巴厘岛的部分房地产投资热带资产所有权，门槛低，高入住率

巴厘岛和泰国的房地产投资

近年来，全球投资者越来越关注巴厘岛和泰国的投资物业，这是由于强劲的旅游基础和有吸引力的进入估值的结合。无论是寻求多元化核心资产还是利用不断增长的酒店需求，利益相关者都被巴厘岛和泰国的部分产权模型所吸引，这些模型提供豪华别墅、度假套房和服务式公寓的共享所有权。在市场周期中，巴厘岛的投资物业表现出韧性，而泰国的投资物业则支撑着像普吉岛和曼谷等目的地的强劲酒店和短期租赁市场。通过将巴厘岛的部分产权纳入更广泛的房地产组合，并以类似方式将泰国的部分产权与传统资产整合，投资者可以以较低的资本承诺获取成长机会。这种双市场策略对那些探索如何在巴厘岛部分时间内投资以及评估如何通过低风险进入点在泰国投资的参与者都极具吸引力。总体而言，巴厘岛和泰国的房地产投资作为一种引人注目的多元化工具，提供稳定的收入流和长期的资本增值。

巴厘岛与泰国为何吸引投资者

由于访客数量的持续增长和政府主导的基础设施升级，巴厘岛和泰国在区域竞争中持续表现优异。2024年，巴厘岛接待了超过六百万国际游客，支持了主要海滩和文化中心的高入住率，而泰国的游客人数接近四千万，受休闲和商务旅行的双重推动。诸如努拉莱国际机场的扩建和泰国东部经济走廊的提升等战略性改善减少了旅游摩擦，开放了新的开发区域。此外，巴厘岛和泰国的生活成本比可比的欧洲或美国城市低30%-40%，提升了酒店运营商的净运营回报。两者市场均受益于稳定的政治气候和旨在吸引外国资本的监管调整，包括数字游民签证和延长停留计划，这些都延长了平均客人逗留时间。这些正向动态为巴厘岛的稳定租金收入和泰国的增长租金收入奠定了基础，形成了短期租赁和长期租约共存、拥有强大收益潜力的环境。因此，全球资产配置者在评估新兴投资目的地时，将这些市场排名靠前。

物业类型和所有权模型

巴厘岛和泰国可供选择的部分产权物业类型，满足不同投资者的偏好和风险承受能力。在巴厘岛，机会涵盖配备私人游泳池的海滨别墅、具有全景的山坡精品住宅和坐落于热带景观中的生态奢华度假村。泰国则提供类似的选择：主要城市中心的豪华公寓、位于普吉岛西海岸的度假风格住宅，以及靠近曼谷商业区的现代服务式公寓。根据管辖权的不同，租赁和自由所有权结构各异：印度尼西亚法律允许外国国籍的投资者获得25到30年的Hak Pakai（使用权）租赁，租期到期后可续签，而泰国的公寓法允许外国人完全拥有公寓项目的49%。同时，别墅的土地租赁最多可为30年。巴厘岛的标准化部分产权和泰国的部分产权法律框架利用代理安排、泰国注册公司和印度尼西亚公证契约来形式化使用权。对于考虑在大规模内投资巴厘岛或与同行共同投资泰国的投资者，这些模型简化了合规性，并促进了共同资产的透明治理。

外国人的法律规则

在印度尼西亚和泰国的外国拥有权法规需要谨慎处理，以确保以法律明确的方式获得部分利益。在巴厘岛，海外投资者禁止持有自由所有权，但usufruct（用益权）和Hak Guna Bangunan（建筑使用权）租赁在印度尼西亚的土地法下提供有效的长期权利。通过认证的公证文书完成，并在国家土地局（BPN）注册，这些工具确保可执行的部分产权利益。在泰国，公寓法允许外国人持有个别单位的自由所有权，但受制于项目上限为49%，同时别墅和度假村开发通常适用土地法约束的租赁安排，赋予30年的租赁权利及续展选择。许多投资者成立泰国有限公司管理租赁组合，享受投资委员会批准下的企业税收优惠。关键的尽职调查步骤包括验证的产权调查、分区合规评估和反洗钱审查，以保障巴厘岛和泰国的租金收入。若结构合理，这些法律框架将保护投资者资本并明确退出机制，降低对租期和部分股份可转让性的不确定性。

收入潜力和租赁需求

巴厘岛和泰国的租赁需求在经济逆风中依然保持强劲，这得益于多元化的旅游领域。巴厘岛的热门地区——塞米亚克、昌古和乌布——在旺季的入住率常常超过75%，平均每日房价同比上涨10%-15%。泰国的关键市场——普吉岛、苏梅岛和曼谷——则见证了休闲、MICE（会议、奖励、会议、展览）和外籍人士需求的良性混合，推动入住率达到65%-85%。如乌布作家与读者节和泰国宋干节等季节性活动产生收入峰值，使得动态定价平台能够优化收益表现。在两地，毛租金收益范围为6%至9%，管理费和维护费用后的净收益通常超过区域基准。对巴厘岛租金收入和泰国租金收入进行审查的投资者应考虑当地税制：印度尼西亚对旅游相关收入征收10%的预扣税，而泰国的12.5%租金收入税则影响净现金流。市场情报显示，专业管理的部分产权物业能够提供稳定的净收益，使这些选择对追求收益的投资组合倍感吸引。

为何选择部分产权

部分产权通过将收购成本、维护责任和翻新费用在一组投资者之间分摊，从而使优质度假房地产的获取变得更为普及。入门门槛从每股约50,000美元起，与需要50万美元或更多的传统购买形成鲜明对比。共享所有权通过将风险分散在多个参与者和通常在一个组合内的多个物业之间，减少了对局部市场波动的暴露。治理协议明确了使用权、费用分配和决策程序，确保透明和问责。专业运营商管理日常职能——物业维护、客房服务和收入收集，减轻投资者的运营职责。这一模型为寻求如何在巴厘岛投资而不需要全额拥有，或探索如何在泰国投资而不需管理整个资产的人士简化了流程。与房地产投资信托（REIT）或时间共享相比，巴厘岛的部分产权和泰国的部分产权提供了实实在在的使用好处、与绩效的直接关联及对退出时机的更大控制，使其成为兼具生活方式和收入考虑的最佳解决方案。

VelesClub Int.如何帮助投资者

VelesClub Int.为在巴厘岛和泰国的部分房地产交易提供全面支持，利用当地专业知识和全球最佳实践来提升投资者收益。该公司的端到端服务涵盖市场分析、资产寻源、法律架构和运营管理。在收购过程中，VelesClub Int.进行实地检查、环境尽职调查和产权验证，以审查高潜力物业。法律团队负责处理印度尼西亚租赁的公证契约，并协调泰国资产的公寓注册或泰国有限责任公司注册。交易完成后，VelesClub Int.负责物业管理——例行维护、保洁、客户关系及动态定价，使用专有的收入管理算法最大化入住率和收入。投资者可以访问直观的仪表板，跟踪入住率、平均每日房价和费用比率等关键指标，促进数据驱动的决策。当退出时机成熟时，VelesClub Int.协助股份转让、转售谈判和租约续签，保持流动性并优化回报。通过与VelesClub Int.合作，投资者在如何通过经过审查的部分产权计划在巴厘岛投资以及如何通过结构化、透明的流程在泰国投资方面获得信心和明确性，最终实现可观的收益和可持续的资本增长。