Консультационные услуги для застройщиков недвижимости на ФилиппинахОптимизация доходности за счет ясности в регулированиии рыночной аналитики

Консультации по недвижимости на Филиппинах

Регуляторная среда и правовая основа

Рынок недвижимости Филиппин регулируется многоуровневой правовой системой, которая включает национальные законы — Гражданский кодекс, Указ о регистрации земли (PD 1529), Закон об Urban Development and Housing (RA 7279), Закон о публичной земле — и местные постановления, осуществляемые городскими и муниципальными властями (LGUs). Право собственности подтверждается через титулы системы Торренса, оформляемые Агентством регистрации земель (LRA) в региональных офисах Регистрации прав, в то время как проекты кондоминиумов регулируются Законом Республики 4726 под контролем Комиссии по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB). Все передачи земли и ипотека должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в LRA, что влечет за собой уплату налогов на передачу (0,5–0,75% от стоимости), налогов на документарные штампы (1,5%) и регистрационных сборов в соответствии с Национальным налоговым кодексом. Зонирование, разделение и разрешения на строительство находятся в компетенции Единого центра обслуживания каждого LGU, регулируются Кодексом местного самоуправления (RA 7160) и зачастую требуют экологических сертификатов (ECC) от Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов (DENR) для разработок выше установленных пороговых значений. VelesClub Int. координирует все законодательные требования — проверку титулов, подготовку нотариальных документов, расчет налогов, экологические разрешения, разрешения на зонирование и строительство — в единый процесс, работая напрямую с LRA, HLURB, DENR, инженерными и планировочными офисами LGU и Налоговым управлением (BIR), чтобы минимизировать административные задержки и обеспечить полное соблюдение нормативных требований.

Динамика рынка и инвестиционные возможности

• Микс использования в Мега Маниле: Интегрированные городские проекты в зонах роста метро Манила (BGC, Макаси, Кезон-Сити) обеспечивают 6–8% чистой доходности, используя преимущества плотного зонирования и ориентированных на транзит преимуществ.
• Курортные земли Висайи: Виллы на берегу в Себу, Борокае и Палаване обеспечивают сезонные валовые доходы в 8–10% на фоне сильного восстановления туризма и новых международных авиарейсов.
• Промышленные парки Минданао: Проекты в экономических зонах в Давао и Кагаян-де-Оро обеспечивают 7–9% арендной доходности благодаря льготам PEZA и привилегиям беспошлинного импорта.
• Квартирное жилье рядом с транспортом: Высотные жилые здания вдоль линий метро и легкого рельсового транспорта (LRT) в Маниле и Себу обеспечивают 5–7%, благодаря спросу на аренду со стороны молодых специалистов и сотрудников BPO.
• Загородные закрытые сообщества: Мастерконтролируемые подделки в Лагуне, Кавите и Ризале предлагают 6–7% девелоперской оценки, обусловленной улучшением связей с автострадами и урбанизацией.
• Логистические хабы: Складские помещения вблизи зон свободной торговли Кларк и Субик обеспечивают доходность 9–11%, используя преимущества близости и роста торговли в Азиатско-Тихоокеанском регионе.

Рост ВВП Филиппин — в среднем 6% ежегодно до пандемии — и правительственная инфраструктурная инициатива “Build, Build, Build” (BBB) (новые аэропорты, автострады, железнодорожные связи) поддерживают устойчивые основы рынка недвижимости. Проприетарная аналитическая платформа VelesClub Int. агрегирует объемы сделок, тренды цен за квадратный метр, уровни занятости и приросты в разработках по всей территории Лусона, Висайи и Минданао. Наши аналитики предлагают детализированные отчеты о микро-сегментации рынка, потоках иностранных инвестиций, демографических изменениях и регуляторных обновлениях — включая новые инструкции по инвестиционным трастам в недвижимость (REIT) в соответствии с меморандумами SEC — чтобы обеспечить инвесторов своевременными решениями по времени заимствования, диверсификации портфеля и корректировке стратегии выхода.

Процедуры регистрации и приобретения титулов

Приобретение собственности на Филиппинах включает многоступенчатый процесс проверки и передачи титула. VelesClub Int. запрашивает заверенные копии титула Торренса или Сертификата титула кондоминиума (CCT) у LRA для подтверждения права собственности, обременений и пометок. Подготавливается нотариально заверенный Договор купли-продажи или Договор на продажу, за которым следует уплата налога на прирост капитала (6% от зональной стоимости или стоимости сделки, в зависимости от того, что выше), налог на документарные штампы (1,5% от стоимости сделки) и налог на передачу (варьируется от 0,5 до 0,75%), который оплачивается в BIR и местной казне. После получения налоговой справки, договор регистрируется в Регистре прав, обновляющий титул. Ипотеки впоследствии аннотируются при представлении нотариального ипотечного контракта и уплате регистрационных сборов за ипотеку. VelesClub Int. организует каждую стадию — дью дилижанс, расчет налогов, нотариальное заверение, межведомственные обращения и регистрацию в LRA — отслеживая сроки и внедряя протоколы эскалации, чтобы обеспечить завершение процесса в течение 30–45 дней.

Роль брокеров и агентств

Лицензированные брокеры недвижимости на Филиппинах должны иметь сертификат PRC и аккредитацию по RA 9646 (Закон об услугах недвижимости). Объявления распространяются через местные агентства, онлайн-порталы (Lamudi, Property24, ZipMatch) и офисы продаж разработчиков (Ayala Land, SMDC, Vista Land). Ставки комиссий, как правило, составляют от 2% до 5% от цены продажи. VelesClub Int. сотрудничает с ведущими зарегистрированными брокерами PRC, аудитируя мандаты для согласования комиссионных с ROI-индикаторами инвесторов, устанавливая ключевые показатели эффективности и интегрируя данные о списках в централизованную панель мониторинга. Этот объединенный подход ускоряет поиск сделок, улучшает точность цен за счет анализа рынка в реальном времени и сокращает дублирующееся усилие по дью дилижанс в условиях высоко фрагментированного рынка.

Работа с международными инвесторами и стратегии финансирования

Филиппины допускают 100% иностранную собственность на квартиры в соответствии с Законом о кондоминиумах (RA 4726), при этом общий процент иностранной собственности в здании не должен превышать 40%. Иностранцы могут инвестировать в землю через долгосрочную аренду (до 50 лет, с возможностью продления) или с помощью отечественного СПВ. Возможности финансирования включают ипотеки местных банков — до 70% LTV с сроком до 20 лет — от BDO, BPI, Metrobank и UnionBank, а также схемы оплаты от разработчиков. VelesClub Int. ведет переговоры о льготных ставках по ипотекам, формирует СПВ или совместные предприятия для оптимизации налоговых и собственнических структур и реализует решения по хеджированию валютных рисков для иностранных инвесторов. Для крупных проектов мы содействуем в финансировании через многосторонние финансовые учреждения (ADB, Всемирный банк IFC) и организуем предварительную настройку для предстоящих выпусков REIT в соответствии с регламентом SEC для привлечения институционального капитала.

Консультационные решения VelesClub Int.

• Рыночная информация: Дашборды в реальном времени, отслеживающие тренды цен, доходности, уровни пустующих площадей и данные о pipeline во всех регионах Филиппин для обоснованного принятия решений.
• Регуляторное сопровождение: Полное управление дью дилижанс по титулу, уплате налогов и сборов, межведомственным разъяснениям (HLURB, DENR, LGUs) и регистрации в LRA.
• Координация дью дилижанс: Всеобъемлющие аудиты титулов, сверки обследований, поиски обременений и проверки соответствия для обеспечения четких и подлежащих исполнению титулов.
• Управление сделками: Специализированные проектные менеджеры синхронизируют подготовку контрактов, перечислении налогов, соглашения по эскроу и файлы в Регистре прав для бесшовного завершения сделок.
• Структурирование инвестиций: Индивидуальные структуры СПВ, совместных предприятий или REIT, оптимизированные для налоговой эффективности, соблюдения иностранных прав собственности и доступа к капиталовым рынкам.
• Услуги после приобретения: Рекомендации по управлению недвижимостью, поиск арендаторов, надзор за объектами, финансовая отчетность и планирование стратегии выхода для поддержания доходности и ликвидности.

Заключение и следующие шаги

Рынок недвижимости Филиппин — от многопрофильных коридоров в метро Манила и курортных анклавов Висайи до промышленных парков Минданао — предлагает разнообразные возможности, основанные на сильном росте, туризме и государственных инфраструктурных инициативах. Его сложный правовой и регуляторный ландшафт — титулы Торренса, зонирование HLURB, экологические правила DENR, разрешения LGU — требует специализированной местной экспертизы и интегрированной консультационной поддержки. VelesClub Int. предоставляет комплексную платформу — сочетая глубокие знания рынка Филиппин, проприетарную аналитику, мастерство в соблюдении нормативных требований, жесткий дью дилижанс и полную координацию сделок — чтобы минимизировать риски и максимизировать результаты для инвесторов. Свяжитесь с нашей консультационной командой для бесплатной оценки портфеля и индивидуальной дорожной карты приобретений. Мы наметим ключевые регуляторные этапы, порекомендуем оптимальные финансовые структуры и составим план исполнения, согласованный с вашими целями, сроками и профилем рисков. Партнерствуйте с VelesClub Int., чтобы уверенно, точно и с стратегическим видением воспользоваться динамичным рынком недвижимости Филиппин.