Проверенные дома на вторичном рынке АндалусииНедвижимость в регионе архитектурыпищи и побережья

Вторичная недвижимость в Андалусии: Полное руководство по инвестициям

Почему Андалусия — это идеальный регион для покупки вторичной недвижимости

Андалусия — крупнейшее сообщество Испании с населением около 8,66 млн человек и ВВП около €200 млрд, что делает её экономическим и культурным центром страны [oai_citation:0‡blog.urbanitae.com](https://blog.urbanitae.com/en/2025/06/16/andalusia-a-new-hotspot-for-real-estate-investment-in-spain/?utm_source=chatgpt.com). В 2025 году регион демонстрирует активный рост вторичной недвижимости: цены увеличились на **19,5% по сравнению с прошлым годом**, достигнув €2 559/м², с ростом квартал к кварталу на +8,5% [oai_citation:1‡cadenaser.com](https://cadenaser.com/andalucia/2025/06/30/los-precios-de-la-vivienda-en-malaga-capital-siguen-disparados-mas-de-4000-euros-el-metro-cuadrado-segun-fotocasa-ser-malaga/?utm_source=chatgpt.com).

Этот рост стал рекордным за последние 20 лет и опережает средний показатель по Испании (€1 972–2 271/м²) (). Преимущества Андалусии заключаются в сочетании доступности (по сравнению с Мадридом или Балеарскими островами), сильного внутреннего и международного спроса (особенно на побережье — Costa del Sol) и развитой туристической инфраструктуры.

Типы вторичной недвижимости по регионам

Рынок вторичной недвижимости в Андалусии разнообразен:

• Городские апартаменты: В Севилье, Гранаде, Кордове стоимость апартаментов варьируется от €1 800 до €2 200/м², в Малаге — от €4 000 до €4 200/м² — это одна из самых дорогих локаций наряду с Марбельей [oai_citation:2‡livingstone-estates.com](https://www.livingstone-estates.com/2479-invest-in-costa-del-sol-property?utm_source=chatgpt.com).
• Побережье – Costa del Sol (Marbella, Estepona, Casares): вторичная недвижимость — от €4 000 до €5 000 и более/м², luxury виллы — от €7 000 до €7 500 и более/м² ().
• Побережье – Cádiz и Tarifa: цены на уровне €4 000–4 500/м² ().
• Внутренние провинции (Jaén, Córdoba): бюджетное жильё — от €800 до €1 500/м², с ростом цен до +11–30% в ряде городов ().
• Резиденции и виллы: luxury-сегмент — от €7 000 до €10 000/м² в Estepona и Sotogrande (уникальные комплексы) ().

Юридические нюансы приобретения вторичной недвижимости

Иностранцы могут приобретать недвижимость в Андалусии без ограничений. Главное — оплатить ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 7% от стоимости покупки для «бу-усед» (resale) ().

Процесс покупки включает:

1. Нотариальная доверенность (или личное присутствие).
2. Предварительный договор (arras) с депозитом — €5–15 тыс.
3. Компромисо с выплатой 10–20% до «escritura pública».
4. Итоговая передача собственности у нотариуса с уплатой налога ITP, нотариальных сборов и регистрации.

Дополнительно стоит учитывать налог на имущество (IBI), муниципальные сборы и коммунальные услуги. Для сдачи жилья требуется регистрация в налоговой (modelo 179) и соблюдение правил коммунальной и туристической лицензии.

Цены, доходность и рыночные тренды

По состоянию на 2-й квартал 2025 года:

• Средняя цена по региону — €2 559/м², рост на +19,5% по сравнению с прошлым годом ().
• В Малаге — €4 085–4 200/м², прирост +18,5% год к году, +10,6% квартал к кварталу ().
• Стоимость «существующих жилых объектов» по Испании выросла на +11% в 2024 году ().
• Прогноз Singular Bank — рост на +5% в 2025 году, +3,5% в 2026 году ().

Средняя валовая доходность аренды на Costa del Sol составляет 6%, для премиум-вилл — до 10% (). В общем по регионам — 4–7%, выше в туристических зонах, ниже — во внутренних провинциях.

Инвестиционные сценарии по локациям

Ниже приведены практические примеры с расчётами ROI:

• Малага, центр: куплен апартамент за €300 000 (~€3 800/м²), сдан в аренду на длительный срок за €1 200/мес — валовая доходность ≈4,8%; при сдаче на короткий срок — до 6–7%.
• Marbella/New Golden Mile: двухспальный апартамент за €500 000, сдача €2 500/неделя (15 недель) — валовая доходность ≈7,5%.
• Cádiz/Tarifa: резиденция за €400 000, сдаётся за €1 500/неделя в течение 12 недель — валовая доходность ≈4,5%, плюс использование для собственных нужд.
• Сельская недвижимость (Jaén): дом за €120 000, сдаётся за €600/мес — доходность ≈6%.
• Sotogrande, вилла: €1,2 млн, сезонная сдача €4 000/неделя (12 недель) — валовая доходность ≈4%; плюс капитализация в €1,6 млн через 7 лет.

SWOT-анализ вторичной недвижимости Андалусии

• Сильные стороны: стабильный рост цен, международный спрос, прозрачность налогового законодательства.
• Слабые стороны: сезонность, долгий процесс регулирования для туристической аренды.
• Возможности: аренда на короткий срок, преобразование объектов наследия.
• Угрозы: возможное введение новых налогов для покупателей из не-ЕС стран, жесткое регулирование ().

Как VelesClub Int. помогает инвесторам

VelesClub Int. — эксперт в сфере недвижимости Андалусии:

• Маркетинговые отчёты по провинциям.
• Off-market, долевые права/resale-объекты.
• Компоненты соблюдения: ITP, licencia turistica, registro arrendadores.
• Управление короткой и длинной арендой.
• Реставрация объектов наследия, проекты реновации.
• Структурирование налогообложения и стратегия выхода.

Заключение

Андалусия — один из лучших рынков для покупки вторичной недвижимости в Южной Европе. Доступный вход (от €2 500/м²), высокий спрос и доходность, устойчивое законодательство — всё это факторы успеха. С помощью VelesClub Int. ваша инвестиция будет безопасной, налогово оптимизированной и обеспечит диверсифицированную доходную стратегию.