محتوای مقاله:

• کرواسی در منطقه شنگن قرار دارد
• دلایل افزایش هزینه مسکن
• فرصت‌ها برای خریداران خارجی
• نکات مهم برای اتباع غیر اتحادیه اروپا

در ژانویه 2023، کرواسی (پس از ده سال عضویت در اتحادیه اروپا) به یکی دیگر از کشور‌های منطقه شنگن پیوست که تأثیر آن بر تغییر ارز ملی (کونا) به یورو مشهود است. و با وجود پیش‌بینی‌های تحلیلگران مبنی بر اینکه قیمت املاک زیاد افزایش نخواهد یافت، به‌طور معجزه‌آسا در طول یک سال، قیمت متوسط هر متر مربع تقریباً 21% افزایش یافت و به رقم رکوردی € 3,223 رسید. البته این هزینه بسته به موقعیت ملک، سال ساخت (ساختمان ثانویه یا جدید) و وضعیت آن (نیاز به تعمیر یا عدم نیاز) متغیر است. در حالی که طبق آمار دفتر آمار، در ماه‌های نخست 2024، قیمت‌ها در بازار املاک ثانویه 9.5% و برای ساختمان‌های جدید 6.8% افزایش یافت. پیش‌بینی‌ها برای پایان سال چیست؟ به دلیل افزایش قیمت‌ها و برای حمایت از شهروندانش، دولت کرواسی مالیات بر املاک را برای تنظیم اجاره‌ها معرفی کرده است. هدف این مالیات، رفع عدم تعادل بین مالیات‌گذاری اجاره‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت است. این مالیات به املاک مسکونی برای اقامت دائم و اشیاء اجاره‌ای بلندمدت اعمال نمی‌شود. شاید اطلاعات مربوط به این تغییرات در قانون مالیاتی، خریداران زیادی را به بازار املاک کرواسی جذب کرده باشد. تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که افزایش بیشتری در کار نخواهد بود، اما هیچ‌کس نمی‌تواند این را تضمین کند.
طبیعتاً بیشتر آپارتمان‌ها و خانه‌ها در سواحل آدریاتیک خریداری می‌شوند. اگرچه در اوایل 2024، افزایش قیمت در آن‌جا یا در پایتخت کرواسی، زاگرب، مشاهده نشد، اما در مناطق دیگر که قیمت‌های املاک مقرون به صرفه‌تر است، این افزایش دیده می‌شود. این مسئله عمدتاً ناشی از این است که بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی نه تنها به “اولین خط ساحلی” بلکه به زیرساخت‌های توسعه‌یافته، مناظر و طبیعت نیز توجه دارند. خریداران اصلی املاک در سواحل کرواسی مدتهاست که شهروندان آلمان و اتریش هستند، اما در سال 2023 و اوایل 2024، بیشتر معاملات توسط شهروندان کشورهای دیگر انجام شده‌اند. این مورد به دلیل این است که در شرایط اقتصادی و سیاسی کنونی، بسیاری از کارآفرینان تمایل دارند تا پس‌اندازهای خود را از بانک‌ها خارج کرده و املاک خریداری کنند. با توجه به تقاضای پایدار برای اقامت گردشگران و اجاره، در مناطق محبوب و پرطرفدار کرواسی، درآمد سالانه از اجاره می‌تواند به 8-10% برسد.

اهداف اصلی خارجی‌ها در بازار املاک کرواسی عبارت‌اند از:

• خرید یک خانه در جنوب کرواسی به عنوان جایگزینی برای تعطیلات در آب و هوای مدیترانه‌ای
• تجارت اجاره‌دار. همان‌طور که قبلاً ذکر شد، با توجه به گردشگران، ملک به یک درآمد غیرفعال خوب تبدیل می‌شود.
• در کرواسی بناهای بزرگ و ساختمان‌های آپارتمانی (مانند اسپانیا و ایتالیا) وجود ندارد که طبیعت و مناظر را در حالت اولیه خود حفظ کرده و جمعیت زیادی از “اکوتوریست‌ها” و سرمایه‌گذاران را جذب کند
• با این حال، جنبه‌های منفی نیز وجود دارد. خرید املاک در کرواسی با استفاده از منابع مالی از بانک‌های دولتی بسیار دشوار است، زیرا نرخ بهره بالاتر از بسیاری کشورهای اروپایی دیگر است. بیشتر کارآفرینان خصوصی خریدها را از منابع مالی خود یا با کمک وام‌های دریافتی از کشور خود انجام می‌دهند. 
• برای تجارانی که قصد خرید زمین‌های کشاورزی را دارند، دولت محدودیت‌هایی وضع کرده است: اکنون کارآفرینان خصوصی می‌توانند چنین اراضی را تا 10,000 متر مربع خریداری کنند. برای حل این مشکل، بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی شرکت خود را در کرواسی تأسیس کرده و به این ترتیب حق دریافت یارانه‌های اتحادیه اروپا و فرصت خرید زمین‌های بیش از محدودیت‌ها را پیدا می‌کنند. 
• علاوه بر زمین‌های کشاورزی، بسیاری از خارجی‌ها در تأسیسات زیرساختی در سطح “گودال” سرمایه‌گذاری می‌کنند، که از یک طرف در بخش قیمت به صرفه‌تر است (کمتر از خرید مسکن آماده)، و از طرف دیگر، نیاز به انرژی زیادی دارد، زیرا این امکان را نمی‌دهد که به سرعت این تأسیسات را برای زندگی استفاده کرد یا از آن‌ها درآمدزایی کرد. 

با وجود اینکه دولت در حال سرمایه‌گذاری در ساخت مجتمع‌های مسکونی جدید است، همچنان به دلیل موقعیت جغرافیایی خاص، همه اراضی برای این کار مناسب نیستند، بنابراین یافتن شیء مناسب در مناطق توریستی محبوب — دوبروونیک، ایستریا سواحل، اسپلیت و زاگرب روز به روز دشوارتر می‌شود. به شما توصیه می‌کنیم به تأسیسات تجاری که در فهرست ما عرضه شده است توجه کنید.
باید توجه داشت که شهروندان کشورهای عضو اتحادیه اروپا یا یکی از چهار کشور اروپایی که قوانین یکسانی بر آن‌ها حاکم است، می‌توانند املاک را به همان شرایطی که شهروندان جمهوری کرواسی می‌توانند خریداری کنند. آن‌ها نیازی به تأیید از وزارت دادگستری و اداره ندارند. اما شرایط خاصی برای خارجی‌ها از کشورهای دیگر وجود دارد.

دستورالعمل برای خریداران خارجی از کشورهای غیر اتحادیه اروپا:

• برای خرید املاک در کرواسی، شما باید از وزارت دادگستری و اداره شهر مجوز بگیرید (در این مرحله، شرایط متقابل بین کشور خریدار و جمهوری کرواسی بررسی می‌شود)
• خارجی‌ها می‌توانند املاک را در کرواسی از طریق یک شخصیت حقوقی - شرکتی که در قلمرو جمهوری تأسیس شده، اجاره کنند
• برای ثبت حقوق مالکیت، خارجی‌ها نیاز به دریافت OIB (شماره شناسایی شخصی) دارند
• مالیات انتقال مالکیت (3% از قیمت خرید ملک) باید توسط خریدار پرداخت شود
• خارجی‌ها معمولاً یک پیش‌پرداخت (3-5%) برای محفوظ نگه داشتن قیمت ملکی که می‌پسندند، انجام می‌دهند. این امر به آن‌ها این امکان را می‌دهد که مدارک مورد نیاز را جمع‌آوری کنند و فرصت خرید با تخفیف را از دست ندهند؛ اما در صورت انصراف از معامله، پیش‌پرداخت قابل استرداد نیست
• در زمان انجام معامله، بهتر است از خدمات کارشناسانی که بازار و قوانین کرواسی را می‌شناسند استفاده کنید. آن‌ها می‌توانند روند را به نتیجه مثبت برسانند و از اقدامات تقلبی توسط فروشندگان و مشاوران غیرصادق جلوگیری کنند
• نمی‌توان از طریق خرید املاک، مجوز اقامت و شهروندی کرواسی را دریافت کرد. می‌توانید درباره مجوز اقامت در کرواسی در مقاله  بخوانید

کرواسی به خاطر طبیعت پاک، سواحل تمیز و چشمه‌های معدنی خود جذاب است. فصل توریستی در این کشور به‌طور سالیانه باز است و پیست‌های اسکی از سوئیس و اتریش کمتر نیستند، اگرچه هزینه‌های آن‌ها بسیار کمتر است. در کرواسی کسب‌وکارهای زیادی وجود دارند که می‌توانند توسط کارآفرینان از کشورهای مختلف مورد تأسیس قرار گیرند: مراکز بهداشتی و هتل‌های اسپا، پارکینگ‌ها، مجتمع‌های مسکونی جدید برای جمعیت محلی و غیره. کارشناسان ما به شما در انتخاب یک شیء مناسب و انجام خرید صحیح کمک خواهند کرد.