Консалтинг в области управления активами во ВьетнамеОптимизация соблюдения требований, максимизация доходности инвестицийи обеспечение прозрачности на рынке

Консультации по недвижимости во Вьетнаме

Регуляторная среда и правовая база

Недвижимость во Вьетнаме регулируется комплексной правовой базой, которая учитывает защиту инвесторов и контроль со стороны государства. Земельный кодекс (2013 года с поправками 2018 года) устанавливает права на использование земли, которые документируются через Красные книги для земельных участков и Розовые книги для жилой недвижимости. Закон о жилье (2014 года) и Закон о коммерческой недвижимости (2014 года) регулируют развитие, продажу и брокерские услуги. Министерство природных ресурсов и окружающей среды (MONRE) ведет централизованный электронный кадастр, что обеспечивает доступ к кадастровым картам, классификациям использования земли и зарегистрированным правам. Инвесторы должны пройти несколько этапов одобрения: сначала получить Сертификат регистрации инвестиций (IRC) от провинциального Департамента планирования и инвестиций (DPI); затем получить Сертификат прав на использование земли от регионального офиса MONRE; и, наконец, подать заявку на разрешение на строительство через Департамент строительства. Прибрежные и туристические объекты в пределах 500 метров от берега требуют дополнительного согласования в соответствии с Законом о туризме и Законом об охране окружающей среды (2020 года), контролируемых Департаментом экологии и природных ресурсов (DONRE). Иностранцы могут приобретать кондоминиумы в размере до 50 процентов от любого проекта в соответствии с Постановлением 99/2015/ND-CP, но прямое владение землей остается ограниченным — предприятия с иностранными инвестициями могут арендовать землю на срок до 50 лет с возможностью продления. Регламенты по борьбе с отмыванием денежных средств, соответствующие стандартам FATF, требуют полного раскрытия информации о выгодных владельцах и документации о источниках средств. Управление этими пересекающимися нормами и провинциальными вариациями требует экспертной координации со всеми соответствующими министерствами и местными властями для предотвращения задержек и обеспечения строгого соблюдения.

Динамика рынка и инвестиционные возможности

Быстрая урбанизация Вьетнама, растущие доходы среднего класса и стратегическая связка с инициативой «Один пояс, один путь» способствовали разнообразному спросу на недвижимость. Метрополиты, такие как Ханой и Хошимин, ведут по показателям поглощения офисов и кондоминиумов, в то время как вторичные города — Да Нанг, Нячанг и Кан Тхо — наблюдают бурное развитие, стимулируемое туризмом. Прибрежные провинции, такие как Хайнан, успешно используют рост пляжного туризма, привлекая инвесторов в сферу курортов и гостеприимства, в то время как Центральные Нагорья выигрывают от агротуризма и экологически чистых жилых проектов. Промышленная недвижимость процветает в специальных экономических зонах (СЭЗ) и высокотехнологичных парках — Бак Нинь, Бинь Дуан и Донг Наи — предлагая инвесторам налоговые каникулы, освобождение от пошлин и упрощенные таможенные процедуры в соответствии с Законом о инвестициях (2020 года) и системами, аналогичными PEZA. Спрос на логистические склады и холодные цепи растет на фоне бумов электронной торговли, при этом основные модернизации портов в Кай Меп-Ти Вай и Лач Хуен увеличивают экспортные способности. Доходность от аренды варьируется по сегментам: 6–8 процентов для качественных квартир в провинциальных столицах, 7–10 процентов для обслуживаемого жилья в туристических зонах и 5–7 процентов для офисов класса A в центральных деловых районах. Однако непоследовательная прозрачность данных и фрагментарные раскрытия информации о планах затрудняют анализ жизнеспособности. VelesClub Int. предоставляет детальные рыночные исследования, отслеживание планов и оценки дефицита спроса и предложения — позволяя клиентам определять высокодоходные микрорайоны, оптимизировать временные рамки и получать премиум-доходы на динамичном рынке Вьетнама.

Процедуры регистрации прав и приобретения

Для получения надежных прав на использование земли и прав собственности во Вьетнаме необходимо соблюдать определенный многоступенчатый процесс. Должная осмотрительность начинается с кадастровой выписки из регионального офиса MONRE, которая проверяет размеры участка, статус зонирования и наличие обременений. Инвесторы затем заключают Договор купли-продажи (SPA) с лицензированными юристами, в котором указываются графики платежей, условия и механизмы разрешения споров. Договор нотариально заверяется вьетнамским нотариусом, после чего покупатель оплачивает регистрационный сбор в размере 0.5 процента от стоимости сделки и налог на печать в размере 0.1 процента в Государственную казну. Для предприятий с иностранными инвестициями капиталовые взносы направляются через специальные иностранные валютные счета, открытые в уполномоченных коммерческих банках, что обеспечивает соблюдение нормативных актов Центрального банка по трансакциям с иностранной валютой и репатриации дивидендов. После подтверждения уплаты налогов нотариально заверенный Договор и сопроводительные документы — доказательства личности, корпоративные уставы для иностранных предприятий и заверенные переводы — подаются в MONRE для получения обновленного Сертификата прав на использование земли, как правило, в течение 30–45 рабочих дней. Передача кондоминиумов требует дополнительного Договора, подаваемого в местный Реестр сделок, где аннотируется право собственности в Сертификате на кондоминиум. VelesClub Int. координирует каждый элемент процедуры — подготовку документов, координацию с нотариусом, налогообложение и регистрацию — чтобы минимизировать дополнительные шаги, сократить сроки одобрения и обеспечить недвусмысленные, юридически чистые права.

Роль брокеров и агентств

Лицензированные брокеры и агентства по недвижимости во Вьетнаме регулируются Министерством строительства в соответствии с Законом о коммерческой недвижимости (2014 года) и должны быть связано с профессиональными ассоциациями, такими как Вьетнамская ассоциация недвижимости (VNREA). Ведущие компании обладают обширными сетями в ключевых провинциях, находя как предложения на рынке, так и эксклюзивные возможности вне рынка в жилом, коммерческом, промышленном и туристическом секторах. Брокеры проводят предварительные осмотры участков, демографический анализ и оценку инфраструктуры — оценивая близость к автомагистралям, аэропортам и морским портам — чтобы определить жизнеспособность проектов. Они готовят детализированные предложения, включая ограничения по зонированию, ожидаемые темпы поглощения и прогнозы доходности, адаптированные к местным деловым циклам. В сложных или транснациональных сделках агентства координируют сертифицированные переводы, организуют нотариальное заверение соглашений на иностранных языках и улучшают корпоративное структирование — будь то СПВ, совместные предприятия или сделки по акциям — для соблюдения ограничений на иностранное владение и оптимизации налоговых льгот. Типичные гонорары брокеров составляют от 2 до 5 процентов от стоимости сделки, в зависимости от класса актива и сложности сделки. VelesClub Int. партнерствует с этими агентствами, интегрируя их локальные знания рынка с нашими собственными рамками надлежащей проверки, протоколами соблюдения и инструментами финансового моделирования, предоставляя целостное решение по консультированию, соответствующее стратегиям институциональных инвестиций.

Работа с международными инвесторами

Филиппины остаются магнитом для международного капитала в сферах гостиничного бизнеса, офисов, логистики и жилой недвижимости. Иностранные инвесторы обычно создают филиппинские компании — чаще всего специализированные компании или совместные предприятия — для соблюдения требования о 60-процентном владении акциями филиппинцев для приобретения земли или долгосрочной аренды. Они открывают единицы депозитов в иностранной валюте (FCDUs) или специализированные счета в иностранной валюте в банках, аккредитованных Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP), чтобы обеспечить соблюдение валютного контроля и упрощение репатриации средств. Налоговые льготы, предлагаемые PEZA и Советом по инвестициям (BOI), обеспечивают налоговые каникулы, беспошлинный импорт капитального оборудования и упрощенные таможенные процедуры для соответствующих проектов в экономических зонах и приоритетных секторах. Инвесторы должны соблюдать Закон о борьбе с отмыванием денег (AMLA), предоставляя информацию о выгодных владельцах и детальную документацию о источниках средств Совету по борьбе с отмыванием денег (AMLC). VelesClub Int. помогает клиентам в создании бизнес-единиц, внедрении банков, подаче заявок на стимулирование и проверок соблюдения — обеспечивая эффективное развертывание капитала, надежное управление и оптимизированные налоговые структуры для устойчивой доходности.

Консультационные решения VelesClub Int.

• стратегия выхода на рынок: Мы анализируем факторы урбанистического роста — такие как транспортная инфраструктура, развитие экономических зон и демографические изменения — чтобы определить высокопотенциальные микрорайоны для жилых, коммерческих и многопрофильных активов.
• регуляторное содействие: Наша юридическая команда управляет всеми заявками на разрешения — зонирования, экологические, строительные и исторические — взаимодействуя с HLURB, DENR, офисами местных органов власти и секторными органами для ускорения одобрений и минимизации бюрократии.
• должная осмотрительность и оценка: Мы проводим всестороннюю правовую, техническую и экологическую оценку, поддерживаемую динамическими моделями оценки и сценарными анализами для подтверждения инвестиционных предположений и снижения рисков.
• управление сделками: От переговоров о договоренностях о продаже и эскроу до координации с нотариусом и обработки налоговых платежей, мы организуем процесс передачи прав для своевременного и соблюдающего законы закрытия.
• структурирование капитала: Наши специалисты по финансам разрабатывают индивидуальные структуры капитала — акционерный, мезонинный и проектный долг — устанавливают связи с местными и международными кредиторами, оптимизируют процентные ставки и разрабатывают планы репатриации в соответствии с нормативами BSP.
• управление активами: После приобретения мы предоставляем услуги по администрированию аренды, поиску арендаторов, мониторингу производительности и планированию выхода для максимизации операционной эффективности и доходности.
• интеграция заинтересованных сторон: Мы координируем действия среди брокеров, юридических специалистов, архитекторов, инженеров, местных органов власти и инвесторов, предоставляя прозрачные отчеты и единую организацию проектов.

Заключение и следующие шаги

Недвижимый рынок Вьетнама предлагает убедительное сочетание высокорослых городских центров, прибрежных туристических достопримечательностей и развивающихся промышленных коридоров. Однако его многослойные нормативные акты, ограничения на иностранное владение и многоагентские процедуры требуют специализированного руководства для эффективного навигирования. Партнерство с VelesClub Int. предлагает вам комплексные консультационные услуги — от содействия в регулировании и рыночной аналитики до управления сделками и контроля активов — адаптированные к потребностям институциональных и корпоративных инвесторов. Наш интегрированный подход позволяет снижать риски выполнения, ускорять одобрения и открывать устойчивую ценность на вьетнамских рынках. Чтобы начать, запланируйте подробную стратегическую сессию с нашей консультативной командой для определения ваших инвестиционных критериев, проведения предварительного анализа осмысленности и разработки индивидуального дорожного плана по выполнению. Вступайте в сотрудничество с VelesClub Int. сегодня, чтобы уверенно, точно и четко воспользоваться динамичными возможностями недвижимости Вьетнама.