托管账户：三方协议的机制

托管账户：历史、使用和优势

120

2025/9/16

本文内容：

托管账户的发展历史
海外托管的应用
房屋建设中的托管账户
托管账户的优缺点

如今，新的财务活动类型层出不穷。在互联网和人工智能时代，现代社会似乎在各个领域取得了全球性的进步，然而，历史表明，很多金融交易的概念早于现代的思维方式就已经存在。因此，在古代，托管账户的思想应运而生，其在交易中的本质是通过第三方来确保资金和财产安全。这种账户在19世纪中叶得到了最大发展，当时出现了一种“预付款”交易：在签订合同时，双方之一需支付部分款项，另一方则需提供商品或服务。然而，很多企业家最终遭遇了合约未能履行以及预付款未退款的困境。正是在这个背景下，托管账户被引入以保护双方的权利。
起初，托管主要用于房地产交易：买方将款项存入托管账户，卖方则提供产权文件。托管账户中的资金由一家中介公司保管，充当买卖双方之间的担保人。后来，经过一段时间的验证，托管账户开始在其他金融交易领域获得应用，例如特许经营、创业融资、在线交易等。许多人可能看过《华尔街之狼》这部电影，但很少有人知道，托管在华尔街总是备受欢迎。华尔街时常发生大宗交易，托管的出现则有效降低了这些交易的风险。
它是如何运作的？事实上，托管账户的机制包括存款人（买方的特殊条件账户）、托管代理（记录并冻结资金的银行）和受益人（如果合约条款全部履行，将收到资金的承包商账户）之间的三方协议。例如，买方计划购买一栋正在建设中的公寓，他并不知道在这一期间建筑公司会发生什么事情：建设尚未开始、关闭、公司破产等等。在这种情况下，托管系统可以保护买方和卖方的利益。在项目投入使用之前，买方会知道，如果卖方履行合约条款，将会收到资金；而卖方则可以安心工作，因为他在托管账户中已经获得了付款。一个重要的点是，代理银行无权将托管账户中的资金用于借贷，通常存款资金则会被这样使用。
与此同时，托管账户在不同国家的运作方式也不同。例如，在源于美国的这套机制中，不仅资金可以存入托管账户，证券、房地产以及科研成果也可以存放。在奥地利，托管账户仅用于房地产的分步付款。在迪拜，进行房屋购买交易时，托管账户由土地局（DLD）监管，这为成功交易提供了更多保障。我们的公司紧跟时代，与VelesClub Int合作的开发商在迪拜也使用托管账户。
另一种类型的托管是在线购物。在疫情后，许多消费者开始在线购物。然而，并非所有卖家都诚信经营。为此，一些国家引入了网络托管，当消费者通过互联网购买商品或服务时，托管代理会在卖方履行其义务之前保管买方的资金。这个方案在流行的阿里巴巴平台上得到了明晰的执行，资金并不会直接转给卖方，而是存入平台的托管账户中。当买方收到商品后，资金才会转给卖方。
在俄罗斯，托管账户相对较新，目前仅用于房屋建设。2019年，新的法规生效，其中大多数情况下，开发商必须使用托管账户来存入和管理股东的资金。这项规定仅适用于多户住宅的融资建设。然而，在2024年7月，关于私人住宅建设（IHS）的托管账户的新法令签署，这意味着从2025年3月1日起，托管账户也可以用于私人住宅的建设。这一点意义重大。
首先，存入托管账户的资金受到任何扣款和非法诈骗的保护。因为在私人住宅建设过程中，开发商经常会半途而废，团队频繁更换，而客户对此无能为力。在托管情况下，如果开发商无法完成住宅或延迟交房，私人投资者有权从该账户中提取资金。在这种情况下，客户得到了保护，并且激励开发商按时交付项目。
其次，低层建筑市场变得更加透明和清晰。私人业主更愿意选择专业的建筑商来建造他们的房屋，他们也可以获得乡村住宅的抵押贷款批准。
第三，开发商也得到保险——完成工作后，他们将在合同中获得相应的付款。
同时，客户和承包商必须自愿达成协议，以便在住房和公共服务领域开设托管账户。开发商会愿意这样做吗？时间将证明。不过，托管账户无论优缺点皆一应俱全。