Аутсорсинг бизнес-процессов для сферы недвижимости в ГрецииОбеспечьте соблюдение законодательства в отношении разрешенийплотности и закона о покупке иностранцами

Консультирование по недвижимости в Греции – Структурирование сделок на островах и в городах | VelesClub Int.

Почему Греция привлекает застройщиков и иностранных инвесторов

Греция стала одним из самых желанных направлений для инвестиций в недвижимость в Европе благодаря своей программе Золотой визы, низким порогам входа на рынок и высоким арендным доходам, особенно в туристически привлекательных регионах, таких как Афины, Салоники, Крит и Киклады. Застройщики реализуют новые гостиничные проекты, инвесторы приобретают жилую недвижимость для краткосрочной аренды, а институциональный капитал нацеливается на многопрофильные городские зоны обновления.

Однако, несмотря на эти возможности, Греция остается юридически фрагментированной средой. Местные схемы зонирования отличаются в зависимости от региона, сроки получения разрешений варьируются по муниципалитетам, а записи о праве собственности иногда оказываются неполными или спорными. Зарубежные лица должны пройти через многослойную бюрократию, соблюдать греческие гражданские законы и планировать многомесячные согласования на реконструкцию или строительство.

Распространенные проблемы в проектах недвижимости в Греции

Многие инвесторы недооценяют уровень децентрализации греческого регулирования в сфере недвижимости. Получение разрешений на градостроительство может занять от 4 до 12 месяцев в зависимости от муниципалитета. Например, туристическое строительство на Санторини должно соответствовать требованиям региональной охраны наследия, экологическим стандартам и ограничениям по наклону, помимо соблюдения национальных норм. Между тем, центр Афин функционирует в рамках стимулов для обновления, но обеспечивает строгий контроль плотности застройки и требований к дизайну.

Еще одной проблемой является проверка прав и кадастровой информации. Несмотря на наличие Национального кадастра, объекты наследия могут не иметь актуальной регистрации, особенно в сельских или островных районах. Перед продажей может понадобиться юридическая очистка и переопределение границ.

Как VelesClub Int. поддерживает ваш проект в Греции

• Диагностика зонирования: Мы обеспечиваем ясность использования земли для городских, сельских и островных объектов. Это включает классификацию по туризму, пригодность для коммерческих объектов и ограничения по строительству.
• Координация лицензий: Мы занимаемся разрешениями на туристические проекты, регистрацией АЛ для аренды, координацией Золотой визы и одобрением реконструкций в нескольких юрисдикциях.
• Очистка прав и юридических вопросов: Мы сотрудничаем с местными юристами, чтобы гарантировать полную возможность передачи прав, правильную регистрацию земельных участков и соблюдение норм охраны наследия.
• Налоговая структура и создание юрлиц: Для застройщиков и покупателей портфелей мы создаем налогово-эффективные структуры в рамках греческого и международного законодательства для управления приобретениями, использованием и выходом.

Типы проектов, которые мы поддерживаем по всей Греции

VelesClub Int. поддерживает проекты в Афинах, Салониках, Крите, Родосе, Корфу, Миконосе и на материковой части Греции. К ним относятся:

• Гостиничные проекты: Бутик-отели, апартамент-отели и виллы, нацеленные на туризм, должны соответствовать стандартам Министерства туризма. Мы обеспечиваем получение лицензий и экологическую совместимость.
• Жилые портфели: Краткосрочная аренда требует регистрации АЛ. Мы следим за пределами зонирования, порогами насыщения и процессами продления, особенно в популярных районах, таких как Афины и Ханья.
• Городское обновление: В Афинах и Салониках зоны обновления предлагают стимулы, но требуют соответствия правилам плотности и сохранения. Мы консультируем по оптимальным путям использования и лицензирования.
• Создание земельного банка и перепродажа: Для долгосрочных инвесторов мы проводим оценки целесообразности для создания земельного банка в зонах расширения инфраструктуры, что позволяет в будущем перепродажу или возможность совместного предприятия.

Тренды на рынке Золотой визы и юридические шаги

Программа Золотой визы Греции позволяет неевропейским инвесторам получить вид на жительство через покупку недвижимости стоимостью от €250,000 (или €500,000 в центральных районах Афин и Салоников согласно недавним обновлениям). Эта программа привлекла тысячи заявителей, особенно из Китая, Турции, России, Израиля и Ближнего Востока. Однако сроки юридической обработки варьируются, и инвесторам необходимо тщательно подбирать сроки приобретения недвижимости в соответствии с этапами подачи на визу.

Мы оказываем помощь в согласовании типов недвижимости с требованиями к праву на получение, подготовке полного комплекта документов для Золотой визы, управлении биометрией и встречами, а также координации получения налогового номера, открытия банковского счета и перевода контрактов с лицензированными юристами и нотариусами.

Сроки получения разрешений, финансовые риски и поддержка эскроу

Одним из основных рисков в греческой недвижимости являются задержки с разрешениями. Ремонт гостиницы или жилого дома может занять до года для получения согласований, что может нарушить сроки финансирования. Для иностранных инвесторов, полагающихся на банковские гарантии или контракты с застройщиками, основанные на выполнении этапов, это создает напряженность между капитальными вложениями и юридической определенностью.

VelesClub Int. структурирует защищенные условия сделок с использованием эскроу, условий по этапам и защиты юридической ответственности. Мы консультируем клиентов по стратегии фазы и помогаем поддерживать целостность денежных потоков в течение длительных стадий получения разрешений.

Обязанности иностранных покупателей и процесс приобретения

Не резиденты должны получить греческий налоговый номер (AFM), открыть счет в греческом банке и подписать нотариально заверенные договоры купли-продажи. Все переходы прав на недвижимость регистрируются в Национальном кадастре и местном земельном реестре. Юридическая помощь обязательна, а сделки контролируются нотариусами и часто требуют заверенных переводов.

Мы координируем всю цепочку: от выбора недвижимости и проведения проверок до окончательной подготовки контракта, регистрации после продажи и подачи на Золотую визу. Мы также следим за выполнением покупателями ежегодных налоговых деклараций и обязательств по ENFIA (налог на недвижимость).

Налоги на недвижимость, расходы и соблюдение законодательства

Покупатели недвижимости в Греции сталкиваются с 3% налогом на передачу (для вторичной продажи) или 24% НДС (для новых построек), плюс расходы на нотариуса, регистрацию и услуги юристов. Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) зависит от квадратных метров и тарифов по зонам. Налог на доход от аренды составляет от 15 до 45%, с возможностью вычета расходов в зависимости от типа использования недвижимости.

Мы моделируем налоговое бремя, оптимизируем структуру покупки и оказываем поддержку в отчетности по аренде. Для застройщиков мы создаем механизмы восстановления НДС и координируем действия с налоговыми юристами для долгосрочного планирования.

Лучшие города и регионы для роста недвижимости

• Афины: Городская активизация стимулирует спрос на квартиры и гостиницы. Центр города (Кукаки, Эксархия, Колонаки) является горячей точкой для Золотой визы, но сталкивается с новыми порогами в €500,000.
• Салоники: Северный хаб с доступными ценами и высоким спросом со стороны студентов, логистики и медицинского туризма. Подходит для недорогих проектов АЛ и смешанных активов.
• Крит: Туризм круглый год и потенциал в логистике. Ираклион и Ханья предлагают варианты жилой и курортной недвижимости; земля, пригодная для застройки, ограничена вдоль побережья.
• Миконоса и Санторини: Премиум-рынки туризма с ограниченным предложением и проблемами с лицензированием. Лучше всего подходит для бутик-отелей или ультралюксовых вилл — часто в собственности SPV.

ESG, устойчивое развитие и соблюдение норм туризма

Греческое законодательство поощряет устойчивое строительство через сертификацию энергоэффективности и доступ к зелёным фондам ЕС. Системы классификации гостиниц и законы по пожарной безопасности применяются ко всем туристическим операциям. Новые здания должны включать энергоэффективные характеристики (например, теплоизоляцию, возобновляемые системы) для успешного прохождения проверки.

VelesClub Int. внедряет стандарты ESG в дизайн, контролирует экологическую лицензирование и поддерживает доступ к государственным или поддерживаемым ЕС стимулам для квалифицированных проектов.

Юридическая защита и разрешение споров

Сделки с недвижимостью в Греции подлежат гражданскому праву и контрактному исполнению. Большинство споров (дефекты прав, задержки в поставке или нарушения контрактов) рассматриваются в нотариальном порядке или в коммерческих судах. Арбитражные оговорки могут быть включены в контракты, но должны соответствовать греческому законодательству.

Мы составляем защитные оговорки, проводим предварительные досудебные действия при необходимости и сотрудничаем с судебными фирмами, если возникает необходимость в эскалации спора.

Как VelesClub Int. обеспечивает юридическую безопасность и скорость

• 360° юридический контроль: От проверки прав до аудита разрешений, мы контролируем каждый юридический слой сделки и жизненного цикла актива.
• Поддержка застройщиков и SPV: Для продаж на стадии проектирования или гостиничного строительства мы создаем греческие компании, разрабатываем схемы движения капитала и согласуемся с законами о недвижимости.
• Соблюдение после продажи: ENFIA, налоговые декларации, отчеты по АЛ и страхование — мы остаемся центральным партнером после приобретения.
• Прозрачная платформа: Клиенты имеют доступ к статусу проектов, документам и контактам местных специалистов через консультационный портал VelesClub Int.

Начните свой проект недвижимости в Греции с VelesClub Int.

С учетом сложности зонирования, сроков получения разрешений и изменений в программе Золотой визы Греция требует больше, чем просто брокерские услуги. VelesClub Int. предоставляет структурированное финансовое консультирование в области недвижимости по всей территории Афин, Салоников, островов и материковой части Греции — с полной юридической согласованностью и операционной ясностью для застройщиков, брокеров и иностранных покупателей.

Запустите туристическое предприятие, обеспечьте активы для Золотой визы или развивайте смешанные портфели, Греция предлагает реальный потенциал, но только при легальном предвидении. VelesClub Int. станет вашим стратегическим партнером для соблюдения требований, безопасности и структурированного исполнения сделок с недвижимостью в Греции.