Perché scegliere la Bulgaria?

• Tra i mercati immobiliari più accessibili dell'UE

• Paese membro dell'UE con infrastrutture in miglioramento e turismo in crescita

• Crescente interesse per abitazioni costiere, per gli sport invernali e per studenti

• Potenziale di affitto elevato in alcune città universitarie e costiere

• Regime fiscale favorevole: 10% di imposta sul reddito e nessuna imposta sulle successioni

Possono gli stranieri acquistare immobili in Bulgaria?

Sì — persone fisiche e giuridiche straniere possono liberamente acquistare appartamenti, case e immobili commerciali.

• I cittadini dell'UE possono acquistare terreni e edifici

• I cittadini non UE possono acquistare appartamenti ma devono utilizzare una società bulgara per l'acquisizione di terreni

• L'acquisto di terreni è limitato per le persone fisiche non UE

Programmi per la residenza e permessi 2025

• La Bulgaria offre un permesso di soggiorno tramite investimento immobiliare, a partire da ~€300,000

• Ciò garantisce un permesso di soggiorno temporaneo, rinnovabile periodicamente

• I requisiti di soggiorno fisico sono minimi; non esiste un percorso diretto per la cittadinanza

• Possedere un immobile supporta la richiesta di visto ma non garantisce automaticità nello status

Processo Legale per l’Acquisto di Immobili

1. Ottenere un documento d’identità bulgaro (PIC) e aprire un conto bancario locale

2. Assumere un notaio e/o avvocato per la due diligence

3. Firmare un contratto preliminare (pagamento anticipato 5-10%)

4. Effettuare ispezioni legali e tecniche (proprietà, esclusioni, permessi)

5. Finalizzare la vendita con un contratto notarile presso il loro studio

6. Registrare la proprietà nel Registro Fondiario bulgaro (Catasto)

7. Pagare tutte le tasse e le spese notarili applicabili

Tasse e Spese

• Imposta di acquisto: 2%-3,5% del valore di acquisto, a seconda del comune

• Spese notarili e legali: 1%-2% del prezzo di acquisto

• Commissioni per agenti: Tipicamente 2%-3%, spesso condivise

• Imposta municipale annuale: ~0,1%-0,3% del valore dell'immobile

• Imposta sulle plusvalenze: Imposta fissa del 10% sul profitto

• Imposta sul reddito da locazione: 10% fisso sul reddito da locazione netto

Disponibilità di Mutui per Stranieri

• Le banche bulgare possono concedere prestiti a non residenti; condizione comune è il reddito o l’impiego locale

• Rapporto prestito-valore (LTV): Fino al 70%-80% a seconda del profilo

• Tassi d’interesse (2025): Circa 4%-6%

• Un rischio maggiore può richiedere un acconto del 20%-30% e prova di reddito stabile

La Bulgaria è la scelta giusta per te?

✅ Ideale per:

• Investitori in cerca di un ingresso accessibile con rendimenti locativi rispettabili

• Espatriati che lavorano in Bulgaria o professionisti remoti

• Acquirenti di seconde case o investitori in locazioni brevi in località costiere e montane

• Coloro che sono interessati alla residenza temporanea tramite acquisto immobiliare

❌ Meno ideale per:

• Acquirenti che si aspettano la cittadinanza dell'UE tramite investimento

• Investitori in cerca di opportunità di rivendita rapida (mercato in crescita più veloce ma più ridotto)

• Acquirenti inesperti delle strutture legali delle società dell'UE per acquisti di terreni

Le migliori località per acquistare in Bulgaria (2025)

Sofia (Centro, Studentski grad, Lozenets)

• Capitale con forte domanda di affitto e locazioni professionali

• Rendimento: 4%-6%; buona apprezzamento di capitale

Plovdiv

• Centro culturale e per studenti; interesse internazionale in rapida crescita

• Rendimento: 5%-7%; prezzi di ingresso moderati

Varna e Burgas (Costa del Mar Nero)

• Località estive con forti rendimenti da locazione breve

• Rendimento: 5%-8% stagionalmente

Bansko e Borovets (Località Montane)

• Popolari tra i turisti degli sport invernali; appartamenti e chalet richiedono domanda stagionale

• Rendimento: 6%-9% durante la stagione di punta

Veliko Tarnovo e Gabrovo

• Città storiche con crescente interesse di espatriati e popolazione universitaria

Panoramica su Rendimenti da Locazione e ROI

Tendenze nel 2025

• I mercati costieri stanno recuperando post-pandemia con forti arrivi estivi

• Sofia e Plovdiv vedono una crescita grazie al settore IT e all’istruzione

• Crescita di schemi di investimento per la residenza attraverso proprietà

• Espansione delle normative relative agli affitti vacanzieri in prossimità di parchi e regioni montuose

Errori Comuni da Evitare

• Non istituire o utilizzare una società quando richiesto per acquisti di terreni

• Non prevedere un budget adeguato per ristrutturazioni e costi di traduzione

• Sottovalutare le fluttuazioni stagionali del mercato nella domanda di affitto

• Saltare le ispezioni tecniche (problemi comuni di riscaldamento e isolamento)

• Contare su una residenza o cittadinanza automatica nell'UE tramite investimento

Conclusione

La Bulgaria offre un'opportunità di investimento allettante con prezzi contenuti, forti rendimenti locativi e opzioni di residenza temporanea. Gli acquirenti dovrebbero prestare attenzione alla strutturazione legale, ai cicli di domanda stagionale e alle normative locali. Con un supporto legale esperto e un targeting strategico delle località, la Bulgaria può fornire redditi affidabili e vantaggi in termini di stile di vita nel 2025.