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Imposte immobiliari internazionali (2025): guida per l'acquirente

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24/09/2025

Imposte immobiliari internazionali (2025): guida per l'acquirente

Quando acquistate una proprietà all'estero siete soggetti a imposte in quattro momenti: all'acquisto, durante la detenzione, sul reddito da locazione e in occasione della vendita. Questa guida spiega ogni imposta in termini semplici, mostra gli intervalli tipici e offre un modo rapido per stimare l'importo prima di impegnarvi.

Tipi di imposte lungo la transazione — tabella rapida

Fase	Imposta / onere	Intervallo tipico	Chi paga	Note
Acquisto	Imposta di bollo / imposta di trasferimento o IVA su nuove costruzioni	3–10% (l'IVA può essere più alta sulle nuove costruzioni)	Acquirente	Varia in base agli scaglioni di prezzo e al tipo di immobile
Acquisto	Spese notarili e di registrazione	0.2–1.0%	Acquirente	Stipula dell'atto e trascrizione nel registro immobiliare
Detenzione	Imposta immobiliare annuale	0.1–1.0% del valore accertato	Proprietario	La valutazione varia in base al comune
Reddito	Tassa sul reddito da locazione / ritenuta	10–30% sul netto o sul lordo	Proprietario	Aliquote e deduzioni dipendono dalla residenza e dalla struttura
Uscita	Imposta sulle plusvalenze	5–28% sulla plusvalenza	Venditore	Il periodo di detenzione e le esenzioni riducono l'importo
Patrimonio / altri	Imposte patrimoniali/di solidarietà, maggiorazioni locali	Dipende dalla giurisdizione	Proprietario	Si applica solo in alcuni Paesi/regioni

Cosa influisce sull'importo delle imposte

Fattore	Effetto	Cosa fare
Tipo di immobile	Le nuove costruzioni possono essere soggette a IVA; le rivendite solitamente pagano imposta di trasferimento	Verificate quale regime si applica prima di versare la caparra
Uso (abitazione vs affitto)	Il reddito da locazione può comportare ritenute e obblighi di dichiarazione	Tenete traccia dei costi deducibili; verificate le regole sugli affitti brevi
Forma di proprietà	Persona fisica vs società (SPV) modifica aliquote e adempimenti	Modellate entrambe le opzioni; includete costi amministrativi/bancari
Periodo di detenzione	Una detenzione più lunga può ridurre l'imposta sulle plusvalenze	Verificate le regole di riduzione e le esenzioni
Residenza fiscale	Determina dove viene tassato il reddito e se si applicano crediti	Ricorrete ai trattati (DTT) per evitare la doppia imposizione
Finanziamento	La deducibilità degli interessi varia per Paese	Conservate le prove bancarie; verificate i limiti locali sulle deduzioni

Un modo semplice per stimare prima di comprare

Regola pratica: le imposte e gli oneri d'acquisto spesso aggiungono 4–12% oltre al prezzo. L'imposta annuale può essere 0.1–1.0% del valore accertato. Se affittate, prevedete una tassazione del 10–30% sul reddito netto o lordo a seconda del regime. Le imposte sulle plusvalenze in uscita possono essere 5–28% della plusvalenza, ridotte da detrazioni ed eventuali periodi di detenzione.

Esempio pratico (solo illustrativo)

Prezzo: 300,000. Imposte/spese d'acquisto al 8% ≈ 24,000. Imposta annuale allo 0.5% su 300,000 ≈ 1,500. Affitti 18,000/anno; netto dopo spese 14,000; imposta sul reddito al 20% ≈ 2,800. Vendita successiva a 360,000 → plusvalenza 60,000; imposta sulle plusvalenze al 15% ≈ 9,000 (prima delle esenzioni). Verificate sempre le fasce locali.

Documenti che verranno richiesti dal punto di vista fiscale

Contratto/rogito di vendita; fatture e prove di pagamento; copie MT103 bancarie; perizie o avvisi di accertamento; contratti di locazione e ricevute; fatture di spesa (assicurazione, amministrazione condominiale, riparazioni); estratti conto del prestito; certificazione di residenza/partita fiscale; moduli per il sollievo ai sensi dei trattati (se applicabile).

Proprietà personale vs societaria (visione generale)

Personale: configurazione più semplice, meno adempimenti; redditi e plusvalenze tassati in capo a voi. Società (SPV): può agevolare la comproprietà o la gestione di determinate restrizioni; comporta costi amministrativi, obblighi societari e requisiti bancari/KYC più stringenti. Modellate entrambe le opzioni considerando il costo totale (tasse + amministrazione + banca).

Obblighi dichiarativi transfrontalieri e doppia imposizione

Molti Paesi hanno trattati contro la doppia imposizione (DTT). Di norma, il reddito da locazione è tassato nel Paese in cui si trova l'immobile; il Paese di residenza può tassarlo nuovamente ma concede un credito d'imposta. Conservate le prove e presentate le dichiarazioni entro i termini in entrambi i Paesi per poter utilizzare correttamente i crediti. Per profili complessi (redditi multipli, trasferimenti di residenza), approfondite i nostri servizi di assistenza fiscale e di strutturazione.

Due note di esperti

«Registrate ogni euro o dollaro speso per la proprietà — una contabilità pulita spesso riduce la base imponibile su reddito e plusvalenze.» — Maya, consulente fiscale e di strutturazione, VelesClub Int.

«Prima di firmare, valutate il costo totale: l'imposta d'acquisto oggi, l'imposta annuale domani e l'imposta in uscita dopo — questo è il vostro rendimento reale.» — Diego, analista di mercato, VelesClub Int.

Errori comuni (e rimedi rapidi)

Dimenticare che IVA/imposta di trasferimento dipendono dal tipo di immobile → confermate il regime in anticipo.

Assumere che l'affitto sia esente da imposte → verificate ritenute e obblighi di dichiarazione prima di mettere l'immobile in affitto.

Nessuna prova del trasferimento → conservate MT103 e fate combaciare la documentazione con il contratto.

Ignorare maggiorazioni locali → alcune città applicano una percentuale aggiuntiva sulle seconde case.

Domande frequenti

L'imposta d'acquisto è sempre uguale? No — dipende da scaglioni di prezzo, tipo di immobile e località.

Posso detrarre le spese dagli affitti? Spesso sì (gestione, riparazioni, interessi), ma le regole variano.

I trattati contro la doppia imposizione eliminano tutte le imposte? No — di solito concedono un credito d'imposta, non un'esenzione totale.

Una società riduce sempre le imposte? Non necessariamente; considerate i costi amministrativi e bancari prima di scegliere.

Prossimi passi

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