Объявления о покупке недвижимости в ПусанеГородская инфраструктурас прибрежным характером

Недвижимость в Пусане, Южная Корея

Почему стоит инвестировать в Пусан

Пусан, второй по величине город Южной Кореи, является прибрежным мегаполисом, известным своим международным портом, современной инфраструктурой и процветающим туристическим сектором. Известный пляжем Хэундэ, оживленным рынком Джагальчи и живописными прибрежными дорогами, Пусан соединяет городскую энергетику с природной красотой. Это привлекает как местных, так и иностранных инвесторов в недвижимость, ищущих возможности для развития за пределами Сеула. Недвижимость в Пусане предлагает относительно низкие стартовые затраты, высокий спрос в ключевых районах и долгосрочный рост как в жилом, так и в коммерческом секторах.

Типы недвижимости в Пусане

Рынок недвижимости Пусана разнообразен и включает:

• Многоэтажные кондоминиумы — Распространены в Хэундэ, Морском городе и Центум-Сити, часто с видом на океан и роскошными удобствами.
• Невысокие виллы и дуплексы — Встречаются в более традиционных районах, таких как Ёнсан-донг и Доннэ.
• Офисные отели (гибрид офиса и гостиницы) — Компактные единицы, используемые для жилых и бизнес-целей, особенно рядом с транспортными узлами.
• Коммерческая недвижимость — Находится в Сомъене и Нампо-доне, финансовых и торговых центрах Пусана.
• Земельные участки — Редкие в центрах городов, но иногда доступные в зонах редевелопмента, таких как Киджан-гу.

Регулирование иностранных владений

Южная Корея позволяет иностранцам приобретать недвижимость, включая Пусан, с очень немногими ограничениями:

• Иностранные физические и юридические лица могут приобретать жилую, коммерческую или промышленную недвижимость.
• Владение должно быть зарегистрировано в течение 60 дней в соответствующем местном органе власти.
• Право собственности доступно на землю и здания, и нет пределов на количество собственников.
• Долгосрочная аренда (джонсе) и месячная аренда (вольсе) доступны для нерезидентов-арендодателей.

Все транзакции должны быть зарегистрированы в соответствии с Законом о приобретении земли иностранцами и соответствовать законам Южной Кореи о валютном контроле.

Цены на недвижимость и тенденции

Пусан предлагает более доступную недвижимость по сравнению с Сеулом, но спрос на неё увеличивается:

• Роскошная квартира с видом на океан в Хэундэ: 900 миллионов – 2 миллиарда KRW (690,000 – 1,5 миллиона USD)
• Офисный отель в Центум-Сити: 200 – 500 миллионов KRW (150,000 – 380,000 USD)
• Вилла в Доннэ: 600 – 1,2 миллиарда KRW (460,000 – 920,000 USD)
• Коммерческий магазин в Нампо-доне: 800 миллионов – 2,5 миллиарда KRW (610,000 – 1,9 миллиона USD)

С 2019 по 2022 год в Пусане наблюдался рост цен, вызванный спросом на курортную недвижимость и жилые переезды во время пандемии COVID-19. В последнее время стабилизация цен и ужесточение правил по многосвойственным владениям охладили спекулятивное приобретение, однако долгосрочные основы остаются крепкими.

Доходность аренды и рыночный спрос

Арендный рынок Пусана обслуживает несколько сегментов:

• Экспаты и деловые путешественники — Сосредоточены в Морском городе, Центум-Сити и Хэундэ.
• Студенты и молодые профессионалы — Проживают рядом с Национальным университетом Пусана и в Сомъене.
• Туристы и арендаторы на короткий срок — Высокий спрос на Airbnb и курортные аренды вблизи пляжа.

Форматы аренды включают:

• Джонсе — Арендные контракты с депозитом от 50% до 80% от стоимости недвижимости.
• Вольсе — Месячная аренда с возмещаемым залогом (обычно 5–10 миллионов KRW).

Средняя доходность:

• Офисные отели в районе Пусанжин-гу: 4.5% – 6%
• Квартиры с видом на океан в Хэундэ: 3% – 4%
• Торговые площади в Сомъене: 5% – 7%

Платформы краткосрочной аренды регулируются, но все ещё популярны, особенно в фестивальные сезоны и летние месяцы.

Лучшие районы для инвестиций

Наиболее эффективные районы в Пусане включают:

• Хэундэ-гу — Кондоминиумы на берегу, роскошное жилье и высокая туристическая посещаемость.
• Суён-гу (Морской город) — Высотные башни с видом на гавань и океан.
• Центум-Сити — Технологический, медийный и бизнес-центр с высоким коммерческим спросом.
• Сомъен — Центр Пусана, идеальный для розничной торговли, офисов и объектов ночной жизни.
• Доннэ-гу — Сформированный жилой район с учебными заведениями, больницами и традиционным жильем.

Как купить недвижимость в Пусане

Стандартный процесс включает:

• Выбор лицензированного агента (Будонгсан) для поиска недвижимости и переговоров о условиях.
• Подписание договора купли-продажи с авансом в 10% и указанием всех данных о недвижимости и покупателе.
• Сообщение о сделке в Министерство земель или местный офис в течение 60 дней (обязательно для иностранных покупателей).
• Регистрация права собственности и уплата налогов на приобретение и регистрацию.
• Завершение платежа через корейский банк в KRW после открытия местного счета.

Покупателям следует учесть дополнительные расходы, включая юридические консультации, комиссии за банковский перевод и оценку (если требуется финансирование).

Налоги и постоянные расходы

Владение недвижимостью в Пусане включает следующие обязательства:

• Налог на приобретение: 1.1% – 3.5% от стоимости недвижимости.
• Недвижимый налог: 0.15% – 3.2% ежегодно в зависимости от класса актива и его стоимости.
• Налог на прирост капитала: 6% – 45% в зависимости от прибыли и срока владения.
• Налог на доход от аренды: 14% – 42%, в зависимости от общего заявленного дохода от аренды.
• Сборы TСА: Для кондоминиумов, ежемесячные сборы варьируются от 80,000 до 200,000 KRW в зависимости от удобств.

Иностранным инвесторам рекомендуется консультироваться с корейскими налоговыми специалистами для оптимизации структуры покупок через юридические лица или оптимизации налогообложения прироста капитала.

Кто должен инвестировать в Пусане

Пусан идеально подходит для:

• Долгосрочных инвесторов, ищущих стабильный рост в первоклассном городе Кореи.
• Арендодателей, ищущих краткосрочные или месячные арендные возможности в экономике, ориентированной на туризм.
• Диверсификаторов портфеля, желающих иметь доступ к инвестициям вне Сеула в побережье, удобном для бизнеса.
• Иностранных пенсионеров или покупателей вторичных домов, ищущих жизнь у океана с современной инфраструктурой.

Заключение

Пусан выделяется как рынок недвижимости с высоким потенциалом в Южной Корее, предлагая баланс между доступностью, спросом на аренду и привлекательностью образа жизни. От пляжных кондоминиумов до коммерческих офисных отелей, город поддерживает различные инвестиционные стратегии. С юридической прозрачностью, хорошо развитой инфраструктурой и продолжающимся городским развитием, Пусан является привлекательным выбором как для местных, так и для международных инвесторов в недвижимость.