Консультационные услуги по сделкам для агентств на БалиРост туризма на фоне сложного иностранногозаконодательства о собственности и зонировании

Консультирование по недвижимости на Бали для девелоперов, брокеров и международных инвесторов

Почему Бали - рынок с высокой доходностью, но юридически сложный

Бали является одним из самых динамичных рынков недвижимости в Азии. Его культура вилл, международный туризм и сильное присутствие цифровых кочевников создают постоянный спрос на краткосрочную аренду, бутик-курорты и коммерческие гостиничные проекты. Однако законы Индонезии о праве иностранцев на собственность, многоуровневая классификация зонирования, неясные режимы титула и изменяющаяся налоговая структура делают инвестиции в недвижимость на Бали юридически сложными. Успех зависит от правильной юридической структуры, проверки титула и соблюдения норм на всех этапах приобретения, разработки и аренды.

VelesClub Int. предоставляет индивидуальное консультирование по недвижимости на Бали для девелоперов, брокеров и институциональных инвесторов. Мы помогаем клиентам ориентироваться в юридических подводных камнях, форматах владения, налоговой структуре и получении разрешений на проекты — обеспечивая безопасность инвестиций и долгосрочную эффективность.

Ограничения на иностранное владение и риски номинантов

Иностранцы не могут напрямую владеть участками земли в свободной собственности (Hak Milik) в Индонезии. Наиболее распространенные альтернативы включают долгосрочную аренду (Hak Sewa), право на пользование (Hak Pakai) или номерационные соглашения — когда титул держит индонезийский гражданин от имени инвестора. Неправильное использование номинантов представляет собой серьезный юридический риск, включая возможность изъятия активов или невыполнимых требований.

VelesClub Int. оценивает цели проектов и предлагает соответствующие структуры, включая создание компании PT PMA, приобретение земельного участка в аренду или стратегии Hak Pakai. Мы готовим исполнимые контракты, обеспечиваем нотариальное одобрение и гарантируем юридическую ясность для каждой ситуации клиента.

Классификация земли и барьеры зонирования

На Бали действуют подробные правила зонирования (RTRW), которые определяют каждую участок как туристическую, жилую, сельскохозяйственную, зеленую зону или смешанного назначения. Многие популярные районы, такие как Чангу, Улувату и Убуд, имеют фрагментированное зонирование даже внутри одной деревни. Некоторые виллы действуют в зонах, не предназначенных для туризма, что подвергает их риску закрытия или отказа в разрешениях.

Мы проверяем зонирование земельных участков, подаем заявки на корректировку зонирования, где это допустимо, и сопоставляем типы проектов с юридическим использованием земли. Наш процесс гарантирует, что клиенты не инвестируют в опасные или непозволенные земли.

Должная осмотрительность и статус титула

Записи по титулу на Бали могут быть неясными, отсутствующими или оспариваемыми — особенно для унаследованных участков или разделенных земель. Проверка того, что земля правильно сертифицирована, передаваема и свободна от задолженности или требований, необходима перед подписанием любого контракта.

VelesClub Int. проводит комплексную проверку должной осмотрительности через Индонезийское управление земельными ресурсами (BPN), проверяет исторические акты и привлекает нотариусов для верификации сделок. Мы ранее выявляем красные флажки и предоставляем письменное подтверждение титула до внесения средств.

Создание компании и приобретение земли

Самый безопасный способ для иностранцев приобрести имущество на Бали для бизнеса или разработки — это создание компании PT PMA — иностранной компании с ограниченной ответственностью. Этот формат позволяет юридически владеть правами на землю, удержание недвижимого имущества и получение дохода, но требует создания корпоративной структуры, отчетности и капитальных затрат.

Мы создаем компании PT PMA с полной лицензией, координируем налоговые и юридические регистрации и управляем открытием банковских счетов для последующих инвестиций. VelesClub Int. гарантирует правильное структурирование вашей компании для владения, аренды или строительства на Бали.

Разрешения на строительство и строительные нормы

Все строительные работы на Бали требуют получения IMB (разрешение на строительство), которое теперь заменяется PBG в рамках новой системы OSS. Проекты без надлежащих разрешений могут столкнуться с штрафами, сносом или отказом в получении лицензий на деятельность. Требования различаются в зависимости от типа земли, использования здания и его местоположения.

Мы подготавливаем документы на разрешение, архитектурные материалы и взаимодействуем с местными властями для получения одобрения IMB/PBG. Наша команда гарантирует, что здания соответствуют планировке, стандартам безопасности и экологическим нормам с самого начала.

Лицензирование аренд и налог на туризм

Недвижимость, используемая для краткосрочной аренды на Бали, должна быть лицензирована для гостеприимства в соответствии с местными положениями Perda. Многие виллы работают без лицензии, что подвергает их владельцев риску немедленного закрытия, штрафов и утраты прав на размещение на платформах. Кроме того, доходы подлежат налогу на туризм и налогу на доходы.

VelesClub Int. легализует аренду, получает местные бизнес-лицензии (NIB, TDUP) и регистрируется для уплаты туристического налога. Мы помогаем клиентам управлять прибыльными, полностью соответствующими требованиям арендами в самых активных зонах Бали.

Налогообложение при приобретении, доходах и перепродаже

Индонезия применяет несколько налогов на недвижимость: 10% НДС или налог на приобретение, ежегодный земельный налог (PBB), налог на доходы для физических или юридических лиц на доходы от аренды и налог на прирост капитала при продаже активов. Иностранные структуры могут привести к более высоким ставкам, если не оптимизированы правильно.

Мы моделируем полное налоговое бремя, планируем владение через PT PMA или аренду, и документируем вычитаемые расходы для снижения обязательств. Наше консультирование гарантирует защиту реальных доходов после уплаты налогов и соблюдение норм.

Взаимодействие с нотариусом и регистрация акта

Все сделки с недвижимостью на Бали должны быть нотариально заверены лицензированным индонезийским нотариусом и зарегистрированы в BPN. Нотариус также проверяет зонирование земли, права продавца и цепочку титула. Использование непроверенных нотариусов или пропуск регистрации акта недействительны сделку.

VelesClub Int. предоставляет надежных нотариальных партнеров, управляет проверкой контрактов и контролирует процесс обработки актов и регистрации после продажи. Мы обеспечиваем юридическое завершение и возможность принудительного исполнения каждой сделки.

Совместные предприятия и партнерство с курортами

Иностранные девелоперы часто вступают на Бали через совместные предприятия с индонезийскими землевладельцами, операторами отелей или брендами стиля жизни. Эти структуры должны четко распределять права, доли прибыли, сроки проекта и пути выхода, чтобы избежать будущих конфликтов.

Мы разрабатываем структуры совместных предприятий, составляем меморандумы о взаимопонимании и соглашения акционеров, а также определяем проектные СПВ с четкими механизмами разрешения споров. VelesClub Int. создает безопасные форматы трансграничного сотрудничества для масштабируемой гостиничной застройки.

Наследование, защита номинантов и долгосрочный контроль

Недвижимость, удерживаемая в структурах номинантов или местных партнеров, подвержена риску наследования и контроля. Если номинант умирает или продает акции, иностранные инвесторы могут потерять права. Эти вопросы должны быть решены договорным путем и через доверенность или защиту акционеров.

Мы структурируем долгосрочные соглашения с номинантами с правами на вмешательство, блокировками перед продажей и механизмами безопасности. Наши юридические шаблоны гарантируют, что иностранные стороны сохраняют эффективный контроль в течение жизненного цикла событий.

Операционное соблюдение и местная отчетность

Арендованные объекты и отели на Бали должны подавать налоговые декларации, регистрировать сотрудников и соблюдать нормы безопасности и здоровья в соответствии с местными законами. Несоблюдение приводит к проверкам, штрафам или приказам о закрытии. Инвесторы должны быть в курсе событий, даже при наличии местных операторов.

VelesClub Int. управляет полным соблюдением операций — от ежемесячной отчетности до проверок. Мы предлагаем инструменты контроля для зарубежных владельцев для поддержания законности через местных управляющих.

Как VelesClub Int. поддерживает успех в недвижимости на Бали

Мы консультируем иностранных клиентов, девелоперов и институциональных инвесторов на каждом этапе сложного рынка недвижимости Бали:

• Проверка титула и должная осмотрительность по использованию земли
• Анализ зонирования и поддержка переработки
• Создание компании PT PMA и соблюдение банковских норм
• Структурирование аренды и форматы Hak Pakai
• Получение разрешений на развитие и подача PBG
• Лицензирование аренды и налогообложение в сфере туризма
• Моделирование налогов при приобретении, доходах и выходе
• Выбор нотариуса и регистрация акта
• Структурирование номинантов с правовой защитой
• Контракты совместного предприятия и управление проектами
• Соблюдение норм и ежемесячная отчетность

Бали сочетают в себе огромный спрос на недвижимость с юридической сложностью. VelesClub Int. гарантирует, что ваши инвестиции не только прибыльны — но и защищены, соответствуют требованиям и структурированы для долгосрочного успеха на рынке ведущего индонезийского острова.