Acquistare una proprietà in Svezia da straniero: come pagare, quanto costa e come evitare ritardi

Risposta rapida

Caparra (handpenning): normalmente intorno al 10%, versata sul conto cliente dell'agente o del legale con il riferimento contratto esatto. Fondi per il rogito: se la liquidazione è in SEK, trasferire via SWIFT sul conto in SEK; se è prevista un'opzione in EUR, la SEPA è più prevedibile. Costi principali: prevedete lagfart (spesso 1,5% nei casi comuni) e pantbrev (2% sul valore del nuovo titolo ipotecario) più le tasse di registrazione fisse, onorari legali e commissioni FX/bancarie.

Chi detiene i fondi e come vengono rilasciati

I fondi restano di norma su un conto cliente regolamentato fino al soddisfacimento delle condizioni. L'agente/il legale rilascia caparra e saldo in base al contratto: documenti firmati, gravami gestiti, consegna programmata. Questa struttura tutela entrambe le parti e semplifica la riconciliazione se la causale del bonifico corrisponde esattamente al contratto.

Quale circuito usare e perché

Liquidazione in SEK → SWIFT: usare SWIFT verso il conto in SEK, concordare il tipo di addebito (OUR se il venditore deve ricevere l'importo netto) e confermare cut-off e intermediari. Liquidazione in EUR → SEPA: dove possibile, la SEPA offre T+0/T+1 con commissioni trasparenti. Copiate sempre la linea di riferimento esatta (numero SPA, ID proprietà) nel messaggio di pagamento.

Pianificazione FX per mantenere intatto il budget

I bonifici immobiliari sono sensibili al cambio. Per una data di rogito fissa prenotate un forward e finanziare un saldo in SEK/EUR in anticipo; per tempistiche flessibili convertite in 2–4 tranche per mediarsi il tasso. Se l'operazione prevede caparra e saldo, convertite la caparra per tempo e coprite il resto con una scala di forward allineata alla settimana prevista per il rogito.

Lagfart, pantbrev e altri costi

Lagfart: tassa di registrazione del titolo spesso calcolata come percentuale del prezzo di acquisto in molti casi (spesso 1,5% per le persone fisiche) più un contributo fisso di registrazione. Pantbrev: imposta sul titolo ipotecario normalmente pari al 2% sul valore di qualsiasi nuovo pantbrev emesso, oltre a un onere fisso. Richiedete all'agente/legale un unico prospetto di chiusura che dettagli questi importi insieme alle commissioni bancarie e ai netti esatti richiesti.

Documento unico per superare i controlli bancari

Preparate un PDF indicizzato prima del primo bonifico: 1) passaporto + prova di residenza (o estratto societario + titolarità effettiva), 2) offerta/contratto (SPA), addendum e prospetto di chiusura, 3) prove della provenienza dei fondi (buste paga + dichiarazioni dei redditi, delibere sui dividendi o atti di vendita di beni con estratti conto), 4) conferme FX se avete convertito, 5) istruzioni di escrow e un semplice protocollo di rilascio. La coerenza di nomi legali e importi tra i documenti accelera le verifiche di compliance.

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Causale del pagamento: cosa scrivere per consentire il matching immediato

Usate diciture basate sul contratto: “Caparra ai sensi SPA [Numero], Proprietà [Indirizzo/ID]”; “Pagamento saldo, SPA [Numero], Stoccolma”; “Commissioni e imposte secondo prospetto [Data]”. Evitate descrizioni vaghe come “pagamento proprietà”. Se tasse o oneri devono essere inviati separatamente, effettuate trasferimenti distinti con causali diverse.

Tempistiche dall'offerta alle chiavi

1) Offerta accettata & caparra. Riceverete le coordinate per il conto cliente e il testo di riferimento esatto. Confermate per iscritto valuta, circuito, commissioni e cut-off.

2) Contratto & finanziamento. Accertatevi delle esigenze relative ai pantbrev; se viene emesso un nuovo titolo ipotecario, prevedete la relativa imposta e spesa. Chiedete al legale di includere tutto nel medesimo prospetto di chiusura.

3) FX & limiti bancari. Per bonifici di importo elevato richiedete aumenti di limite 24–48 ore prima; decidete per un forward o per tranche e raccogliete le conferme.

4) Bonifico della caparra. Trasmettete al mattino; condividete la prova (ID end-to-end SEPA o SWIFT MT103) con l'agente/legale nello stesso thread dei documenti.

5) Settimana del rogito. Riconfermate i dettagli del beneficiario; se i tempi sono stretti, compesate i fondi il giorno lavorativo precedente. Allineate il rilascio e la consegna delle chiavi nello stesso thread email per evitare fraintendimenti.

6) Registrazione. L'agente/il legale presenta la domanda per la lagfart e si occupa di tasse e pantbrev dove necessario, utilizzando i fondi già presenti sul conto cliente secondo il prospetto.

Errori comuni — e rimedi rapidi

Riferimenti vaghi o mancanti: inserite sempre i numeri SPA e gli ID delle proprietà. Decisioni FX tardive: bloccate un forward per date fisse o convertite a tranche per tempistiche flessibili. Errori di battitura in nomi o conti: copiate e incollate dai documenti ufficiali. Suddividere i fondi senza consenso: fatelo solo con approvazione scritta e causali distinte. Invii oltre il cut-off: trasmettete in anticipo; evitate i weekend per rogiti di lunedì.

Passi successivi

Richiedete un unico prospetto di chiusura con valuta, circuito, commissioni e riferimenti; preparate un PDF indicizzato; pianificate l'FX e ottenete i limiti bancari; calendarizzate i trasferimenti tenendo conto di cut-off e festività; e condividete le prove nello stesso thread per il rilascio immediato. VelesClub Int., insieme al nostro partner UNIBROKER, supporta trasferimenti internazionali sicuri e workflow di completamento immobiliare end-to-end per la Svezia e altre destinazioni.