专业精挑细选的长谷次级房地产在数字游牧者热点的强大投资吸引力专业精挑细选的长谷次级房地产

为什么考虑在昌古购买二手房产

昌古，曾经是巴厘岛西南海岸一个宁静的海滨村庄，如今已成为国际房地产投资的热门地带。它位于塞米亚克和塔纳洛特之间，独特地融合了悠闲的热带魅力和现代城市氛围。昌古的黑沙滩、繁荣的咖啡文化、瑜伽静修、精品商店和联合办公空间，如今吸引了大量的数字游民、长期外籍人士和全球生活方式投资者。

与预售项目不同，二手房地产是指已经完工并投入运营的物业，由个人业主或投资者转售。这个市场领域提供了更安全、更透明的购房途径，尤其是在昌古这样的快速发展地区，预售风险较大。寻求立刻入住、租金收入和清晰产权文件的投资者通常更倾向于二手市场。

可用的二手房产类型

昌古的二手市场展示了多种房产类型，满足不同买家的需求——从预算有限的搬迁者到奢侈品投资者。最常见的类别包括：

• 出租别墅：昌古大多数二手别墅以租赁产权出售，通常为25年至30年，附带可选择延长的条款。这些别墅从简单的一居室单元（约150,000美元）到豪华的四居室园林（价格在400,000至900,000美元之间），往往配有游泳池、花园和员工宿舍。
• 通过当地代理或PMA的永久产权别墅：印尼公民可以拥有永久产权（Hak Milik），而外国人可以通过合法的PMA（外资投资公司）结构获得。不过，法律合规至关重要。
• 公寓和精品公寓：全新转售公寓，通常位于服务性建筑或私人社区中，价格从约100,000美元起，具体取决于设施和地理位置。
• 划分小块土地：买家可以获得小的永久产权或租赁产权土地，已有居民或旅游开发的现存分区。价格通常在每平方米200至500美元之间，具体取决于离海滩和交通道路的距离。
• 已完成的待交付房：一些开发商转售已完工但未曾入住的单元。这些物业配备了完整的基础设施，可以立即出租或住房。

昌古最受欢迎的地区包括贝拉瓦（靠近芬斯海滩俱乐部）、巴图博隆和佩雷雷南——每个地区都有略微不同的氛围，从时尚的社交中心到宁静的居住区。

所有权和法律事项

外国人在印尼不允许以个人名义拥有永久土地。然而，还有充分合法的替代方案可以投资二手房地产：

• 租赁权（Hak Sewa）：这是外国人最常用的方法。它授予在固定期限内使用和出租物业的权利，通常为25至30年，并附有续签条款。租赁协议经过公证并在土地局注册。
• PMA公司所有权：外国投资者可以成立PT PMA（外资有限责任公司），这样的公司依法可以拥有建造权（Hak Guna Bangunan）或使用权（Hak Pakai）。这相对复杂，但可以控制永久产权结构。
• 代理结构（不推荐）：一些买家使用印尼代理来持有产权。然而，由于法律风险和在争议中无法执行，这种方法被不鼓励。

在购买二手房地产时，务必在专业公证人和法律顾问的协助下进行全面的尽职调查。步骤包括：

1. 验证土地和建筑许可证（IMB或PBG）
2. 确认区域规定（住宅与商业）
3. 审核租赁协议（剩余期限、延续权利）
4. 检查物业的税务状态和未偿义务
5. 明确在转售交易中的增值税或所得税责任

聘请熟悉昌古房地产法律的公证人和法律顾问可确保所有文件的有效性和合规性。建议外国投资者使用官方双语合同，并避免非正式的现金交易。

价格和市场趋势

昌古的二手房地产市场在过去5至7年中持续升值。不断增长的国际需求、有限的土地供应及旅游业的增长推高了价格，尤其是在位置优越的转售别墅和运营出租物业上。

• 出租别墅的平均价格范围为每平方米1,700至2,500美元
• 海滨和核心位置的别墅价格能够达到3,000美元以上每平方米
• 服务性住宅中的二手公寓，工作室或一居室单位平均售价在120,000至180,000美元之间
• 出租收益率-range在8%（长期出租）到15–20%（短期，按日/周）之间

转售物业的价值在于其已验证的租赁表现和合法性。许多二手列表包括过去的租金收入、入住率和物业管理记录的财务报表。这些对于评估投资回报率至关重要。

疫情后旅游业的复苏进一步推动了租赁需求，昌古成为长期居住、工作型假期和国际 retreats 的中心。靠近主要海滩俱乐部、学校（如绿色学校的卫星校园）和联合办公空间的房产需求尤为旺盛。

转售市场的投资情景

昌古的二手物业适合多种投资者：

• 买入出租：带有良好入住历史的全配别墅可立即通过 Airbnb、Booking.com 或当地代理出租。
• 买入持有：投资者通过长期租赁或PMA获得转售物业，以便未来使用或资本增值。
• 买入翻新：以折价购入旧房产，并通过升级实现更高的转售或租赁回报。
• 度假房产与部分出租：业主可在一年中的一部分时间内使用物业，其余时间出租。

示例：

在贝拉瓦购买的一个两居室别墅，购买价格为260,000美元（租赁，剩余27年）每年产生35,000美元的总租赁收入。扣除费用（约30%）后，净回报约为24,500美元，投资回报率为9.4%。如果在五年后以320,000美元出售，资本增值将进一步提高投资回报。

VelesClub International 如何支持二手市场买家

VelesClub International帮助投资者和外籍人士顺利进入昌古的二手物业市场，提供端到端的服务：

• 房产搜索和采购：我们维护对符合法律和财务标准的精选转售房源的独家访问权限。
• 尽职调查与法律审查：我们的法律团队确保产权清晰、区域合法，并有有效的租赁或PMA结构。
• 谈判与结构化：我们管理报价结构、定金条款和卖方代表的谈判，以确保有利的条款。
• 交易协调：公证人预约、税务合规、转让程序和最终关闭支持均由我们处理。
• 租赁管理设置：如有需要，我们将协调与一流租赁运营商的入驻，从房源上市到客户服务。
• 退出策略规划：对于长期投资者，我们制定转售或再融资的时间表，以与您的投资目标相一致。

我们在巴厘岛的团队精通英语和印尼语，与值得信赖的法律顾问、公证人和代理合作。我们消除风险，为全球买家简化采购流程——从最初的咨询到购后出租变现。

结论：为什么昌古的转售市场是个好选择

昌古的二手房地产提供了热带生活方式、可靠收入和外籍所有权明确法律途径的罕见结合。尽管巴厘岛的房地产市场竞争激烈，二手物业因其较低的风险、立即可用性和可见的业绩而脱颖而出。无论您在寻找产生租金的别墅、长期家庭住所，还是兼具个人度假与资产性质的物业，昌古的二手市场都提供了灵活的选择，带来了有保障的回报。

考虑到与其他全球海滩市场相比，价格仍然比较有吸引力，租赁选择起价在150,000至250,000美元，现在是探索昌古转售机会的战略时机。与VelesClub International合作，确保您在巴厘岛房地产市场的旅程安全、结构化并与长期目标保持一致。