Корпоративное консультирование в сфере недвижимости в ОАЭУпрощение регуляторной ясностии максимизация доходности инвестиций

Консультации по недвижимости в ОАЭ

Регуляторная среда и правовая база

Сектор недвижимости ОАЭ регулируется многоуровневой правовой системой, которая сочетает в себе федеральные законы и специфические для эмиратов нормы, обеспечивая прозрачность, защиту инвесторов и устойчивый рост городов. На федеральном уровне Федеральный закон № 5 от 1985 года о гражданских сделках устанавливает основные правовые принципы в области прав собственности, выполнения контрактов и регистрации прав на землю по всей территории Объединенных Арабских Эмиратов. Эти положения дополняются Федеральным декретом-законом № 8 от 2007 года, регулирующим эскроу-счета для продаж на этапе проектирования, и Федеральным законом № 14 от 2008 года о регистрации ипотек, в котором изложены процедуры регистрации ипотеки для обеспечения кредитования под обеспечение недвижимости. Однако основное выполнение и контроль за сделками с недвижимостью делегированы отдельным эмиратам, что приводит к важным юрисдикционным нюансам по всей федерации.

В Дубае Департамент земель (DLD) и его регуляторное подразделение — Агентство по регулированию недвижимости (RERA) отвечают за регистрацию собственности, управление совместной собственностью и лицензирование застройщиков. RERA осуществляет контроль за Законом о совместной собственности Дубая (Закон № 27 от 2007 года), который регулирует совместную собственность в многоквартирных комплексах и процесс регистрации Oqood для контрактов на этапе проектирования. Закон Дубая об эскроу (Закон № 8 от 2007 года) обязывает всех застройщиков на этапе проектирования размещать процент от выручки от продаж на эскроу-счетах, контролируемых RERA, что защищает средства инвесторов и гарантирует выполнение проекта в соответствии с контрактными сроками. Свидетельства о праве собственности в Дубае выдаются в электронном виде через Единую систему регистрации недвижимости, с точной цифровой картой, предоставляемой платформой «Dubai REST» от DLD, что позиционирует эмират как строго регулируемый рынок как для местных, так и для международных инвесторов.

Департамент муниципалитетов и транспорта Абу-Даби (DMT), вместе с Управлением по регистрации земли (LRA), отвечает за регистрацию собственности, оценку и соблюдение планов зонирования и использования земли в соответствии с Законом о регистрации недвижимости Абу-Даби (Закон № 6 от 2015 года). Абу-Даби также ввел правила по эскроу и продажам на этапе проектирования, требуя от застройщиков регистрировать проекты в DMT и поддерживать эскроу-счета под утвержденными банковскими гарантиями. Шарджа, Аджман, Рас Аль Хайма, Фуджейра и Умм Аль-Кувейн имеют свои собственные земельные департаменты и системы регулирования, часто согласовываясь с федеральными рекомендациями, но вводя уникальные требования по правам свободной и арендной собственности и лицензированию застройщиков. Свободная собственность для инвесторов, не входящих в ССАГПЗ, допускается в определенных зонах Дубая, Абу-Даби, Шарджи и Аджмана, в то время как арендные или права пользования более распространены в остальных эмиратах. Понимание этих юрисдикционных различий необходимо для структурирования инвестиций между эмиратами. VelesClub Int. постоянно отслеживает изменения в законодательстве и взаимодействует со всеми соответствующими земельными департаментами, чтобы обеспечить полное соблюдение норм и минимизировать регуляторные риски.

Динамика рынка и инвестиционные возможности

• Центр Дубая и Бизнес-бэй: Высотные жилые, офисные и смешанные здания обеспечивают высокую доходность, с притяжением институционального и розничного спроса благодаря близости к DIFC.
• Дубайская марина и Пальма Джумейра: Роскошные прибрежные комплексы с виллами, апартаментами и гостиничными резиденциями, привлекающие премиум-цены и исключительные арендные доходы в пиковые сезоны.
• Набережная Абу-Даби и Остров Аль Рим: Первоклассные прибрежные и островные проекты с квартирами и виллами в свободной собственности, с государственной инфраструктурой, способствующей долгосрочному увеличению стоимости.
• Появляющиеся пригороды: Район 7 в Городе Mohammed bin Rashid и гостиничные коридоры Аль Айн представляют собой входные точки с хорошей ценой и ростом за счет развертывания запланированных сообществ.
• Коммерческие зоны свободной торговли: Районы JAFZA, DMCC и ADGM для корпоративных штаб-квартир, использующих налоговые преимущества, надежную инфраструктуру и стратегическое транспортное соединение.
• Логистические и промышленные парки: Свободная зона Джебель Али, коридоры Эмирейтс Рейл и KIZAD в Абу-Даби ориентированы на склады и распределительные центры, получая выгоду от стратегической логистической экспансии в Эмиратах.

Собственная платформа анализа рынка VelesClub Int. объединяет данные в реальном времени по объемам сделок, тенденциям цен за квадратный метр, коэффициентам заполняемости и прогнозам будущего строительства по всем семи эмиратам. Наши аналитики предоставляют подробные отчеты о микроэкономических динамиках, изменениях в регулировании и сезонных циклах спроса, позволяя инвесторам определить оптимальные моменты для входа и адаптировать приобретения к конкретным профилям риска и доходности.

Процедуры регистрации и приобретения прав собственности

Процесс приобретения прав собственности в ОАЭ включает в себя двухуровневую процедуру due diligence и формальной регистрации. Покупатели заказывают отчеты о поиске прав собственности и проверки лицензий застройщиков, которые VelesClub Int. проводит через прямой доступ к базам данных DLD, DMT и другим реестрам земли. В Дубае для передачи прав собственности требуется предоставить оригиналы свидетельств о праве собственности, удостоверение личности Эмиратов и уплатить сбор за передачу, который обычно составляет 4% от зарегистрированной стоимости, плюс дополнительные сборы. Контракты на этапе проектирования должны быть зарегистрированы как