محتوای مقاله عبارت است از:

• سیستم مالیاتی در ایتالیا: مزایده‌ها و عوامل آن
• مالکان مالیاتی و غیر مقیم — تفاوت‌ها
• مالیات‌ها بر خرید ملک 
• نرخ‌های مالیاتی برای مالکان املاک
• اجاره می‌کنیم: چه مالیاتی پرداخت کنیم 
• فروش املاک: روش استاندارد و جایگزین
• ارث یا اهدا: هزینه‌های مالیاتی

بسیاری از افراد رویای مالکیت ملک در ایتالیا را دارند، اما نه همه می‌دانند که در آینده چه مالیاتی باید پرداخت کنند. در ایتالیا، سیستم مالیاتی نسبتاً پیچیده است. نرخ‌های مالیاتی برای خرید، نگهداری و فروش املاک در این کشور به عوامل متعددی بستگی دارد:

• شما مقیم هستید یا غیر مقیم;
• آیا ملک خریداری شده خانه اول شما (محل اصلی اقامت شما) است یا خانه دوم (ملک تفریحی یا سرمایه‌گذاری که در آن به‌صورت دائم زندگی نمی‌کنید)
• نوع ملک و ارزش آن.

شایان ذکر است که طبق قوانین مالیاتی ایتالیا، نرخ مالیات برای خانه‌های دوم به مراتب بالاتر است و برخلاف خانه‌های اصلی، از هیچگونه مزایایی برخوردار نیستند. علاوه بر این، زمانی که از ملک برای مقاصد خود استفاده می‌شود، به عنوان محل اصلی اقامت، یک خارجی می‌تواند وضعیت مقیم مالیاتی را دریافت کند. تفاوت آن با غیر مقیم مالیاتی چیست؟ در ادامه بررسی خواهیم کرد.
به‌طور کلی، در ایتالیا هیچ ممنوعیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد. اما خود خرید یک خانه به‌طور خودکار حق اقامت را به شما نمی‌دهد، اگرچه داشتن خانه می‌تواند روند دریافت آن را تحت شرایط دیگر تسریع کند: ازدواج با یک ایتالیایی، تحصیلات دانشگاهی، انجام کسب‌وکار، کار و غیره. تفاوت اصلی بین مقیم مالیاتی و غیر مقیم این است که غیر مقیم‌ها تحت مالیات بر درآمدی که در ایتالیا به‌دست می‌آورند، قرار می‌گیرند و مقیم‌ها برای تمام درآمدهای جهانی خود. مالیات اصلی که هنگام خرید یک ملک پرداخت می‌شود، مالیات ثبت (imposta di registro) است، که توسط خود خریدار هنگام ثبت ملک پرداخت می‌شود. نرخ این مالیات به عوامل متعددی بستگی دارد:

• هنگام خرید ملک‌های کلاس ممتاز (ساختمان‌های مسکونی لوکس، ویلا، قلعه‌ها، کاخ‌های تاریخی)، تنها ۲۲٪ مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌شود;
• هنگام ثبت ملک به‌عنوان محل اصلی اقامت (خانه اول)، نرخ ۲% برای خرید از فرد و ۴% برای خرید از توسعه‌دهنده است;
• در هنگام خرید ملک به‌عنوان غیر مقیم یا به‌عنوان خانه دوم، نرخ ۹% برای خرید از فرد و ۱۰% برای خرید از توسعه‌دهنده است;
• هنگام ثبت زمین برای ساخت یک خانه، ۹% از خرید از فرد و ۲۲% مالیات بر ارزش افزوده به‌علاوه ۲۰۰ یورو هنگام خرید از توسعه‌دهنده پرداخت می‌شود.

هزینه‌های اضافی ممکن است شامل: مالیات کاداستر (۵۰ یورو — منتقل کردن کاداستر یا تغییر مالکیت در اتاق کاداستر)؛ مالیات تمبر (هنگام خرید از فرد — ۵۰ یورو، از توسعه‌دهنده — ۲۰۰ یورو)؛ مالیات وام (هنگام ثبت یک معامله با شخصی — ۵۰ یورو، از توسعه‌دهنده — ۲۰۰ یورو) و هزینه‌های دفترخانه (۲-۴% از ارزش تقریبی ملک). در عین حال، هنگام خرید ملک از فرد، بهره بر اساس ارزش کاداستر پایین محاسبه می‌شود، و هنگام خرید از توسعه‌دهنده، مالیات بر ارزش افزوده از مبلغ فروش محاسبه می‌شود. هنگام درخواست مجوز اقامت یا انجام خرید به‌عنوان محل اصلی اقامت، خریدار می‌تواند از نرخ ویژه (Prima casa) — ۲% به‌جای ۹% بهره‌مند شود. اگر خریدار در طول ۱۸ ماه پس از خرید، ملک را به‌عنوان محل اصلی اقامت ثبت نکند، ملزم به پرداخت اختلاف مالیات به‌علاوه یک جریمه ۲۰% خواهد بود.

ایتالیا یک مالیات عمومی ملکی دارد که شامل ۲ مالیات اصلی است: IMU و TARI.

IMU (Imposta municipale unica) یک مالیات عمومی واحد برای مالکان املاک است. نرخ آن بین ۰.۴% تا ۰.۷۶% از ارزش کاداستر متغیر است. این نرخ به شهرداری و وضعیت مالیاتی بستگی دارد. اندازه IMU در سرتاسر ایتالیا متفاوت است. به‌عنوان مثال، نرخ آن در رم، میلان و بولونیا در سال ۲۰۲۳ کمی بیشتر از ۲۰۰۰ یورو است، در حالی که پایین‌ترین نرخ آن در آستی و کروتن (بین ۵۸۰ یورو تا ۶۷۴ یورو) است. توجه داشته باشید که این مالیات توسط مالکان خانه‌های دوم و همچنین مالکان انواع ساختمان‌های دیگر مانند انبار، زیرزمین، گاراژ پرداخت می‌شود.
اگر ملک به‌عنوان محل اصلی اقامت شما ثبت شده باشد، یا اگر مالک خانه لوکسی باشید، مالیات عمومی تعلق نمی‌گیرد.
با وجود نرخ‌های نسبتاً بالای IMU، دولت مزایای مالیاتی متعددی را هنگام پرداخت آن تعیین کرده است:

مالیات خانه دوم نمی‌تواند از حداکثر نرخ ۱۰.۶ در ۱۰۰۰ فراتر رود;
زمانی که خانه دوم اجاره داده می‌شود، نرخ IMU به میزان یک چهارم کاهش می‌یابد و هنگام اجاره یک خانه قدیمی — به نیمی.
لطفاً به این نکته توجه کنید که ضریب ممکن است بسته به نوع ملک خریداری شده افزایش یابد. به این ترتیب، ساختمان‌های دارای ارزش تاریخی و فرهنگی دارای ضریب نسبتاً بالایی هستند.
دولت پرداخت‌های مالیاتی را به ۲ مرحله تقسیم می‌کند: قسط اول — تا ۱۶ ژوئن، قسط دوم — مبلغ باقی‌مانده باید تا ۱۶ دسامبر سال جاری پرداخت شود.
مزایایی در پرداخت IMU نیز برای اشخاص خاص فراهم می‌شود: ما 

• مالک حق دارد ملک را در اختیار داشته باشد، اما بدون حق استفاده از آن;
• مستأجر و وام گیرنده;
• مالک خانه‌ای که به نام همسر دیگر ثبت شده است;
• مالک مستأجری که تحت رویه اخراج قرار دارد، اما به‌دلیل وضعیت اپیدمیولوژیک متوقف شده است.
• نرخ‌های اصلی IMU برای سال ۲۰۲۴ را می‌توانید در وب‌سایت وزارت دارایی ایتالیا پیدا کنید.

TARI (Tassa Rifiuti) مالیات مربوط به بازیافت و دفع زباله است. پیش‌تر، مالیات TASI نیز وجود داشت که هزینه‌های روشنایی، پاکسازی خیابان‌ها و فضای سبز را پوشش می‌داد. از سال ۲۰۲۰، TASI در IMU گنجانده شده و دیگر به‌صورت جداگانه محاسبه نمی‌شود. مبلغ مالیات TARI به دسته‌بندی شیء، منطقه و همچنین تعداد افراد ثبت‌شده و ساکن در خانه بستگی دارد. اگر مالک از این محل چندین بار در سال برای تعطیلات استفاده کند، می‌تواند تخفیفی تا ۳۰% بگیرد. همچنین، افرادی که زباله‌های ارگانیک را با استفاده از مخازن ویژه تفکیک می‌کنند، می‌توانند از مزایای مالیاتی بهره‌مند شوند. به‌عنوان مثال، یک خانواده دو نفری که به‌طور دائمی در آپارتمانی به مساحت ۱۲۰ متر مربع زندگی می‌کند، مالیات TARI به میزان ۳۰۵ یورو پرداخت می‌کند، و همان خانواده که در یک آپارتمان مشابه به‌صورت موقت زندگی می‌کند، می‌تواند برای جمع‌آوری زباله — ۲۰۵ یورو پرداخت کند و تخفیف دریافت کند. به‌طور کلی، نرخ مالیات TARI در کشور به موقعیت منطقه‌ای مسکن بستگی دارد: در جنوب ایتالیا مالیات بالاتر است، در شرق آن پایین‌ترین نرخ است. خود شهرداری‌ها زمان‌های پرداخت این مالیات را تعیین می‌کنند و پرداخت‌ها را به ۳ دوره تقسیم می‌کنند: I — تا پایان آوریل، II — تا پایان ژوئیه، III — تا پایان سال. بسیاری از مالیات‌دهندگان یک‌بار پرداخت کرده و کل مبلغ را به‌صورت کامل پرداخت می‌کنند، اما در پایان سال باید بررسی کنند که آیا نرخ‌های مالیاتی تغییر کرده است؛ در صورت تغییر، باید اضافه پرداخت کنند، زیرا مسئولیت محاسبه مالیات و مسئولیت خطاهای احتمالی یا پرداخت‌های دیرهنگام کاملاً بر عهده مالک ملک است. مشتریان VelesClub Int می‌توانند مشاوره‌های دقیقی در این زمینه دریافت کنند.
اگر مالک ملک قصد داشته باشد ملک را اجاره دهد، آنگاه مالیات‌های خاصی در انتظار اوست. از سال ۲۰۲۴، تنها ۳ نرخ IRPEF (طبق نوع مالیات بر درآمد شخصی) وجود دارد (در سال ۲۰۲۳، ۴ نرخ وجود داشت). بیایید دو روش محاسبه پرداخت‌های مالیاتی در یک قرارداد اجاره را بررسی کنیم: حالت استاندارد و نرخ ثابت. در حالت استاندارد، نرخ بین ۲۳% تا ۴۳% متغیر است. در همین حال، برای کسانی که کمتر از ۸.۵ هزار یورو از اجاره درآمد کسب کرده‌اند، منطقه معافیت مالیاتی افزایش یافته است و برای کسانی که بیش از ۵۰،۰۰۰ یورو درآمد دارند، نرخ مالیاتی کل به میزان ۲۶۰ یورو کاهش یافته است.

بهترین گزینه برای پرداخت‌کنندگان، نرخ ثابت محسوب می‌شود، که در آن نیازی به اعلام اجاره نیست. در این مورد، نرخ IRPEF تغییر نمی‌کند. با این حال، از تاریخ ۱ ژانویه ۲۰۲۴، قانون مالیات ثابت بر درآمد ناشی از اجاره کوتاه‌مدت (کمتر از ۳۰ روز) املاک (cedolare secca) به تصویب رسیده است. این رقم از ۲۱٪ به ۲۶٪ افزایش یافته و بر کسانی که چندین ملک اجاره می‌دهند، تأثیر خواهد گذاشت. اگر با طبق روش استاندارد برای مسکن اجاره‌ای پرداخت کنید، علاوه‌بر این، مالیات ثبت و مالیات تمبر نیز به شما تعلق می‌گیرد. در نرخ مالیات ثابت، چنین هزینه‌هایی وجود ندارد.      

مالیات ثبت توسط مالک خانه و مستأجر به‌طور برابر تقسیم می‌شود و بلافاصله پس از ثبت قرارداد اجاره پرداخت می‌شود. نرخ آن ۲% از اجاره سالانه است که بر اساس سال‌های قرارداد جاری محاسبه می‌شود. در عین حال، حداقل مالیات سالانه باید حداقل ۶۷ یورو باشد. مالیات تمبر نیز هنگام ثبت قرارداد اجاره پرداخت می‌شود — ۱۶ یورو (هزینه تمبر) برای هر صفحه از چهار صفحه.  

فروش ملک. مالیات plusvalenza یا مالیات جانشینی بر سودهای حاصل از فروش ملک پرداخت می‌شود. این مالیات معادل مالیات بر افزایش سرمایه است و بنابراین نرخ متغیری از ۲۶% دارد. در صورت رژیم مالیاتی استاندارد (طبق نرخ‌های IRPEF)، تنها افزایش سرمایه‌ای که در اظهارنامه مالیاتی ذکر شده، مشمول مالیات است. علاوه بر این، مواردی وجود دارد که مالیات بر افزایش سرمایه اصلاً پرداخت نمی‌شود:

• برای کسانی که ملک را بیش از ۵ سال مالکیت داشته‌اند;
• اگر مالک ملکی را کمتر از ۵ سال داشته باشد، اما در عین حال از آن به‌عنوان محل اصلی اقامت به‌مدت طولانی استفاده کرده باشد. 
• برای کسانی که ملک را به ارث برده یا اهدا کرده‌اند، بسته به درجه خویشاوندی و ارزش ملک، نرخ مالیات بین ۴% تا ۸% خواهد بود. وارثان مستقیم: همسر، فرزندان، نوه‌ها مالیات نمی‌پردازند اگر هزینه ملک بیش از ۱ میلیون یورو نباشد. اگر هزینه بیشتر باشد، ۴% مالیات تعلق می‌گیرد. خواهران، برادران و سایر خویشاوندان (تا نسل چهارم) مالیات نمی‌پردازند اگر ارزش ملک بیش از ۱۰۰ هزار یورو نباشد. در غیر این صورت، مالیات ۶% خواهد بود. وارثانی که با مالک متوفی نسبت خانوادگی ندارند، ۸% مالیات بر همه املاک به ارث رسیده پرداخت می‌کنند. مالیات بر املاک منتقل شده به‌عنوان اهدا، مشابه با مالیات بر ارث دریافت می‌شود.

بدیهی است، با توجه به این نرخ‌های مالیات نسبتاً بالا، بسیاری از ایتالیایی‌ها در حال بررسی مزایای مالیاتی و تخفیف‌ها هستند. در این صورت، مجاز به کسر بخشی از هزینه‌ها از کل مالیات بر درآمد سالانه هستند. برای این کار می‌توانید از دو گزینه استفاده کنید:

کسر هزینه‌ها از کل درآمد قبل از تشکیل مالیات. این هزینه‌ها شامل موارد زیر است: هزینه‌ها برای کارگران خانگی؛ حقایق به صندوق‌های بازنشستگی و بیمه زندگی؛ نفقه؛ پرداخت‌های خیریه به NGO
کسر هزینه‌ها از مبلغ مالیات که قبلاً محاسبه شده است. هزینه‌ها به شرح زیر است: هزینه‌های پزشکی (۱۹% اگر بیش از ۱۲۹ یورو باشد); هزینه‌های تعمیرات ملک (۳۶%); شهریه دانشگاه (۱۹%); هزینه‌های مهدکودک (اگر مبلغ بیش از ۶۳۲ یورو باشد — ۱۹%); اشتراک‌های آموزشی در باشگاه‌های ورزشی یا استخر (۱۹%)
مهم است که همه این هزینه‌ها باید با رسیدها و فاکتورهایی که جزئیات خریدار و کد مالیاتی فروشنده را مشخص می‌کنند، تأیید شوند. هر کمیته شهری فردی در منطقه می‌تواند مورد هزینه را برای مالیات‌های سبک‌کننده گسترش دهد.

برای خلاصه کردن: سیستم مالیاتی ایتالیا به‌راحتی در دسترس و قابل درک نیست، اما کارشناسان ما همیشه آماده ارائه اطلاعات دقیقی در مورد موضوعات مورد نظر شما هستند.