1. آشنایی با قوانین محلی مالکیت

هر کشور رویکرد متفاوتی نسبت به مالکیت خارجی دارد. در برخی کشورها، خارجی‌ها می‌توانند به طور کامل زمین خریداری کنند، در حالی که در برخی دیگر، حق استفاده از زمین به شکل اجاره‌ای محدود است یا به یک شریک محلی نیاز دارید.

نمونه‌ها:

• پرتغال، اسپانیا، گرجستان: خارجی‌ها می‌توانند ملك با حق قانونی مشابه بومی‌ها خریداری کنند.

• تایلند: خارجی‌ها می‌توانند کاندوها را بخرند اما نمی‌توانند به‌طور مستقیم زمین را مالک شوند.

• اندونزی: شما می‌توانید ملک را به‌صورت اجاره‌ای (معمولاً 30–80 سال) داشته باشید، اما نه به‌عنوان مالک.

• مکزیک: املاک در فاصله 50 کیلومتری از سواحل یا مرزها نیاز به فیدیکومیسو (اعتماد بانکی) دارند.

قبل از اینکه عاشق ملک شوید، با یک کارشناس قانونی محلی مشورت کنید تا حقوق مالکیت، قوانین انتقال، و اینکه آیا نام شما می‌تواند در سند رسمی قرار گیرد را تأیید کنید.

2. نظارت قانونی غیرقابل مذاکره است

خرید املاک در خارج بدون حمایت قانونی مناسب خطرناک است. قوانین محلی، مقررات زونینگ، و حتی کلاهبرداری‌ها می‌توانند موجب سردرگمی سرمایه‌گذاران بی‌خبر شوند.

چه مواردی را بررسی کنید:

• آیا فروشنده مالک قانونی است؟

• آیا دیون، رهن، یا اختلاف دیگری وجود دارد؟

• آیا زمین برای استفاده مسکونی مناسب است؟

• آیا همه مجوزها و اسناد ساخت درست هستند؟

یک وکیل مستقل املاک (نه یکی که با فروشنده یا توسعه‌دهنده مرتبط است) استخدام کنید که به زبان شما صحبت کند و محلی مجوز داشته باشد.

3. الزامات مالیاتی: محلی و بین‌المللی

مالکیت املاک خارجی با مسئولیت‌های مالیاتی در هر دو کشور میزبان و احتمالاً کشور خودتان همراه است.

مالیات‌هایی که باید در نظر بگیرید:

• مالیات‌های خرید: از 0% (گرجستان) تا بیش از 10% (اسپانیا، فرانسه).

• مالیات‌های جاری: مالیات بر املاک، مالیات بر درآمد اجاره، و مالیات بر فروش دارایی.

• مالیات خروج: برخی کشورها مالیات بر سود در زمان فروش دریافت می‌کنند.

• مالیات دوگانه: شما ممکن است وابسته به وجود یک معاهده مالیاتی، مالیات‌هایی در کشور خودتان پرداخت کنید.

نکته حرفه‌ای: با یک مشاور مالیاتی مرزی کار کنید تا مطمئن شوید که به قوانین مالیاتی دو کشور پایبند هستید و از تخفیف‌های مالیاتی بهره می‌برید.

4. اقامت و پیوند ویزا به ملک

املاک می‌توانند اغلب منجر به کسب اقامت، ویزاهای بلندمدت، یا حتی تابعیت شوند — اما قوانین به شدت متفاوت است.

در سال 2024:

• پرتغال، اسپانیا، یونان: برنامه‌های ویزای طلایی برای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ملک وجود دارد، هرچند که برخی از آن‌ها در حال بررسی یا محدود به مناطق تجاری هستند.

• امارات: سرمایه‌گذاری در ملکی به ارزش بیش از 204K دلار، ویزاهای بلندمدت می‌دهد.

• ترکیه: خرید 400K دلار ملک، شرایط تابعیت را فراهم می‌کند.

فرض نکنید که همه خریدهای ملکی منجر به اقامت قانونی می‌شود. قبل از خرید، گزینه‌های ویزا را بررسی کنید یا با یک وکیل مهاجرت مشورت کنید.

5. تأمین مالی ملک خارجی

آیا خارجی‌ها می‌توانند در خارج وام مسکن بگیرند؟ بله، اما به کشور بستگی دارد.

گزینه‌ها:

• وام‌های مسکن محلی: در پرتغال، اسپانیا، تایلند و امارات قابل دسترسی است. معمولاً بین 50–70% LTV.

• وام‌های نقدی خانگی: از ملک خود برای خرید در خارج قرض بگیرید.

• تأمین مالی توسعه‌دهنده: در پروژه‌های پیش‌فروش در ترکیه، بالی و دبی رایج است.

نکات کلیدی:

• وام‌های مسکن خارجی ممکن است به پیش‌پرداخت‌های زیادی نیاز داشته باشند.

• شما ممکن است به مدارک درآمد، اظهارنامه‌های مالیاتی و یک حساب بانکی محلی نیاز داشته باشید.

• نرخ بهره برای غیرساکنان معمولاً بالاتر است.

مطمئن شوید گزینه‌های محلی و بین‌المللی را مقایسه کنید تا از هزینه‌های بالا جلوگیری کنید.

6. نوسانات ارز و ریسک

خرید ملک در کشوری با ارز متفاوت یک لایه اضافه از پیچیدگی — و ریسک — به همراه دارد.

نکات مدیریت ریسک ارزی:

• برای قفل‌کردن نرخ‌ها از قراردادهای آینده یا هج‌های ارزی استفاده کنید.

• در بازارهای نوسانی در صورت امکان وجوه را به دلار آمریکا یا یورو نگه دارید.

• اگر می‌خواهید بازدهی پیش‌بینی شده داشته باشید، کشورهای با ارز ثابت را در نظر بگیرید.

به‌عنوان مثال، ترکیه و کلمبیا شاهد کاهش ارزش ارز قابل توجهی بوده‌اند که ممکن است ملک ارزان‌تری ارائه دهد، اما همچنین خطراتی را برای فروش مجدد یا بازگرداندن درآمد ایجاد کند.

7. مدیریت و نگهداری املاک در خارج

مگر اینکه قصد دارید در ملک به‌طور تمام‌وقت زندگی کنید، به یک مدیر املاک محلی قابل اعتماد نیاز دارید.

خدماتی که ارائه می‌دهند:

• جمع‌آوری اجاره و ارزیابی مستاجران

• تعمیرات و نگهداری منظم

• پرداخت‌های مربوط به خدمات و رعایت قوانین

• تمیز کردن و جابجایی برای اجاره‌های کوتاه‌مدت

این موضوع به‌ویژه در صورتی که در املاک شبیه Airbnb در بالی، دبی یا پرتغال سرمایه‌گذاری کنید بسیار مهم است. مالکیت از راه دور بدون پشتیبانی محلی مناسب به‌خوبی عمل نمی‌کند.

8. درک دینامیک‌های بازار

فقط به دلیل زیبایی یک مکان اقدام به خرید نکنید. روندهای عرضه/تقاضا، بازده اجاره و رشد اقتصادی را بررسی کنید.

سوال کنید:

• آیا این یک بازار فصلی است یا دائم؟

• آیا گردشگری در حال افزایش یا کاهش است؟

• در 5–10 سال آینده، چه انتظار می‌رود در خصوص افزایش قیمت؟

• آیا محدودیت‌هایی برای اجاره‌های کوتاه‌مدت وجود دارد؟

سایت‌هایی مانند Numbeo، GlobalPropertyGuide و پرتال‌های محلی املاک می‌توانند تصویر خوبی از بازار ارائه دهند.

9. هزینه‌های پنهانی که ممکن است فراموش کنید

خرید املاک خارجی به‌طور معمول با هزینه‌های اضافی همراه است که انتظار ندارید.

نمونه‌ها:

• هزینه‌های محضری، ثبت نام و قانونی

• هزینه‌های نگهداری در کاندوها یا جوامع مسکن

• هزینه‌های اضافی برای خریداران خارجی (به‌عنوان مثال، در کانادا یا استرالیا)

• هزینه‌های ترجمه و تأیید

• مالیات‌های سالانه جامعه (گاهی بدون اطلاع قبلی ارزیابی می‌شوند)

قبل از اقدام به توافق، یک برآورد هزینه کاملاً “کامل‌” دریافت کنید، شامل هزینه‌های پایانی، مالیات‌ها و هزینه‌های مدیریت.

10. خرید املاک پیش‌فروش یا در حال ساخت؟ احتیاط بیشتری لازم است

املاک پیش‌فروش می‌توانند قیمت‌های پایین‌تری ارائه دهند و پتانسیل خوب برای افزایش قیمت داشته باشند — اما همراه با ریسک هستند.

ریسک را با:

• تنها از توسعه‌دهندگان معتبر و با بررسی‌های خوب خریداری کنید.

• بررسی زمان‌بندی تحویل و جریمه‌ها در صورت تأخیر.

• از محل بازدید کنید یا یک بازرس تعیین کنید.

• استفاده از خدمات امانت‌گذاری برای محافظت از سپرده‌ها.

مطمئن شوید که برنامه تکمیل و برنامه پرداخت را درک کرده‌اید و تأیید کنید که توسعه‌دهنده مجوز گرفته و بیمه شده است.

نکته اضافی: از عوامل فرهنگی و ارتباطی غافل نشوید

هر کشور آداب و رسوم تجاری متفاوتی دارد، سبک‌های مذاکره و انتظارات. در صورت عدم آمادگی، سوء تفاهم‌ها می‌تواند به سرعت بروز کند.

به‌عنوان مثال:

• در بالی، بسیاری از املاک شامل توافقات تقسیم زمین سنتی با محلی‌ها هستند.

• در اسپانیا یا ایتالیا، زمان‌های بسته شدن می‌تواند بسیار طولانی‌تر از ایالات متحده یا بریتانیا باشد.

• در تایلند، لبخند به معنای بله نیست — و برخورد مستقیم ناپسند است.

صبر، احترام و شرکای محلی خوب می‌تواند به شدت مؤثر باشد.

نتیجه‌گیری: با هوش، نه با شتاب عمل کنید

خرید املاک در یک کشور خارجی یک حرکت جسورانه است که می‌تواند پاداش‌های زیادی به همراه داشته باشد. اما این یک تعطیلات نیست — این یک سرمایه‌گذاری است. کلید موفقیت در آماده‌سازی است:

• تحقیق کنید

• متخصصان را استخدام کنید

• در معرض شرایط مالی خود به‌خوبی آگاه باشید

• همیشه در چارچوب قانونی کشور عمل کنید

با تیم مناسب و برنامه‌ریزی دقیق، می‌توانید رویای مالکیت ملک در خارج را به واقعیتی سودآور، امن و غنی‌سازی زندگی تبدیل کنید.