Недвижимость для инвестирования в строительстве в ФилиппинахДоступное жильепо берегам и в городах

Недвижимость на Филиппинах: тропические инвестиции с растущими доходами

Почему стоит инвестировать в рынок недвижимости Филиппин

Филиппины, архипелаг из более чем 7,000 островов, предлагают разнообразные возможности в сфере недвижимости — от городских кондоминиумов до курортов на берегу моря. С одной из быстрорастущих экономик в Юго-Восточной Азии, молодой популяцией и развивающимся туристическим сектором страна становится все более привлекательной как для местных, так и для зарубежных инвесторов. Английский язык широко распространен, иностранное владение возможно в определенных категориях недвижимости, а арендные доходы в популярных местах, таких как Метро Манила, Себу и Борокай, являются конкурентоспособными. Сочетание образа жизни, инвестиционного потенциала и доступности ставит Филиппины в число восходящих звёзд на рынке недвижимости Азии.

Типы недвижимости и разрешенные использования

Филиппинский рынок предлагает несколько типов объектов для покупки, аренды или застройки:

• Кондоминиумы: Единственный тип жилой недвижимости, который иностранцы могут владеть напрямую, не более 40% от общего числа единиц в любом здании.
• Земельные участки и дома: Иностранцы не могут напрямую владеть землёй, но могут арендовать землю или владеть домами (не землёй под ними) или приобретать через корпорации.
• Недвижимость на курортах и островах: Популярна среди застройщиков и долгосрочных арендаторов. Земля обычно удерживается через долгосрочную аренду или корпоративные структуры.
• Коммерческая недвижимость: Офисные здания, торговые площади и коворкинги пользуются растущим спросом, особенно в Метро Маниле и Себу.
• Сельскохозяйственные земли и провинциальные участки: Запрещены для иностранного владения; варианты могут существовать через совместные предприятия или долгосрочные аренды.

Правовая основа и владение для иностранцев

Конституция Филиппин накладывает ограничения на иностранное владение земельными участками, но существуют несколько законных путей для инвестиций:

• Владение кондоминиумами: Иностранные граждане могут владеть кондоминиумами, при условии, что общее иностранное владение в здании не превышает 40%.
• Аренда земли: Иностранцы могут арендовать землю на срок до 50 лет (с возможностью продления еще на 25 лет), что делает её применимой для застройки или проживания.
• Владение корпорацией: Иностранцы могут создать корпорацию на Филиппинах (с минимальным 60%-ным владением филиппинцев) для приобретения земли в бизнес-целях.
• Супружеское владение: Иностранец, состоящий в браке с гражданином Филиппин, может приобрести землю на имя филиппинского супруга, хотя у иностранного супруга нет юридических прав на землю.
• Должная осмотрительность: Все покупки должны включать лицензированного брокера и адвоката. Проверка титулов на землю и квалификаций застройщика необходима.

Цены на недвижимость и рыночные тенденции

Цены на недвижимость на Филиппинах остаются доступными по сравнению с соседними рынками, такими как Таиланд, Малайзия и Сингапур. Ключевые города наблюдают стабильный рост за последнее десятилетие. Средние цены на 2024 год:

Локация	Цена кондо (за м²)	Ценовой диапазон домов/вилл
Метро Манила (Макати, BGC)	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
Себу	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
Даво	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
Кларк / Пампанга	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
Борокай / Палаван	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

После небольшого замедления во время пандемии рынок восстановился благодаря возобновлённому туризму, притоку иностранных работников и внутреннему спросу.

Лучшие места для инвестиции в недвижимость

Каждый регион Филиппин предлагает уникальные преимущества в зависимости от инвестиционных целей:

• Макати и BGC (Тагиг): Финансовые и коммерческие центры с премиальными кондоминиумами, высоким спросом на аренду и стабильными арендаторами.
• Себу: Развивающийся мегаполис с сильным туристическим и IT-BPM секторами и прибрежными проектами. Хороший баланс между образом жизни и доходом.
• Даво: Растущий в инфраструктуре и безопасности; доступные точки входа и меньше людей, чем в Маниле.
• Борокай и Палаван: Топовые туристические направления. Проекты кондоминиумов в курортном стиле и виллы идеально подходят для краткосрочной аренды.
• Кларк (Пампанга): Зона свободной торговли с государственной поддержкой, инвестициями в инфраструктуру и растущим сообществом экспатов.

Арендные доходы и сценарии инвестиций

Филиппины предлагают привлекательные доходы как для долгосрочных, так и для краткосрочных моделей аренды:

• Аренда кондо в Метро Маниле: Средний доход 5%–7%. Премиальные кондоминиумы в Макати или BGC могут приносить ещё больше с арендаторами-экспатами.
• Airbnb/Краткосрочная аренда: Объекты в Борокае, Палаване и Себу генерируют до 10%–12% годовых в высокий сезон.
• Покупка для аренды в провинциальных городах: Более низкие затраты на приобретение и хороший спрос со стороны местных профессионалов и студентов.
• Кондотели на курортах: Застройщики предлагают гарантированный доход от аренды (4%–6%) и гостиничное управление для упрощения владения.

Правильное обустройство, расположение и управление являются ключевыми для максимизации дохода. В туристических зонах могут потребоваться лицензии на аренду.

Вид на жительство, налоги и иностранные льготы

Иностранные покупатели не получают автоматически вид на жительство, но Филиппины предлагают несколько визовых программ:

• Специальная виза для пенсионеров (SRRV): Доступна для иностранцев от 35 лет, которые инвестируют в недвижимость или поддерживают местный депозит. Предоставляет бессрочный Aufenthalt и права на многократные въезды.
• Виза супруга 13a: Для иностранцев, состоящих в браке с гражданами Филиппин.
• Инвестиционные визы: Для тех, кто начинает бизнес или инвестирует в экспортные зоны.

Налоги и сборы:

• Налог на переход права собственности: ~0.5%–0.75% от продажной цены.
• Налог на прирост капитала: 6% от валовой продажной цены (обычно оплачивается продавцом).
• Документальный гербовый налог: 1.5% от стоимости недвижимости.
• Источники налога: Могут применяться, если покупатель является корпорацией.
• Налог на доход от аренды: 25% от чистого дохода для нерезидентов. Местные управляющие по недвижимости часто помогают с соблюдением законодательства.

Инфраструктура и доступность

На Филиппинах проводятся масштабные модернизации инфраструктуры в рамках программы "Строить, лучше, больше":

• Аэропорты: Манила (NAIA), Мактана-Себу, Кларк и Даво являются международными хабами.
• Транспортные связи: Новые автотрассы и железнодорожные проекты соединяют Манилу с близлежащими городами, такими как Кларк и Кавите.
• Коммунальные услуги: Кондоминиумы и городские центры обеспечены стабильными поставками воды, электроэнергии и высокоскоростного волоконного интернета.
• Здравоохранение: Высококачественные больницы в Маниле и Себу обслуживают медицинских туристов и экспатов.
• Международные школы: Присутствуют в крупных городах, часто предлагая учебные программы IB или американские курсы.

Риски и соображения

Несмотря на обещающий рынок, инвесторы должны учитывать следующее:

• Четкость титула: Проверка титулов на землю, чтобы избежать юридических споров или фальшивых притязаний на собственность.
• Ограничения на владение землёй: Иностранцы не могут владеть землёй напрямую, что может ограничить определённые проекты.
• Природные катастрофы: Недвижимость должна быть застрахована от тайфунов, наводнений и землетрясений.
• Репутация застройщика: Работайте с проверенными застройщиками, чтобы избежать задержек или отмены проектов.
• Валютный риск: Упадок песо может повлиять на доходы, деноминированные в долларах США.

Заключение: Почему Филиппины должны занять место в вашем портфеле

Филиппины предлагают привлекательное сочетание роста, доступности и привлекательности образа жизни. С помощью своих инвестиционных условий, высоких арендных доходов и развивающейся туристической инфраструктуры Филиппины становятся все более предпочтительным направлением для мировых инвесторов в недвижимость. Хотя существуют правовые ограничения на владение землёй, рынок кондоминиумов и варианты долгосрочной аренды предоставляют доступные точки входа. Независимо от того, находитесь ли вы в поиске доходных кондоминиумов в Маниле или курортных retreat в Себу или Палаване, Филиппины предлагают гибкость, возможности и высокий потенциал роста в центре Юго-Восточной Азии.