املاک دست‌چین‌شده ثانویه در کانگوجاذبه سرمایه‌گذاری قوی درمرکز تجمع دیجیتال‌نومادها

چرا باید به املاک ثانویه در چانگگو توجه کنید

چانگگو، یک دهکده ساکت ساحلی در سواحل جنوب غربی بالی، به یک کانون دینامیک سرمایه‌گذاری بین‌المللی در املاک تبدیل شده است. این منطقه بین سمینیاک و تاناه‌لات قرار دارد و تعادل منحصر به فردی از جذابیت استوایی آرام و جذابیت مدرن شهری را ارائه می‌دهد. با سواحل شن سیاه، فرهنگ کافه‌ی پر رونق، مراکز یوگا، فروشگاه‌های بوتیک و فضاهای کاری مشترک، چانگگو حالا دیجیتال نومدها، مهاجران طولانی‌مدت و سرمایه‌گذاران جهانی را به خود جذب می‌کند.

املاک ثانویه به املاک کامل و عملیاتی اشاره دارد که توسط مالکین یا سرمایه‌گذاران فردی مجدداً به فروش می‌رسد، در حالی که پروژه‌های پیش‌ساخته این‌گونه نیستند. این بخش از بازار یک مسیر ایمن‌تر و شفاف‌تر برای خرید فراهم می‌کند، به‌ویژه در مقاصدی مانند چانگگو که توسعه سریع است و خطرات پروژه‌های پیش‌ساخته قابل توجه است. سرمایه‌گذاران که به دنبال اشغال فوری، درآمد اجاره و مدارک واضح مالکیت هستند، معمولاً بازار فروش مجدد را ترجیح می‌دهند.

انواع املاک ثانویه موجود

بازار ثانویه چانگگو شامل مجموعه وسیعی از فرمت‌های ملکی است که به پروفایل‌های مختلف خریداران خدمت می‌کند - از مهاجران حساس به بودجه تا سرمایه‌گذاران لوکس. رایج‌ترین دسته‌ها شامل:

• ویلاهای اجاره‌ای: بیشتر ویلاهای ثانویه در چانگگو با عنوان‌های اجاره‌ای فروخته می‌شوند، معمولاً 25 تا 30 سال با گزینه‌های تمدید. این ویلاها از واحدهای ساده یک‌خوابه (~150,000 دلار) تا مجتمع‌های لوکس چهارخوابه (400,000–900,000 دلار) متغیر هستند و اغلب دارای استخر، باغ و اتاق‌های کارکنان هستند.
• ویلاهای مالکیت آزاد از طریق نامزدی محلی یا PMA: شهروندان اندونزیایی می‌توانند عنوان‌های مالکیت آزاد (Hak Milik) را داشته باشند و خارجی‌ها می‌توانند از طریق ساختارهای قانونی PMA (شرکت سرمایه‌گذاری خارجی) به این عنوان‌ها دسترسی پیدا کنند. با این حال، رعایت قانونی بسیار مهم است.
• استودیو و آپارتمان‌های بوتیک: آپارتمان‌های فروش مجدد کامل، که اغلب در ساختمان‌های خدماتی یا مجتمع‌های خصوصی قرار دارند، بسته به امکانات و موقعیت، از ~100,000 دلار به فروش می‌رسند.
• قطعات زمین تقسیم‌بندی شده: خریداران می‌توانند قطعات کوچک مالکیت آزاد یا اجاره‌ای با زونینگ موجود برای توسعه مسکونی یا گردشگری خریداری کنند. قیمت‌ها از ~$200–$500 به ازای هر متر مربع متغیر است و به نزدیکی یا دسترسی به سواحل بستگی دارد.
• واحدهای آماده به سکنای از پیش‌ساخته: برخی از توسعه‌دهندگان واحدهایی را که کامل شده ولی هرگز استفاده نشده‌اند، مجدداً به فروش می‌رسانند. این واحدها با زیرساخت کامل هستند و آماده اجاره یا سکونت می‌باشند.

محله‌های پرطرفدار در چانگگو شامل بروا (نزدیک به کلوپ ساحلی فین)، باتوبولونگ و پررنان است — هر کدام دارای جوهای اندکی متفاوت، از مراکز اجتماعی مد روز تا مناطق مسکونی آرام.

جنبه‌های مالکیت و قانونی

خارجی‌ها نمی‌توانند به صورت فردی مالکیت آزاد زمین در اندونزی داشته باشند. اما گزینه‌های قانونی کاملی برای سرمایه‌گذاری در املاک ثانویه وجود دارد:

• اجاره‌ای (Hak Sewa): این رایج‌ترین روش برای خارجی‌ها است. این حق استفاده و اجاره ملک را برای یک مدت معین، معمولاً 25 تا 30 سال با claus تمدید، اعطا می‌کند. قراردادهای اجاره‌ای توسط نوتاری ثبت می‌شوند و در دفتر زمین ثبت می‌شوند.
• مالکیت شرکت PMA: یک سرمایه‌گذار خارجی می‌تواند یک شرکت محدود PT PMA (شرکت خارجی) تاسیس کند که به‌طور قانونی قادر به مالکیت Hak Guna Bangunan (حق ساخت) یا Hak Pakai (حق استفاده) باشد. این مسأله پیچیده‌تر است اما کنترل بر ساختارهای مالکیت آزاد را امکان‌پذیر می‌کند.
• ساختار هیچ‌وجه (غیر توصیه شده): برخی خریداران از یک نامزد اندونزیایی برای نگهداری عنوان استفاده می‌کنند. با این حال، این روش به دلیل خطرات قانونی و غیرقابل اجرا بودن در منازعات ناامید کننده است.

هنگام خرید املاک ثانویه، انجام تحقیقات صحیح با کمک یک نوتاری و مشاور قانونی مجاز بسیار مهم است. مراحل شامل:

1. تأیید مجوزهای زمین و ساختمان (IMB یا PBG)
2. تأیید قوانین زونینگ (مسکونی در برابر تجاری)
3. بررسی قراردادهای اجاره (مدت زمان باقیمانده، حقوق تمدید)
4. بررسی وضعیت مالیاتی ملک و تعهدات معوقه
5. رفع ابهام از مسئولیت‌های مالیات بر ارزش افزوده یا مالیات بر درآمد در معاملات فروش مجدد

مشاوره با یک نوتاری و یک مشاور حقوقی آشنا به قوانین املاک چانگگو اطمینان می‌دهد که تمام مدارک معتبر و سازگار باشد. سرمایه‌گذاران خارجی توصیه می‌شود که از قراردادهای دو زبانه رسمی استفاده کرده و از معاملات نقدی غیررسمی پرهیز کنند.

قیمت‌گذاری و روندهای بازار

بازار املاک ثانویه چانگگو در 5 تا 7 سال گذشته شاهد افزایش مداوم بوده است. افزایش تقاضای بین‌المللی، محدودیت در دسترسی به زمین، و رشد گردشگری باعث افزایش قیمت‌ها، به‌ویژه برای ویلاهای فروش مجدد در موقعیت‌های خوب و اجاره‌های عملیاتی شده است.

• میانگین قیمت ویلاهای اجاره‌ای از 1,700 تا 2,500 دلار به ازای هر متر مربع متغیر است
• ویلاهای واقع در کنار ساحل و در مکان‌های استثنایی می‌توانند بیش از 3,000 دلار به ازای هر متر مربع قیمت داشته باشند
• آپارتمان‌های ثانویه در اقامتگاه‌های خدماتی به‌طور متوسط بین 120,000 تا 180,000 دلار برای استودیو یا واحدهای یک‌خوابه فروخته می‌شوند
• بازده اجاره بین 8% (اجاره طولانی‌مدت) تا 15–20% (اجاره کوتاه‌مدت، روزانه/هفتگی) متغیر است

ارزش ملک‌های فروش مجدد در عملکرد اجاره‌ای ثابت و وضعیت قانونی تایید شده آن‌ها نهفته است. بسیاری از فهرست‌های ثانویه شامل صورت‌های مالی درآمد اجاره‌ای گذشته، نرخ اشغال و سوابق مدیریت ملک هستند. این اطلاعات برای ارزیابی ROI (بازگشت سرمایه) حیاتی است.

بهبود وضعیت گردشگری پس از پاندمی نقش بسزایی در افزایش تقاضای اجاره داشته است، به‌طوری که چانگگو به پایگاهی برای اقامت‌های طولانی‌مدت، کار از دور و بازنشستگی‌های بین‌المللی تبدیل شده است. املاکی که در نزدیکی کلوپ‌های ساحلی بزرگ، مدارس (مانند شعبه‌های مدرسه سبز) و فضاهای کاری مشترک واقع شده‌اند، بالاترین تقاضا را دارند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری در بازار فروش مجدد

املاک ثانویه در چانگگو مناسب چندین پروفایل سرمایه‌گذار است:

• خرید برای اجاره: ویلاهای آماده با تاریخچه اشغال قوی به‌صورت فوری از طریق Airbnb، Booking.com یا آژانس‌های محلی قابل اجاره هستند.
• خرید برای نگهداری: سرمایه‌گذاران ملک‌های فروش مجدد با مدت زمان اجاره طولانی یا مالکیت آزاد (از طریق PMA) را برای استفاده شخصی در آینده یا افزایش سرمایه خریداری می‌کنند.
• خرید و نوسازی: املاک قدیمی با قیمت‌های روی تخفیف خریداری می‌شوند و برای فروش مجدد یا بازده اجاره بالاتر ارتقا می‌یابند.
• منزل تعطیلات با اجاره جزئی: مالکین از املاک برای بخشی از سال استفاده می‌کنند و بقیه زمان را اجاره می‌دهند.

مثال:

یک ویلا دو خوابه در بروا به قیمت 260,000 دلار (اجاره‌ای، 27 سال باقی‌مانده) با درآمد اجاره ناخالص 35,000 دلار در سال تولید می‌کند. پس از هزینه‌ها (~30٪)، بازگشت خالص حدود 24,500 دلار یا 9.4٪ ROI است. اگر پس از 5 سال با قیمت 320,000 دلار فروخته شود، افزایش سرمایه همچنین به بازگشت سرمایه اضافه خواهد شد.

چگونه VelesClub Int. از خریداران بازار ثانویه حمایت می‌کند

VelesClub International به سرمایه‌گذاران و مهاجران کمک می‌کند تا در بازار املاک ثانویه چانگگو با رویکردی کامل حرکت کنند:

• جستجو و تأمین املاک: ما دسترسی انحصاری به فهرست‌های منتخب فروش مجدد که از نظر قانونی و مالی معیار دارند حفظ می‌کنیم.
• تحقیق و بررسی قانونی: تیم حقوقی ما اطمینان می‌دهد که شفافیت عنوان، زونینگ معتبر و ساختارهای اجاره‌ای پاک یا PMA فراهم شده است.
• مذاکره و ساختاردهی: ما مدیریت ساختاردهی پیشنهادات، شرایط واریز و نمایندگی فروشندگان را برای تأمین شرایط مطلوب برعهده داریم.
• هماهنگی معاملات: تعیین وکیل، رعایت مالیاتی، فرآیند انتقال و حمایت از نهایی شدن تماماً توسط ما انجام می‌شود.
• راه‌اندازی مدیریت اجاره: در صورت تمایل، ما هماهنگی ورود با اپراتورهای اجاره با کیفیت بالا، از ایجاد فهرست تا خدمات مهمان را انجام می‌دهیم.
• برنامه‌ریزی استراتژی خروج: برای سرمایه‌گذاران بلندمدت، ما زمان‌بندی فروش مجدد یا تجدید مالی را متناسب با اهداف سرمایه‌گذاری شما توسعه می‌دهیم.

تیم ما در بالی به زبان انگلیسی و باهسا اندونزی صحبت می‌کند و با شریک‌های حقوقی معتبر، نوتاری‌ها و نمایندگان همکاری می‌کند. ما خطر را حذف کرده و فرآیند acquisition را برای خریداران سراسر جهان ساده می‌کنیم - از درخواست اولیه تا کسب درآمد اجاره‌ای پس از خرید.

نتیجه‌گیری: چرا بازار فروش مجدد چانگگو منطقی است

املاک ثانویه در چانگگو ترکیبی نادر از زندگی استوایی، درآمد مطمئن و مسیرهای قانونی واضح برای مالکیت خارجی را ارائه می‌دهد. درحالی‌که بازار املاک بالی همچنان رقابتی است، املاک فروش مجدد به دلیل ریسک کمتر، قابلیت استفاده فوری و نمای قابل مشاهده عملکرد خود، متمایز هستند. چه به دنبال ویلا برای تولید اجاره، اقامتگاه خانواده‌ی بلندمدت یا یک استراحتگاه شخصی با حساب داری به‌عنوان دارایی باشید، بازار ثانویه چانگگو گزینه‌های متنوعی با بازدهی ثابت ارائه می‌دهد.

با توجه به اینکه قیمت‌ها هنوز نسبت به سایر بازارهای ساحلی جهانی مطلوب هستند و گزینه‌های اجاره‌ای از 150,000 تا 250,000 دلار قابل دسترسی هستند، اکنون زمان مناسبی برای بررسی فرصت‌های فروش مجدد چانگگو است. همکاری با VelesClub Int. اطمینان می‌دهد که سفر شما به بازار املاک بالی ایمن، ساختار یافته و متناسب با اهداف بلندمدت‌تان باشد.