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Evitare le truffe nel mercato immobiliare internazionale (2025): guida pratica per l'acquirente

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24/09/2025

Evitare le truffe nel mercato immobiliare internazionale (2025): guida pratica per l'acquirente

Chi acquista oltre confine affronta rischi aggiuntivi: normative sconosciute, distanza e più intermediari. La buona notizia: la maggior parte delle truffe è facile da individuare se si segue una semplice routine di verifica e si mantengono i pagamenti tracciabili. Questa guida mostra i segnali d'allarme, come verificare e come impostare pagamenti che lascino una chiara traccia contabile.

Regola principale

Non versare l'intero importo finché non sono verificati il titolo di proprietà, l'autorità del venditore e le condizioni di consegna — e finché contratto, fatture e causale del bonifico non corrispondono parola per parola.

Schemi di frode — tutto chiaro in una tabella

Schema	Segnali d'allarme	Come verificare	Azione più sicura
Proprietà falsa / venditore impostore	Nessun estratto catastale aggiornato; scuse per evitare il notaio; pressione a "decidere oggi"	Richiedere l'estratto del registro fondiario; confrontare il nome del venditore con documento d'identità e atto	Trattare solo tramite notaio/ufficio del registro; inserire controlli d'identità nel contratto
Dirottamento del pagamento (scambio email/IBAN)	Nuovi dettagli del conto inviati all'ultimo momento; conto “temporaneo” o di terzi	Verificare l'IBAN tramite un secondo canale; ricontrollare con il notaio	Usare un escrow (conto vincolato) o confermare per iscritto il beneficiario prima del trasferimento
Trappole sul deposito	Caparra elevata non rimborsabile con condizioni vaghe	Richiedere un piano scritto con trigger e rimborsi	Pagamenti scaglionati; riservare una tranche finale per atto/chiavi
Titolo con gravami nascosti	Dichiarazione di "titolo pulito" ma nessun certificato di gravami	Ordinare una ricerca sui gravami e un piano per la loro estinzione	Far sì che il venditore estingua i gravami prima del rogito
Intermediari non autorizzati / “avvocati” fittizi	Mancanza di numero di licenza; nessun ufficio; email con domini generici	Controllare il registro del regolatore; richiedere una lettera di incarico	Lavorare con consulenti autorizzati; firmare mandati scritti
Immobili in costruzione senza garanzie	Nessun escrow; nessuna garanzia bancaria/assicurativa; tappe vaghe	Richiedere l'escrow e certificati per ogni fase	Pagare solo a fronte di milestone supportate da documenti
Promesse di rendimento da locazione	Rendimenti garantiti senza contratti o bilanci verificati	Richiedere contratti di locazione, rendiconti verificati e conferma del regolamento condominiale	Modellare il rendimento includendo spese reali e periodi di sfitto

Routine di verifica — 8 passaggi

1) Identità e autorizzazione: Confrontare il documento d'identità del venditore con l'atto e il registro. 2) Titolo: Ottenere un estratto aggiornato + controllo dei gravami. 3) Uso dell'immobile: Verificare la zonizzazione e le norme sulle locazioni a breve termine. 4) Condominio/assemblea: Leggere il regolamento e il prospetto delle spese. 5) Tasse e utenze: Ottenere certificati di avvenuto pagamento dal venditore. 6) Perizia tecnica: Ordinare un'ispezione indipendente. 7) Controlli contrattuali: Vincolare i pagamenti ai documenti che riceverai. 8) Prova di pagamento: Conservare copie MT103 e far corrispondere le causali al contratto.

Sicurezza dei pagamenti in un paragrafo

Quando è possibile, utilizzare un escrow (conto vincolato) o il conto cliente del notaio/avvocato. Se si paga direttamente, replicare i controlli dell'escrow all'interno del contratto (fasi, trigger documentali, scadenze). Non inviare mai bonifici a conti non indicati nel contratto. Se ti serve un esempio di clausole e di piano di pagamento scaglionato adattabile, leggi impostazione sicura dei pagamenti.

Documenti da pretendere

Estratto di titolo/riferimento atto; certificato di gravami; documento d'identità del venditore + delega/autorità a vendere; conferme di zonizzazione/permessi; regolamento condominiale; accordo di prenotazione/preliminare; contratto/atto definitivo; rendiconto di chiusura; accordo di escrow (se usato); fatture; ricevute bancarie MT103.

Due note di esperti

“La maggior parte delle truffe si scioglie quando si richiedono i documenti del registro e si confrontano i nomi — fallo prima di qualsiasi caparra.” — Mei, consulente legale

“Il dirottamento dei pagamenti è il rischio n.1 nelle transazioni internazionali — verifica i dettagli del beneficiario tramite un secondo canale ogni volta.” — Aiko, responsabile compliance

Errori comuni (e rimedi rapidi)

Inviare fondi a un conto “temporaneo” → non farlo mai; confermare il beneficiario con il notaio.

Caparre non rimborsabili con termini vaghi → definire i trigger di rimborso per iscritto o usare l'escrow.

Nessun controllo sui gravami → i gravami seguono l'immobile; richiedere l'estinzione da parte del venditore prima del rogito.

Mancanza di prova MT103 → richiederla e archiviarla per ogni trasferimento.

FAQ

Le truffe sono comuni all'estero? Sono visibili ma evitabili con controlli adeguati e pagamenti sicuri.

L'escrow è sempre disponibile? No; in assenza usare il conto cliente del notaio/avvocato o pagamenti diretti scaglionati.

Cosa prova il mio pagamento? La ricevuta MT103 della banca più i riferimenti contrattuali/fatture e, se usato, i documenti di rilascio dell'escrow.

Posso fidarmi della parola dell'agente? Solo se supportata dai documenti — verificare sempre tramite il registro e il notaio.

Prossimi passi

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