti siano notarizzati, registrati e tradotti se necessario.

5. Controversie sul titolo: Utilizzare l'assicurazione sul titolo dove disponibile.

Come proteggerti legalmente

• Assumi un avvocato immobiliare locale: Che parli la tua lingua e abbia esperienza internazionale.

• Conduci una due diligence: Verifica i titoli di proprietà, le leggi urbanistiche e i precedenti degli sviluppatori.

• Comprendi le regole di uscita: Alcuni paesi limitano la rivendita da parte di stranieri o impongono tasse speciali.

• Fai mettere tutto per iscritto: Gli accordi verbali sono raramente applicabili oltre confine.

Implicazioni fiscali e di reporting

Possedere proprietà all'estero può richiedere:

• Dichiarare beni nel proprio paese d'origine

• Presentare rapporti annuali su proprietà o reddito da locazione

• Comprendere i trattati contro la doppia imposizione

Conclusioni

Investire in proprietà all'estero può offrire vantaggi finanziari e di stile di vita, ma solo quando operi all'interno del quadro legale. Ignorare le leggi sulla proprietà può portare a multe, perdita dell'investimento e revoca del visto. Con la giusta guida legale, il settore immobiliare può essere uno strumento potente per la diversificazione globale e la libertà personale.

Assicurati che le chiavi della tua proprietà da sogno vengano con il giusto accesso legale.