Le contenu de l'article :

• L'histoire du développement des comptes escrow
• Utilisation des escrow à l'étranger
• Compte escrow dans la construction de logements 
• Avantages et inconvénients des comptes escrow

Aujourd'hui, personne n'est surpris par les nouveaux types d'activités financières. À l'ère d'Internet et de l'intelligence artificielle, il semble que la société moderne a réalisé des avancées globales dans tous les domaines. Cependant, comme l'histoire le montre, de nombreuses transactions financières sont apparues bien avant que la réflexion moderne ne prenne le relais. Ainsi, dans les temps anciens, l'idée d'un compte escrow a vu le jour, dont l'essence lors des transactions est de garantir la sécurité des fonds et des biens des deux parties grâce à un tiers.   Ce type de compte a été le plus développé au milieu du XIXe siècle, lorsque des transactions de « prépaiement » avaient lieu : à la conclusion du contrat, l'une des parties versait une partie du montant, tandis que l'autre devait fournir des biens ou réaliser un service. De nombreux entrepreneurs ont donc été confrontés à des problèmes lorsque les termes du contrat n'étaient pas respectés et que le prépaiement n'était pas remboursé. C'est à ce moment-là qu'un compte escrow a été introduit pour protéger les droits des deux parties. 
       Initialement, le compte escrow était utilisé dans les transactions immobilières : l'acheteur déposait de l'argent sur un compte escrow et le vendeur transférait les documents de propriété. L'argent de son compte était conservé par une entreprise intermédiaire, qui agissait comme un certain garant entre le vendeur et l'acheteur. Par la suite, après avoir fait leurs preuves sous certains aspects, les comptes escrow ont commencé à être utilisés dans d'autres domaines des transactions financières : le franchisage, le financement de startups, le commerce en ligne, etc. Certainement, de nombreuses personnes ont regardé le film “Le Loup de Wall Street”, mais peu savent que l'escrow a toujours été très demandé dans cette rue. De grandes transactions d'achat et de vente s'y réalisaient constamment, et l'escrow, à son tour, contribuait à réduire les risques de telles transactions.
Comment ça marche ? En réalité, le mécanisme du compte escrow consiste en un accord tripartite entre le déposant (un compte conditionnel spécial de l'acheteur), l'agent escrow (la banque où les fonds sont enregistrés et bloqués) et le bénéficiaire (le compte de l'entrepreneur, qui, si tous les termes de l'accord sont respectés, recevra les fonds). Par exemple, un acheteur prévoit d'acheter un appartement dans un immeuble en construction. Il ne sait pas ce qui peut arriver à l'entreprise de construction durant cette période : le chantier ne commence pas, l'entreprise ferme, fait faillite, et toutes ces éventualités. Dans ce cas, le système escrow permet de protéger les intérêts de l'acheteur et du vendeur. Jusqu'à ce que l'objet soit mis en exploitation, l'acheteur saura que le vendeur recevra l'argent s'il respecte ses obligations contractuelles ; et le vendeur peut sereinement réaliser son travail, car il a déjà le paiement sur le compte conditionnel. Un point important est que la banque agent n'a pas le droit d'utiliser l'argent dans le compte escrow pour prêter à d'autres personnes, comme cela se fait généralement avec les fonds sur les dépôts.
En même temps, l'escrow fonctionne différemment dans de nombreux pays. Par exemple, aux États-Unis (où ce schéma a vu le jour), non seulement des fonds peuvent être transférés sur un compte escrow, mais aussi des titres, de l'immobilier et des résultats de recherche scientifique peuvent y être transférés. En Autriche, un compte escrow est utilisé uniquement pour le paiement échelonné de l'immobilier. À Dubaï, lors des transactions d'achat de maisons, un tel compte est nécessairement contrôlé par le Département des Terres (DLD). Cela donne encore plus de garanties pour une transaction réussie. Et puisque notre entreprise reste à la pointe, les développeurs avec qui VelesClub Int collabore à Dubaï travaillent également avec un compte escrow.
       Un autre type d'escrow est le commerce en ligne. Après la pandémie de covid, de nombreux acheteurs ont commencé à faire leurs achats en ligne. Cependant, tous les vendeurs n’ont pas agi de bonne foi. Pour cette raison, certains pays ont introduit des escrow en ligne, utilisés à l'étranger lors de l'achat de biens ou de services via Internet : un agent escrow détient l'argent de l'acheteur jusqu'à ce que le vendeur respecte ses obligations. Ce schéma a été très bien mis en place sur la plateforme populaire AliExpress, où les fonds étaient transférés non pas au vendeur, mais sur les comptes escrow de la plateforme. Dès que l'acheteur reçoit les biens, l'argent est transféré au vendeur.
       En Russie, le compte escrow est apparu relativement récemment et il n'est actuellement utilisé que dans la construction de logements. En 2019, des modifications législatives sont entrées en vigueur, selon lesquelles, dans la plupart des cas, le promoteur est obligé d'utiliser des comptes escrow pour le crédit et le stockage de l'argent des actionnaires. Cela ne s'appliquait qu'à la construction par actions de plusieurs appartements. Cependant, dès juillet 2024, un nouveau décret a été signé concernant le compte escrow dans la construction individuelle de logements, c'est-à-dire qu'à partir du 1er mars 2025, les comptes escrow en Russie pourront également être utilisés pour la construction de maisons individuelles. En quoi cela est-il remarquable ? 
Premièrement, les fonds déposés sur le compte escrow sont protégés de tout prélèvement et fraude illégale. En effet, souvent lors de la construction d'une maison individuelle, les promoteurs abandonnent les travaux à mi-parcours, les équipes changent, et le client ne peut pas influencer cela de quelque manière que ce soit. En cas d'escrow, un investisseur privé a le droit de retirer ses finances de ce compte si le promoteur ne parvient pas à terminer la maison ou accuse des retards significatifs dans sa mise en service. Dans ce scénario, le client est protégé et motive le promoteur à livrer l'objet dans les délais.
Deuxièmement, le marché de la construction de maisons individuelles devient plus transparent et compréhensible. Les propriétaires privés seront intéressés à commander la construction de leur maison auprès de constructeurs professionnels, et ils pourront également obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire d'un bien en milieu rural.
Troisièmement, le promoteur est également assuré : à l’achèvement de son travail, il est garanti de recevoir des paiements selon le contrat.
Dans le même temps, le client et le contractant doivent convenir volontairement d'ouvrir un compte escrow dans les services de logement et de services publics. Les promoteurs iront-ils de l’avant ? Seul le temps le dira. Néanmoins, le compte escrow présente à la fois des avantages et des inconvénients.

• Le premier avantage est que le bénéficiaire est garanti de recevoir de l'argent s'il remplit toutes les obligations contractuelles ; et le déposant est protégé des transactions frauduleuses.
• Deuxième avantage : en cas de résiliation de la transaction par l'une des parties, le compte est fermé automatiquement et tout l'argent est restitué au déposant.
• Troisième avantage : les parties choisissent elles-mêmes quels documents serviront de preuve de la transaction pour la banque.
• Quatrième avantage : un compte escrow ne peut pas être saisi (même si le déposant a des dettes fiscales, des amendes, etc.)

Il convient de prêter attention aux inconvénients :

• Tous les banques ne travaillent pas avec des comptes escrow ;
• L'argent dans le compte est bloqué, et le déposant ne pourra le récupérer qu'en cas de résiliation du contrat ;
• Les finances sur le compte escrow ne rapportent pas de profits, contrairement à un dépôt ;
• L'argent dans le compte est gelé, et la valeur de l'immobilier peut augmenter, donc lorsque les fonds sont restitués (si le promoteur n'a pas rempli ses conditions), le client est peu susceptible de pouvoir acheter un logement équivalent ;
• Le compte escrow est payant. Le déposant paie une commission pour l'ouverture d'un compte (environ 1 % du montant), cependant, dans les transactions de construction par actions, le bénéficiaire paie pour la maintenance du compte ;
• Il existe un plafond sur le montant des fonds remboursés en cas de faillite de la banque. S'il y avait plus d'argent dans le compte, le déposant ne recevra que le montant selon la limite établie.

En résumé, il est sûr de dire que malgré les inconvénients, le compte escrow devient le schéma de vente qui minimise le risque de perte d'argent lors d'une transaction. Et quelle est votre opinion sur l'achat immobilier par le biais d'un compte escrow ?