Contenu de l'article :

• Le système fiscal en Italie : offres et leurs facteurs
• Résidents fiscaux et non-résidents - différences
• Taxes sur l'achat de biens immobiliers 
• Taux d'imposition pour les propriétaires
• Nous louons : quelles taxes à payer 
• Vente de biens immobiliers : mode standard et mode de substitution
• Héritage ou donation : frais fiscaux

Nombreux sont ceux qui rêvent de devenir propriétaires en Italie, mais peu savent quelles taxes ils devront acquitter à l'avenir. En Italie, le système fiscal est assez complexe. Les taux d'imposition pour l'achat, l'entretien et la vente de biens immobiliers dans le pays dépendent de plusieurs facteurs :

• êtes-vous résident ou non-résident ;
• la propriété achetée est-elle votre première résidence (votre principal lieu de vie) ou une maison secondaire (une résidence de vacances ou un bien d'investissement où vous ne vivez pas en permanence) ;
• le type de propriété et sa valeur.

Il convient de noter qu'en vertu de la législation fiscale italienne, le taux pour les maisons secondaires est beaucoup plus élevé et, contrairement à la première résidence principale, elles ne bénéficient d'aucun avantage. De plus, en utilisant un bien immobilier à des fins résidentielles, un étranger peut obtenir le statut de résident fiscal. Quelle est la différence avec un non-résident fiscal ? Nous verrons cela plus loin.
En général, en Italie, il n'y a pas d'interdiction d'achat de biens immobiliers par des étrangers. Cependant, le simple fait d'acheter un logement ne vous accorde pas automatiquement le droit à un permis de séjour, bien que posséder un logement puisse accélérer le processus d'obtention sous d'autres circonstances : mariage avec un Italien, études universitaires, création d'une entreprise, travail, etc. La principale différence entre un résident fiscal et un non-résident est que les non-résidents sont imposés sur les revenus générés en Italie, tandis que les résidents le sont pour tous les revenus générés dans le monde entier. L'impôt principal à payer lors de l'achat d'une propriété est l'impôt d'enregistrement (imposta di registro), qui est acquitté par l'acheteur lors de l'enregistrement de la propriété. Les taux de cet impôt dépendent de nombreux facteurs :

• pour l'achat de biens immobiliers de luxe (bâtiments résidentiels haut de gamme, villas, châteaux, palais d'une valeur historique), seul un TVA de 22 % est payable ;
• pour l'enregistrement d'une propriété en tant que résidence principale (première maison), le taux est de 2 % lors de l'achat d'un particulier, de 4 % lors d'un achat auprès d'un promoteur ;
• pour l'achat d'immobilier en tant que non-résident ou en tant que maison secondaire, le taux est de 9 % pour un particulier, de 10 % pour un promoteur ;
• pour l'enregistrement d'un terrain pour la construction d'une maison, 9 % est payable pour un particulier et un TVA de 22 % plus 200 euros lors de l'achat auprès d'un promoteur.

Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer : impôt cadastral (50 euros pour les transferts cadastraux ou le changement de propriété au bureau cadastral) ; droit de timbre (lors de l'achat d'un particulier — 50 euros, d'un promoteur — 200 euros) ; impôt sur l'hypothèque (lors de l'enregistrement d'une transaction avec un particulier — 50 euros, d'un promoteur — 200 euros) et frais de notaire (2-4 % de la valeur estimée de la propriété). En même temps, lors de l'achat d'une propriété auprès d'un particulier, les intérêts sont calculés sur la faible valeur cadastrale, alors que lors de l'achat auprès d'un promoteur, la TVA est calculée sur le montant de la vente. Lors de la demande de permis de séjour ou en faisant un achat comme résidence principale, l'acheteur peut bénéficier d'un taux réduit (Prima casa) — 2 % au lieu de 9 %. Si, dans les 18 mois suivant l'achat, l'acheteur ne déclare pas l'objet comme résidence principale, il est tenu de payer la différence d'impôts plus une amende de 20 %.

L'Italie a un impôt foncier communal unique, qui comprend 2 impôts principaux : l'IMU et la TARI.

IMU (Imposta municipale unica) est un impôt municipal unique pour les propriétaires. Son taux varie de 0,4 % à 0,76 % de la valeur cadastrale. Le taux dépend de la municipalité et du statut du contribuable. La taille de l'IMU varie dans toute l'Italie. Ainsi, son taux le plus élevé pour 2023 est à Rome, Milan et Bologne — un peu plus de 2000 euros, et le plus bas est à Asti, Croton (de 580 euros à 674 euros). À noter que cet impôt est dû par les propriétaires de la seconde maison, ainsi que par les propriétaires de divers bâtiments tels que granges, caves et garages.
Si le bien est enregistré comme votre résidence principale, ou si vous êtes propriétaire d'un logement de luxe, vous ne payez pas d'impôt municipal.
Malgré des taux IMU relativement élevés, le gouvernement accorde un certain nombre d'avantages fiscaux lors de son paiement :

La taxe sur la seconde maison ne peut pas dépasser le taux maximum de 10,6 pour 1000 ;
lors de la location d'une seconde maison, le taux IMU est réduit d'un quart, et lors de la location d'une vieille maison — de moitié.
Veuillez également noter que le coefficient peut augmenter en fonction du type de propriété achetée. Ainsi, les bâtiments ayant une valeur historique et culturelle ont un coefficient relativement élevé.
L'État divise les paiements d'impôts en deux étapes : le premier acompte — jusqu'au 16 juin, le second acompte — le montant restant doit être payé d'ici le 16 décembre de l'année en cours.
Des avantages pour le paiement de l'IMU sont également accordés à certaines personnes : 

• le propriétaire a le droit de posséder la propriété, mais sans le droit de l'utiliser ;
• le locataire et l'emprunteur ;
• le propriétaire d'une maison enregistrée au nom d'un autre conjoint ;
• le propriétaire est un locataire qui est sous procédure d'expulsion, mais a été suspendu en raison de la situation épidémiologique.
• Les principaux taux IMU pour 2024 peuvent être consultés sur le site du Ministère des Finances italien.

TARI (Tassa Rifiuti) est une taxe pour le recyclage et l'élimination des déchets. Auparavant, il y avait également une taxe TASI, qui couvrait les coûts d'éclairage, de nettoyage des rues et d'aménagement paysager. Depuis 2020, elle est incluse dans l'IMU et n'est plus calculée séparément. Le montant de la taxe TARI dépend de la catégorie de l'objet, de la superficie, ainsi que du nombre de personnes enregistrées et vivant dans la maison. Si le propriétaire utilise ce logement plusieurs fois par an pour des vacances, il peut bénéficier d'une réduction allant jusqu'à 30 %. De plus, ceux qui trient les déchets organiques à l'aide de conteneurs spécifiques peuvent recevoir des avantages fiscaux. Par exemple, une famille de deux personnes vivant en permanence dans un appartement de 120 mètres carrés paie une TARI de 305 euros, et la même famille vivant dans un appartement similaire temporairement peut payer pour la collecte des ordures — 205 euros, bénéficiant ainsi d'une réduction. En général, le taux de TARI dans le pays dépend de l'emplacement régional du logement : dans le sud de l'Italie, l'impôt est plus élevé, dans l'est, il est au taux le plus bas. Les municipalités fixent elles-mêmes les délais de paiement de cette taxe, divisant les paiements en trois périodes : I — jusqu'à la fin avril, II — jusqu'à la fin juillet, III — payé d'ici la fin de l'année. De nombreux contribuables effectuent un paiement unique, réglant le montant total en totalité, mais à la fin de l'année, il est nécessaire de vérifier si les taux d'imposition ont changé, et en cas contraire - de payer la différence, car l'obligation de calculer les impôts et la responsabilité pour d'éventuelles erreurs ou paiements tardifs incombent entièrement au propriétaire du bien. Les clients de VelesClub Int peuvent obtenir des conseils détaillés à ce sujet.
Si le propriétaire de la propriété prévoit de louer le bien, il y a ici certains paiements fiscaux à prévoir. Depuis 2024, il n'y a que 3 taux IRPEF (selon le type d'impôt sur le revenu des personnes physiques) (en 2023, il y en avait 4). Examinons deux façons de calculer les paiements fiscaux dans le cadre d'un contrat de location : le mode standard et le taux fixe. Dans le mode standard, le taux varie de 23 % à 43 %. En même temps, pour ceux qui ont gagné moins de 8,5 mille euros en loyer, la zone non imposable a été augmentée ; et pour ceux qui ont gagné plus de 50 000 euros, le taux d'imposition total a été réduit de 260 euros.

Le taux fixe est considéré comme le plus avantageux pour les contribuables, car il n'est pas nécessaire de déclarer le loyer. Dans ce cas, le taux IRPEF ne change pas. Cependant, le 1er janvier 2024, une loi sur l'imposition fixe du revenu tiré de la location à court terme (jusqu'à 30 jours) de biens immobiliers (cedolare secca) est entrée en vigueur. Le taux a augmenté de 21 % à 26 % et touchera ceux qui louent plusieurs propriétés. Si vous payez pour un logement loué selon le régime standard, vous serez également soumis à des frais d'enregistrement et à des droits de timbre. Aucun de ces frais ne s'applique au taux d'imposition fixe.      

L'impôt d'enregistrement est partagé entre le propriétaire du logement et le locataire, et il est payé immédiatement lors de l'enregistrement du contrat de location. Le taux est de 2 % du loyer annuel, multiplié par le nombre d'années du contrat en cours. En même temps, l'impôt minimum annuel doit être d'au moins 67 euros. Les droits de timbre sont également payés lors de l'enregistrement du contrat de location — 16 euros (coût d'un timbre) pour chaque page des quatre.

Vente de propriété. L'impôt sur la plus-value ou l'impôt substitut est payé sur les bénéfices réalisés lors de la vente du bien. Il est équivalent à l'impôt sur les plus-values et a donc un taux progressif de 26 %. Dans le cas du régime fiscal standard (selon les taux IRPEF), seules les plus-values indiquées dans la déclaration sont imposées. De plus, il existe des cas où l'impôt sur les plus-values n'est pas du tout payé :

• Pour ceux qui ont détenu un bien immobilier pendant plus de 5 ans ;
• Si le propriétaire a possédé l'appartement pendant moins de 5 ans, mais l'a utilisé comme résidence principale pendant une longue période. 
• Pour ceux qui ont hérité ou reçu en donation un bien immobilier, en fonction du degré de parenté et de la valeur du bien, le taux d'imposition sera de 4 % à 8 %. Les héritiers directs : époux, enfants, petits-enfants ne paient pas d'impôt si la valeur du logement ne dépasse pas 1 million d'euros. Si la valeur est plus élevée, un impôt de 4 % est appliqué. Les sœurs, frères et autres parents (jusqu'à la quatrième génération) ne paient pas d'impôt si la valeur du bien ne dépasse pas 100 000 euros. Dans le cas contraire, l'impôt sera de 6 %. Les héritiers qui n'ont aucun lien de parenté avec le propriétaire décédé paient un impôt de 8 % sur tous les biens hérités. Les impôts sont exigés sur les biens immobiliers donnés, identiques à ceux reçus en héritage.

Bien sûr, avec des taux d'imposition aussi élevés, de nombreux Italiens envisagent des avantages et des réductions fiscales. Dans ce cas, il est possible de déduire une partie des dépenses du revenu imposable total. Pour cela, deux options sont disponibles :

Déduire les dépenses du montant total du revenu avant la constitution de l'impôt. Cela inclut : les frais pour les travailleurs domestiques ; les cotisations aux économies de retraite et à l'assurance-vie ; les pensions alimentaires ; les paiements caritatifs aux ONG
Déduire les dépenses du montant déjà imposé. Des dépenses telles que : dépenses médicales (19 % si elles dépassent 129 euros) ; frais de réparation immobilière (36 %) ; frais de scolarité à l'université (19 %) ; frais de garderie (si le montant dépasse 632 euros — 19 %) ; abonnement pour une formation en salle de sport ou à la piscine (19 %)
Il est important que toutes ces dépenses soient justifiées par des reçus fiscaux indiquant les détails de l'acheteur et le code TVA du vendeur. Chaque comité municipal individuel de la région peut élargir les catégories de dépenses pour la fiscalité préférentielle.

Pour résumer : le système fiscal en Italie n'est pas immédiatement accessible et compréhensible pour tous, mais nos experts sont toujours prêts à vous fournir des informations détaillées sur le sujet qui vous intéresse.