Principale Blog Come acquistare proprietà all'estero: passaggi, costi e tasse (Guida 2025)

Come acquistare proprietà all'estero: passaggi, costi e tasse (Guida 2025)

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25/09/2025

Come acquistare proprietà all'estero: passaggi, costi e tasse (Guida 2025)

Panoramica

Questa guida offre un percorso semplice e neutrale rispetto al paese per acquistare una casa all'estero. Troverai i passaggi chiave, i documenti, le modalità di pagamento, le tempistiche e come si presentano i costi reali nella pratica. Il linguaggio è chiaro per facilitarne la traduzione in altre lingue.

Parti con il team giusto: Esplora proprietà e assistenza all'acquirente • Pianifica una modalità di pagamento sicura: instradamento internazionale dei pagamenti immobiliari

Passo dopo passo: dalla ricerca alle chiavi

Definisci obiettivo e budget. Prima casa, uso vacanze o investimento? Decidi un budget totale (prezzo + tasse + commissioni + viaggi + arredamento). Mantieni un margine del 5–10% per imprevisti.
Seleziona le località. Confronta regole di residenza, tipi di proprietà (proprietà piena/locazione/condominio), clima, scuole e limiti di affitto. Verifica i diritti di proprietà e la qualità della registrazione.
Prepara i documenti dell'acquirente. Passaporto, prova di indirizzo (≤90 giorni), prova della provenienza dei fondi (stipendio, risparmi, vendita di un bene) e un fascicolo con PDF chiari (no screenshot). Se necessario, prepara traduzioni giurate o un'apostille.
Pianifica un viaggio per le visite. Prenota 3–5 giorni nelle aree target. Mantieni il calendario flessibile. Concentrati su 6–10 proprietà che corrispondono al tuo piano. Se servono visti o regole di transito, prevedili per tempo.
Fai un’offerta e firma una prenotazione. La prenotazione o il contratto di compravendita (SPA) definisce prezzo, date e condizioni. Tieni il testo breve e chiaro. Se è richiesta una caparra, valuta di tenerla in escrow o in un conto cliente (segregato).
Esegui la due diligence. Titolo, ipoteche, utenze, permessi di costruzione, stato dell'assemblea condominiale. Richiedi un estratto del registro aggiornato e un elenco chiaro di ciò che è incluso nella vendita.
Scegli la modalità di pagamento. Escrow per operazioni a stati o vendite da costruttore; conto cliente (segregato) o completamento notarile per vendite private semplici. Allinea scadenze bancarie e riferimenti per evitare blocchi.
Rogito e consegna. Firma davanti a notaio o registro (se previsto). Verifica che i fondi siano rilasciati solo dopo la prova di rilascio (es. il registro rilascia il titolo). Ritira le chiavi e le letture delle utenze.
Dopo il completamento. Registra le utenze, attiva le assicurazioni, paga eventuali tasse o diritti di registrazione post-completamento e conserva tutti i documenti in una cartella digitale unica.

Checklist documenti (pacchetto base)

Identità: passaporto; talvolta un secondo documento (patente o carta d'identità).
Indirizzo: bolletta o estratto conto bancario/carta di credito (emesso negli ultimi 90 giorni).
Provenienza dei fondi: estratti conto bancari (90–180 giorni), buste paga, contratto di vendita di un bene, dividendi/report portafoglio.
Documenti di deal: offerta/prenotazione, bozza di SPA, planimetria, inventario di ciò che è incluso, dati del venditore.
Extra (se necessari): procura (per firme a distanza), traduzioni giurate, apostille/legalizzazione.

Costi da prevedere

I valori variano per paese e talvolta per città. Usa questa tabella come mappa pratica di cosa aspettarti e dove tendono a posizionarsi le fasce.

Acquisto immobiliare — voci di costo tipiche e fasce (indicative)
Voce	Cosa copre	Fascia tipica	Note
Imposta di trasferimento / bollo	Tassa sull'acquisto di un immobile di seconda mano	~0–8% del prezzo	Ampia variabilità per paese/area; a volte progressiva
IVA / GST su nuove costruzioni	Tassa su vendite da developer o nuove unità	~0–20% del prezzo	Può sostituire l'imposta di trasferimento per nuove unità; talvolta esenzioni
Notaio & registrazione	Esecuzione dell'atto e diritti di registro	~0,1–1,5% del prezzo	Alcuni mercati usano bande fisse o massimali
Legale / consulenza	Revisione per conto dell'acquirente, ricerche, supporto al completamento	~0,5–1,5% o tariffa fissa	L'ambito dipende dalla complessità e dalle esigenze linguistiche
Commissione agenzia	Compenso dell'agente (acquirente o venditore, a seconda del mercato)	~0–6% del prezzo	In molti mercati è a carico del venditore; verificare localmente
Escrow / conto cliente	Gestione neutra o segregazione dei fondi	~0,1–1,0% o fisso	Utile per operazioni a stati o transazioni cross-border
Bonifico bancario & instradamento	Commissioni SWIFT + oneri dei corrispondenti	~€10–€150+	Pianifica l'instradamento e i riferimenti per evitare blocchi
Spread di conversione FX	Margine sul tasso quando si converte valuta	~0,2–2,0%	Confronta “converti prima” vs “converti a destinazione”
Commissioni mutuo (se presenti)	Accordi, perizia, spese bancarie locali	~0,5–2,0% + fisso	I prestiti per non residenti prevedono controlli aggiuntivi
Sopralluogo / ispezione	Rapporto sullo stato, controlli tecnici	~€200–€1.500+	Fortemente raccomandato per immobili di seconda mano
Assicurazione (casa/contenuti)	Copertura dell'immobile e responsabilità	~0,05–0,3% p.a. del valore	I tassi variano per ubicazione e rischio
Tassa patrimoniale annuale	Tassa locale sulla proprietà	~0–2% p.a. del valore	Talvolta bassa per la prima casa; verificare esenzioni
Spese condominiali / di comunità	Servizi condivisi in edifici o residence	~€20–€400+ al mese	Dipendono da servizi e dimensioni
Utenze & allacciamenti	Acqua, energia, internet/attivazioni	~€100–€600+	Variano per fornitore; prevedi un buffer di base

Modalità di pagamento (scegli quella giusta)

Escrow: i fondi sono detenuti da un soggetto neutrale e vengono rilasciati solo quando una condizione scritta e semplice è dimostrata (per esempio: il registro rilascia il titolo). Ideale per trattative a stati/divisionate o quando si desidera massimo controllo.

Conto cliente (segregato): i fondi sono detenuti da un professionista autorizzato con un mandato breve (chi firma, quale prova viene verificata e passi di fallback). Spesso più rapido per una vendita privata semplice.

Completamento notarile: il pagamento viene confermato in tempo reale alla firma; il venditore riceve i fondi dopo che il notaio/registro conferma che le condizioni sono soddisfatte.

Qualunque sia la scelta, allinea scadenze bancarie, passaggi tra corrispondenti e riferimenti (MT103) in modo che il bonifico arrivi e si liberi in tempo.

Tasse: all'acquisto, durante la proprietà e alla vendita

All'acquisto: imposta di trasferimento o IVA/GST, oltre a oneri notarili/di registrazione. Le nuove costruzioni possono avere IVA al posto dell'imposta di trasferimento.
Durante la proprietà: tassa patrimoniale annua, spese condominiali, imposta sul reddito da locazione se affitti e assicurazione.
Alla vendita: imposta sulle plusvalenze nel paese dell'immobile (e possibilmente nel tuo paese di residenza). Conserva tutte le fatture e i documenti per dimostrare la base di costo.

Questa guida ha scopo informativo. Per decisioni fiscali/legali in uno specifico Paese, rivolgiti a professionisti locali.

Tempistiche (esempio)

Settimana 1–2: offerta e prenotazione, inizio della due diligence.
Settimana 3–6: completamento delle verifiche, definizione della modalità di pagamento, prenotazione del notaio/registro.
Settimana 6–10: finestra di completamento — allinea scadenze e documenti; consegna e letture delle utenze.

Hai bisogno di aiuto per scegliere tra escrow e conto cliente e per allineare il tuo instradamento SWIFT? Richiedi un piano Global Transactions — regola di rilascio chiara, verifica KYC/SoF, scadenze, riconciliazione MT103.

Errori comuni (e semplici rimedi)

Inviare un grosso bonifico prima che il contratto sia chiaro. Rimedio: usa una prenotazione/SPA con una condizione scritta e semplice per il rilascio.

Conversione FX non pianificata. Rimedio: confronta il costo totale (tasso + commissioni) per “convertire prima” vs “convertire a destinazione” — scegli l'opzione più economica.

Lacune nella prova della provenienza dei fondi. Rimedio: mostra origine → tuo conto → pagamento in un'unica catena con PDF chiari.

Fissare il completamento in un giorno festivo bancario. Rimedio: conferma scadenze e festività pubbliche per entrambe le banche.

Nomi di file confusi e lingue miste. Rimedio: esporta PDF chiari, usa nomi inglesi brevi e aggiungi traduzioni giurate dove richiesto.

FAQ

Ho bisogno di un avvocato per comprare all'estero? In molti Paesi gli acquirenti si avvalgono di un notaio e di un consulente legale separato. È prudente avere una revisione indipendente di titoli e permessi.

Quanto contante devo tenere per tasse e oneri? Un buffer pratico è dell'8–12% oltre il prezzo se IVA/imposta di trasferimento è significativa; meno nei mercati a bassa tassazione.

Posso comprare a distanza? Sì, molti acquirenti usano una procura con notarizzazione e, dove richiesto, apostille/legalizzazione.

Qual è la modalità di pagamento più sicura? Per operazioni a stati o vendite da developer, l'escrow è generalmente la soluzione più solida. Per una vendita privata semplice, un conto cliente (segregato) con mandato chiaro può essere più rapido.

Quali documenti controllano le banche? Identità, indirizzo (≤90 giorni) e la prova della provenienza dei fondi che mostra da dove provengono e come arrivano sul tuo conto.

Commento dell'esperto

“Mantieni la regola di rilascio in una frase breve e prepara la tua SoF in anticipo — è lì che la maggior parte degli acquirenti risparmia giorni.”
— Sofia, responsabile residenziale