Недвижимость с высокой доходностью в ТаиландеСтрана контрастов — от тихихпляжей до неоновых ночей

Почему стоит рассмотреть покупку недвижимости в Таиланде?

В условиях кризиса и падения рубля инвестиции в недвижимость являются одним из самых надежных способов сохранить свои активы. Количество людей, покупающих недвижимость за границей, каждый год растет. Таиланд по-прежнему остается популярным местом для россиян, желающих приобрести недвижимость как для проживания, так и для инвестирования.

В этой статье мы подробно рассмотрим, почему Таиланд привлекает покупателей не только из России, но и со всего мира. Какие районы наиболее привлекательны для покупки, и на что стоит обратить внимание при принятии решения о покупке недвижимости в Таиланде.

Пять ключевых факторов инвестиционной привлекательности Таиланда

1. Стабильность национальной валюты — один из главных показателей для инвестора. Тайская валюта (THB) относится к пяти самым сильным и стабильным валютам мира, а ее покупательская способность не уменьшается более 10 лет.
2. Туризм. Таиланд входит в ТОП-20 самых посещаемых стран мира по версии UNWTO. Примечательно, что здесь отсутствует ярко выраженная сезонность. В "высокий" сезон туристы из стран СНГ и Европы приезжают сюда, а в "низкий" — множество гостей из Китая и других стран Юго-Восточной Азии, а также Австралии. Для инвесторов и туристов из Китая вообще не имеет значения время года: они приезжают на Пхукет круглый год. 
   "Также стоит отметить, что по статистике различных источников, на сегодняшний день (конец 2023 года) Пхукет достиг приблизительно 70% восстановления туристического потока по сравнению с допандемическим периодом. И это говорит о том, что туристический потенциал еще не достиг своего пика," — говорит Оксана Шаракина, руководитель представительства VelesClub Int. в Таиланде.
3. Рынок недвижимости находится на стадии роста. Рост рынка недвижимости в Таиланде, особенно на Пхукете, обусловлен тем, что в стране мало земель, на которых разрешено строительство, и действуют строгие ограничения на массовое высотное строительство (не выше 7 этажей). Это, безусловно, положительно сказывается на заполняемости и доходе от недвижимости. При этом все инвестиционные стратегии работают в Таиланде, что позволяет получать высокий доход в USD: перепродажа, аренда, смешанная стратегия. Средний срок окупаемости составляет 7-8 лет. 
   "Мы работаем более чем в 20 странах, и, действительно, азиатское направление, в частности Таиланд, Пхукет, демонстрирует одни из самых высоких инвестиционных показателей в мире. Например, доходность от аренды на Пхукете достигает 12%, в то время как в Европе 6% считается хорошим показателем," — оценивает Генеральный управляющий партнер и основатель Сергей Туманов.
4. Налоги. В Таиланде налоги на имущество одни из самых низких. 1-2% от стоимости объекта вы будете платить при покупке, в зависимости от того, как оформляется сделка — по модели Freehold или Leasehold. Налог на собственность имеет прогрессивную шкалу и по российским стандартам является незначительным. Максимальная ставка для иностранцев по доходам от аренды недвижимости составляет 15%, но ее можно легально снизить до 3%. Налог с продаж также будет зависеть от формы владения Freehold или Leasehold, и чаще всего этот налог может быть разделен между покупателем и продавцом.
5. Ясная стратегия развития. Таким образом, пятилетний план развития Пхукета предполагает достижение следующих целей

• Стать центром гастрономической культуры;
• Стать центром глобального здоровья и медицинского туризма;
• Развитие спортивного туризма;
• Стать международным образовательным центром;
• Внедрение цифровых технологий (умный город);
• Стать центром морского туризма.

При этом, согласно властям, развитие инфраструктуры играет ключевую роль в достижении этих целей.

Как выбрать недвижимость для инвестирования в Таиланде?

При инвестициях в недвижимость в любой стране необходимо учитывать ряд факторов, которые непосредственно влияют на инвестиционную привлекательность: экономическое развитие страны, местоположение, надежность застройщика, качество строительства, риски. И, конечно, выбор объекта инвестирования будет зависеть от цели и стратегии.

Условно в Таиланде выделяют несколько районов, которые обычно рассматриваются при покупке недвижимости.

Пхукет или Паттайя

Традиционно туристическими локациями являются Пхукет и Паттайя. Однако, если посмотреть немного глубже, можно заметить, что туристический поток полностью восстановился только на Пхукете. В Паттайе процесс преодоления ковидного кризиса затянулся, и важным фактором сегодня является отсутствие собственного аэропорта. В то время как аэропорт Пхукета принимает до 12 миллионов туристов в год.

На сегодняшний день Паттайя предлагает более доступные инвестиционные объекты, но необходимо учитывать риск более длительного срока окупаемости и низкие доходы от аренды.

Недвижимость курортного Пхукета демонстрирует стабильную высокую доходность, в среднем до 30% при покупке объекта на стадии запуска продаж. Доход от аренды также держится на высоком уровне — до 12%. Кроме того, некоторые застройщики предлагают варианты гарантированного дохода от аренды и даже возможность получения ипотеки для иностранцев под 6%.

Другие популярные локации в Таиланде

Известны такие популярные курорты, как Ко Самуи, Краби и Пхангнга, но немногие рассматривают эти локации для инвестиций в недвижимость. Действительно, здесь инвестору требуется более тщательная оценка всех факторов, влияющих на доходность, и готовность к менее быстрому возврату вложенных средств. Но именно в таких местах можно купить виллу на первой береговой линии по хорошей цене, стоимость которой будет только расти с годами, и она всегда будет актуальна для аренды.

"Рассмотрим, к примеру, Ко Самуи. С 2009 года на острове введен запрет на строительство квартир в кондоминиумах, а ограничения по высоте составляют 6-12 метров. Это объясняет преобладание вилл и бунгало на Ко Самуи, а ассортимент квартир и отелей вообще не обновлялся. Поэтому строительство такого нового проекта на острове может дать хороший доход инвестору. Некоторые застройщики начали активно строить кондоминиумы с развитой внутренней инфраструктурой на острове, и у нас есть что предложить инвесторам," — уточняет главный аналитик VelesClub Int. Ксения Шамитко.

Столица — Бангкок

Говоря о столице Таиланда, Бангкок отличается современной и развитой инфраструктурой. Это один из самых популярных и посещаемых городов во всей Юго-Восточной Азии. Постоянно имеется стабильный спрос на местную недвижимость, включая аренду. В результате это обеспечивает ее инвестиционную привлекательность, но доходность будет ниже, чем в курортных локациях.

Что важно знать при покупке недвижимости в Таиланде?

1. От того, в какой форме собственности — Freehold (полная собственность) или Leasehold (собственность до 90 лет) — будет приобретена недвижимость в Таиланде, напрямую зависит цель покупки и инвестиционная стратегия. Тайское законодательство защищает права как Королевства, так и инвестора, важно тщательно выбирать застройщика и внимательно изучать договор.
2. Если вы планируете купить виллу, имейте в виду, что только само здание может находиться в полной собственности физического лица. Чтобы зарегистрировать землю в Freehold, вам потребуется открыть компанию в Таиланде. Однако это не так сложно, как кажется, и VelesClub Int. поможет в этом.
3. Покупка недвижимости по тайскому праву не дает права на получение вида на жительство. В то же время существуют альтернативные долгосрочные визы для резидентов, включая возможность участия в программе Thailand Elite и получения инвестиционной визы на срок до 20 лет.
4. Процесс наследования во многом зависит от формы собственности, в которой оформлен объект. Действительно, только при регистрации недвижимости в Freehold наследники станут полноправными владельцами объекта после получения администрацией судебного решения по делу о наследстве. Но не спешите с этим. При покупке объекта для аренды (Leasehold) в контракт можно предусмотреть пункт о передаче права аренды вашим законным преемникам.
5. Все объекты, строящиеся в Таиланде от застройщика, можно приобретать в рассрочку до завершения строительства, так как первоначальный взнос составит до 30%. При этом некоторые застройщики предлагают также варианты рассрочки на 3-5 лет под 5-7% или возможность получения кредита для иностранцев под 6% на срок до 15 лет. Особенно привлекательными для инвестора будут предложения о гарантированной доходности от 1-3 лет или выкупе. Стоит отметить, что инвестор всегда имеет выбор: заниматься аренды самостоятельно или воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании, которая заботится оrent-объекте, и инвестор, находясь где угодно в мире, получает стабильный доход.
6. Застройщики предоставляют возможность перепродажи объекта на любом этапе строительства с передачей долга другому лицу, что позволяет инвесторам добиться максимальной доходности от инвестирования в объект, находящийся на стадии строительства, сделав минимальный первоначальный взнос и несколько платежей по рассрочке, не закрывая окончательные платежи полностью. Эта инвестиционная стратегия признается самой прибыльной.

Покупка недвижимости в каждой стране имеет свои особенности и нюансы, а выбор объекта как для инвестирования, так и для жизни, требует времени для изучения рынка.