菲律宾的绿地投资房地产可负担的住房跨越海岸线和城市

菲律宾房地产：热带投资与增长回报

为何投资菲律宾房地产市场

菲律宾是一个由7000多个岛屿组成的群岛，提供多样化的房地产机会——从城市公寓到海滨度假村。作为东南亚经济增长最快的国家之一，菲律宾拥有年轻的人口和蓬勃发展的旅游部门，越来越受到国内外投资者的青睐。英语广泛使用，特定类型的房地产可供外籍人士拥有，而像马尼拉大都会、宿务和长滩岛等热门地点的租金回报率也十分具竞争力。生活方式、投资潜力和可负担性相结合，让菲律宾在亚洲房地产市场中，正在崭露头角。

房地产类型及允许用途

菲律宾市场提供多种可供购买、租赁或开发的物业类型：

• 公寓：外籍人士唯一可以直接拥有的住宅类型，最多可占任何建筑物业总单元的40%。
• 土地和房屋：外籍人士无法直接拥有土地，但可以租赁土地或拥有房屋（不包括土地）或通过公司购置。
• 度假村和岛屿物业：在开发商和长期租户中受欢迎。土地通常通过长期租赁或公司结构持有。
• 商业房地产：办公楼、零售空间和共享工作中心的需求正在增长，尤其是在马尼拉大都会和宿务。
• 农田和省级土地：对外籍人士的拥有有限制；可能通过合资企业或长期租赁获得选项。

外国人的法律框架和所有权

菲律宾宪法对外国土地的拥有有限制，但仍有多种法律途径可供投资：

• 公寓所有权：外籍人士可拥有公寓单元，前提是建筑内的外籍所有权总额不得超过40%。
• 土地租赁：外籍人士可将土地租赁长达50年（可续租25年），适合用于开发或居住。
• 公司所有权：外籍人士可以设立一家菲律宾公司（至少60%为菲律宾所有）以获取土地用于商业目的。
• 婚姻所有权：外籍人与菲律宾公民结婚的外籍人士可以其菲律宾配偶的名义购买土地，但外籍配偶对该土地不享有法律权益。
• 尽职调查：所有购置应涉及持证经纪人和律师，土地证书和开发商凭证的核实至关重要。

物业价格和市场趋势

相比于泰国、马来西亚和新加坡等相邻市场，菲律宾的房地产价值保持相对可负担。主要城市在过去十年中价格稳定上涨。截止2024年的平均价格包括：

地点	公寓价格（每平方米）	房屋/别墅价格区间
马尼拉（马卡蒂，BGC）	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
宿务市	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
达沃市	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
克拉克/邦板牙	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
长滩岛/巴拉望	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

在疫情期间市场略微放缓后，由于旅游业复苏、外籍劳工涌入和国内需求增长，市场已逐步回暖。

最佳房地产投资地点

菲律宾的每个地区根据投资目标提供不同的优势：

• 马卡蒂和BGC（塔吉格市）：金融和商业中心，公寓出租需求旺盛，租客稳定。
• 宿务：一个繁荣的大都市，旅游业、IT-BPM行业和海滨开发日益兴旺。生活方式与投资回报的良好平衡。
• 达沃：基础设施和安全性日渐提升；入门价格更具吸引力，且人流量低于马尼拉。
• 长滩岛和巴拉望：热门旅游目的地，度假式公寓项目和别墅适合短期出租。
• 克拉克（邦板牙）：自由区，获得政府支持，基础设施投资与外籍人士社区日益增长。

租金回报与投资场景

菲律宾为长期和短期租赁模式提供具有吸引力的回报：

• 马尼拉的公寓出租：平均回报率为5%–7%。马卡蒂或BGC的高档公寓在外籍租客中可能有更高回报。
• Airbnb/短期出租：长滩岛、巴拉望和宿务的房源在旺季可产生高达10%–12%的年收益。
• 省级城市的投资出租：较低的购置成本和本地专业人士及学生的稳定需求。
• 度假公寓：开发商提供保证租金回报（4%–6%）及酒店管理服务，便于业主管理。

合适的装潢、地理位置和管理是最大化收入的关键。旅游区可能需要租赁许可证。

居留、税收与外国激励

外籍买家并不会自动获得居留权，但菲律宾提供多种签证项目：

• 特殊居民退休签证（SRRV）：针对35岁及以上的外籍人士，投资物业或在当地存款即可申请。享有无限期居留及多次入境权利。
• 13a配偶签证：针对与菲律宾公民结婚的外籍人士。
• 投资者签证：针对在菲律宾开办企业或投资出口区的人士。

税费：

• 交易税：约0.5%–0.75%的售出价格。
• 资本利得税：按总售出价格的6%（通常由卖方支付）。
• 印花税：按物业价值的1.5%。
• 代扣税：若买方为公司，可能适用。
• 租金收入税：对非居民的净收入按25%征税。当地物业管理人员通常会协助遵守相关规定。

基础设施与可达性

菲律宾在“建设、改善、更多”计划下正在进行重大基础设施升级：

• 机场：马尼拉（NAIA）、宿务麦克坦、克拉克和达沃是国际枢纽。
• 交通纽带：新建高速公路和铁路项目将马尼拉与克拉克和卡维特等附近城市连接起来。
• 公用设施：公寓和城市中心拥有稳定的水、电以及高速光纤互联网。
• 医疗：马尼拉和宿务设有高质量医院，服务于医疗游客和外籍人士。
• 国际学校：在主要城市设有国际学校，通常提供IB或美国课程。

风险与考虑因素

尽管市场前景光明，投资者仍需考虑以下因素：

• 产权明晰：核实土地产权以避免法律纠纷或虚假产权要求。
• 土地拥有限制：外籍人士无法直接拥有土地，可能会限制某些项目。
• 自然灾害：物业应投保以防台风、洪水和地震。
• 开发商声誉：与知名开发商合作，以避免项目延误或取消。
• 货币风险：比索贬值可能影响以美元计价的回报。

总结：为何菲律宾值得成为您投资组合的一部分

菲律宾展现出增长、可负担性与生活方式吸引力的迷人组合。凭借其支持投资的政策、强劲的租金收益和日益扩大的旅游基础设施，越来越受到全球房地产投资者的青睐。尽管在土地所有权方面存在法律限制，但公寓市场和长期租赁选项提供了可访问的入场点。无论您是希望在马尼拉寻找能产生收入的公寓，还是在宿务或巴拉望寻找海边度假胜地，菲律宾在东南亚的核心位置提供了灵活性、机会和良好的潜在回报。