Дома на вторичном рынке в МумбаиПрибрежный город с небоскрёбаминаследием и бизнесом

Почему вторичная недвижимость в Мумбаи является отличным выбором для глобальных инвесторов

Мумбаи, финансовая и развлекательная столица Индии, предлагает международным покупателям уникальный рынок вторичной недвижимости, который характеризуется устойчивым спросом, доказанными доходами от аренды и культурным разнообразием. Квартиры на перепродажу, квартиры с видом на море и наследственные бунгало в Мумбаи продаются со скидкой 15–25% по сравнению с новыми объектами высокого класса, что позволяет англоговорящим инвесторам — от экспатриантов-банкиров и высоких технократов до профессионалов киноиндустрии и семей из диаспоры — обеспечивать готовые к заселению объекты в установленных районах. С четкой регистрацией прав собственности по строгому Закону о регистрации Индии, прозрачными транзакционными расходами и постоянным спросом со стороны корпоративных арендаторов, состоятельных арендаторов и молодых специалистов, вторичная недвижимость в Мумбаи предоставляет как возможность немедленного проживания, так и потенциал для долгосрочного увеличения стоимости.

Ключевые районы и сегменты арендаторов

Исторические районы Южного Мумбаи — Колаба, Кравфорд Маркет и Морская Набережная — предлагают арт-деко квартиры и колониальные таунхаусы с доходностью от аренды 3–4% от сотрудников посольств, гостей из киноиндустрии и семей с высоким доходом. Эти объекты на перепродажу часто включают потолочные окна, морские бризы и элементы исторической архитектуры, что оправдывает высокие арендные ставки, несмотря на их возраст. Двигаясь на север к Бандра Вест и Пали Хилл, средневековые бунгало и низкоэтажные квартиры окружены зелеными садами и частными подъездными путями. Цены на перепродажу здесь на 20% ниже цен на новостройки, однако спрос со стороны звезд Болливуда и цифровых креативов поддерживает доходность 4–5%.

Пригородные микро-рынки предлагают хорошие возможности. В Паваи, охраняемые комплексы вокруг озера предлагают современные квартиры на перепродажу с тренажерными залами, клубами и круглосуточной охраной. Доходность в 5–6% обеспечивается специалистами из сектора технологий в близлежащих центрах, таких как Деловой парк Хиранандани. Аналогично, в Андери-Восток и Курла высотные здания на перепродажу, расположенные рядом с крупными бизнес-центрами и транспортными узлами, обеспечивают доходность 6–7%, благодаря консультантам, участникам MICE и международным студентам с долгосрочным пребыванием в таких учреждениях, как NITIE.

Основные юридические, налоговые и финансовые аспекты

Инвесторы-нерезиденты осуществляют операции на рынке перепродажи в Мумбаи в соответствии с Законом о валютном регулировании (FEMA). Регистрация прав собственности в офисе субрегистратора требует предоставления паспорта, карты PAN и банковского счета НРИ. Заключительные расходы составляют 7–8% и включают:

• Госпошлина: 5% от стоимости продажи (в пользу правительства Махараштры)
• Регистрационный сбор: 1% от стоимости продажи
• Юридические/агентские сборы: 1–2%

НДС на операции с перепродажей не применяется, однако долгосрочные приросты капитала (недвижимость, находящаяся в собственности более двух лет) облагаются 20% налогом с индексацией. Ипотеки через HDFC, SBI и ICICI позволяют НРИ получить до 70% от оценочной стоимости недвижимости под ставку 8,5–9,5% годовых; многие покупатели дополняют эти кредиты мостовыми займами от кредиторов своей страны для управления колебаниями рупии.

Транспортная сеть Мумбаи поддерживает премии на перепродажу. Близость (в пределах 500 м) к станциям Мумбаи Метро — Желтой линии в Дахисаре и линии Версова–Гхаткопар в Андхери — увеличивает стоимость на 8–10%. Проект Прибрежной дороги и Связь через гавань Мумбаи улучшают связь с Navi Mumbai и портом JNPT, повышая спрос на перепродажу в таких районах, как Манхурда и Панвел.

В общем, вторичная недвижимость в Мумбаи предлагает культурные ценности, стабильную корпоративную аренду и разнообразные варианты пока на уровне района. От исторических квартир на Морской Набережной до квартир вблизи технопарков в Паваи, объекты на перепродажу обеспечивают немедленный денежный поток и среднесрочный рост капитала. Понимая нюансы зонирования Мумбаи, используя защиту RERA и своевременно приобретая объекты вокруг развертывания инфраструктуры, зарубежные инвесторы могут обеспечить себе как стилистический престиж, так и надежную доходность в экономической силе Индии.