Escrow vs conto cliente: confronto chiaro 2025

Questa guida spiega le reali differenze tra un conto escrow e un conto cliente (separato) quando si paga un immobile oltre confine. Scoprirai come ciascuna opzione protegge i tuoi fondi, quanto è veloce, quanto costa, quali documenti richiedono le banche e quando conviene scegliere l’una o l’altra. Il linguaggio è semplice per facilitare la traduzione.

Elaborato da VelesClub Int. insieme al partner UNIBROKER.

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Sintesi rapida

Entrambe le opzioni trattengono il tuo denaro in modo sicuro fino al verificarsi di una condizione scritta e semplice. La differenza principale è chi detiene i fondi e come viene applicata la regola di rilascio.

• Escrow: un soggetto neutrale (agente escrow o notaio) rilascia i fondi solo quando una condizione rigorosa è dimostrata.
• Conto cliente (separato): un professionista autorizzato detiene i fondi secondo un breve mandato scritto che indica chi firma e quali prove verificare.

Confronto fianco a fianco

Usa questa tabella per una panoramica veloce. Mostra gli aspetti rilevanti nelle transazioni reali.

Che cos'è un conto escrow (in parole semplici)

Escrow è un conto protetto dove il denaro resta fino al verificarsi di una condizione chiara. La condizione deve essere espressa in una sola breve frase, ad esempio: “rilasciare quando il registro emette il titolo a nome dell’acquirente” o “rilasciare al verbale di consegna autenticato”. Il detentore escrow è neutrale e applica la regola. Questo rende l’escrow particolarmente adatto a progetti a tappe e operazioni con sviluppatori.

Che cos'è un conto cliente (separato)

Un conto cliente trattiene i fondi separatamente dal patrimonio della società. Un professionista autorizzato (studio notarile, studio legale o agente regolamentato) lo gestisce secondo un breve mandato. Il mandato indica chi dà istruzioni di rilascio, quali documenti vanno verificati e cosa fare se una parte resta inerte. Questa soluzione è spesso più rapida per vendite private semplici.

Quando scegliere ogni opzione

Scegli escrow quando la transazione è a tappe, è coinvolto uno sviluppatore o vuoi un controllo neutrale con verifiche rigorose. In alcuni Paesi l’escrow è obbligatorio per determinati progetti.

Scegli un conto cliente per una chiusura semplice e unica con un venditore verificato, un atto di consegna chiaro e un mandato breve. Assicurati che il mandato contenga un meccanismo di fallback (es.: rilascio dopo N giorni se una parte non risponde).

Commissioni, tempi e cambio (cosa aspettarsi)

Commissioni. Previsti costi di bonifico bancario, possibili commissioni dei corrispondenti e in aggiunta le fee per l’escrow o per il gestore del conto. La SPA dovrebbe specificare chi paga cosa.

Tempi. I conti cliente sono spesso più veloci (T+1–T+3). L’escrow può richiedere T+1–T+5, perché il detentore deve verificare la condizione prima del rilascio.

Cambio (FX). Se il prezzo è nella valuta locale e detieni USD/EUR, confronta due opzioni: convertire prima dell’invio o convertire a destinazione. Richiedi spreads scritti e il costo totale; scegli l’opzione più economica dopo aver considerato tutte le commissioni.

Documenti richiesti da entrambe le opzioni

Documenti della transazione: Sale and Purchase Agreement (SPA) o contratto di prenotazione, fattura o piano di pagamenti e dettagli chiari del beneficiario.

I tuoi documenti: Passaporto, prova di indirizzo e documenti sulla provenienza dei fondi (stipendio, risparmi, vendita di un asset, reddito da investimenti).

Elementi extra: Codice fiscale se richiesto; procura se firmi da remoto; e la lettera escrow o la lettera di mandato redatte in termini semplici. Per traduzioni giurate e correzioni di impaginazione, usa le nostre traduzioni.

Come scegliere nella pratica (passo dopo passo)

Step 1 — Valuta la natura dell’operazione. Off‑plan o a tappe? Scegli escrow. Vendita privata semplice? Un conto cliente può essere più rapido.

Step 2 — Redigi la regola di rilascio. Mantienila in una sola frase chiara. Per l’escrow: “rilasciare al certificato del registro”. Per il conto cliente: “rilasciare dopo che entrambe le parti firmano il verbale di consegna, e il detentore lo verifica”.

Step 3 — Definisci le firme e il fallback. Specifica chi dà l’istruzione di rilascio e come vengono verificate le prove. Aggiungi un meccanismo di fallback se una parte resta inerte per N giorni.

Step 4 — Prepara KYC/SoF per tempo. La maggior parte dei blocchi deriva da documenti mancanti. Prepara tutto prima di inviare i fondi.

Step 5 — Allinea tempi e cut‑off. Chiedi gli orari di cut‑off bancari e i route dei corrispondenti. Aggiungi un buffer di 2–3 giorni per i controlli.

Esempi

Esempio A — Off‑plan con tappe. L’acquirente versa il 10% di prenotazione e poi pagamenti a milestone. L’escrow trattiene i fondi e rilascia in base ai certificati di avanzamento. Questo mantiene allineati sviluppatore e acquirente e riduce il rischio di contenziosi.

Esempio B — Vendita privata (immobile completato). L’acquirente versa su un conto cliente gestito da uno studio notarile. Il mandato dice: rilascio dopo l’atto di consegna notarile e la ricezione del certificato del registro. Lo studio verifica i documenti e rilascia i fondi rapidamente.

Errori comuni (con soluzioni semplici)

Formulazione vaga della condizione. Soluzione: scrivi una sola frase chiara. Condizioni lunghe causano ritardi prolungati.

Lacune nel mandato dei conti cliente. Soluzione: indica chi firma, quali prove verificare e cosa fare se una parte non risponde.

Dati non corrispondenti tra i documenti. Soluzione: copia nomi e numeri dalla SPA in ogni modulo e comunicazione.

KYC/SoF inviati in ritardo. Soluzione: invia KYC e documenti sulla provenienza dei fondi insieme alla richiesta di pagamento, non dopo che compare un blocco.

Mini glossario

Escrow: un conto protetto che trattiene denaro fino al verificarsi di una condizione.

Conto cliente (separato): un conto speciale che custodisce i fondi dei clienti separatamente dal patrimonio della società, gestito tramite mandato.

Lettera di mandato: un breve documento che indica chi istruisce il detentore, quali documenti verificare e quando rilasciare i fondi.

Condizione di rilascio: un trigger chiaro, come “registro emette titolo” o “verbale di consegna firmato”.

Commento dell’esperto

“Se la tua regola di rilascio sta in una sola frase, il pagamento è di solito rapido. Se richiede un paragrafo, aspettati giorni di scambi.”
— Diego, Risk & Compliance Lead

FAQ

Qual è più sicuro: escrow o conto cliente? Entrambe le soluzioni proteggono i fondi. L’escrow è più rigoroso ed è preferibile per operazioni a tappe. Un conto cliente è solido quando il mandato è chiaro e la vendita è semplice.

Qual è più veloce? I conti cliente sono spesso più rapidi (T+1–T+3). L’escrow può impiegare T+1–T+5 perché il detentore deve verificare la condizione.

Serve comunque lo SWIFT MT103? Sì. Condividi la conferma per far combaciare il riferimento e tracciare il bonifico.

Quali documenti devo preparare? SPA o contratto di prenotazione, fattura o piano dei pagamenti, ID/KYC, documenti sulla provenienza dei fondi e, se applicabile, lettera escrow o lettera di mandato. Traduci o legalizza i documenti se necessario.

Prossimi passi

Scegli l’opzione che si adatta alla tua operazione. Se l’operazione prevede tappe, opta per l’escrow. Se è una vendita privata semplice, un conto cliente con un mandato chiaro può essere più veloce. Prepara KYC e documenti sulla provenienza dei fondi in anticipo e concorda una regola di rilascio breve e scritta.

VelesClub Int., insieme al partner UNIBROKER, coordina pagamenti e documentazione conformi end‑to‑end per proteggere i tuoi fondi e il tuo titolo di proprietà.

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