Инвестиционная недвижимость Джохор-Бару – возможности для покупателейПограничный центр рядом с Сингапуромс активным рынком

Недвижимость в Джохор-Бару: южные ворота Малайзии с привлекательностью для трансграничных инвестиций

Введение: Почему стоит инвестировать в Джохор-Бару

Джохор-Бару (JB), столица штата Джохор, является одним из самых быстро растущих городских центров Малайзии. Находясь всего в нескольких километрах от границы с Сингапуром, он стал уединённым местом для инвестиции в недвижимость благодаря своему стратегическому расположению, росту инфраструктуры и сравнительно низким ценам на недвижимость. Джохор-Бару привлекает как малайзийских, так и иностранных инвесторов — особенно сингапурцев, которые извлекают выгоду из ценовых преимуществ, высоких арендных доходов и перспектив будущего развития, связанных с Джохор-Сингапурским RTS (Системой быстрого транзита). Входя в состав коридора развития Искандара Малайзии, JB сочетает доступность, городское удобство и международный потенциал.

Типы недвижимости в Джохор-Бару

• Многоквартирные дома: Находятся в центре JB, Medini, Danga Bay и около контрольно-пропускного пункта CIQ
• Сервированные квартиры: Брендированные и небрендированные, подходят как для краткосрочных, так и для долгосрочных арендаторов
• Земельные дома: Таунхаусы, полудуплексы и бунгало в закрытых жилых комплексах, таких как Horizon Hills или East Ledang
• Коммерческая недвижимость: Магазины, торговые площади и офисы в Нусаджая и Таман Маунт Остин
• Промышленная собственность: Логистические хабы, фабрики и склады в Тебрау, Сенае и Пасир Гуданг

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Джохор-Бару?

• Да, с минимальными ценовыми порогами: В Джохоре иностранцы могут приобретать недвижимость стоимостью выше RM 1 миллиона
• Право собственности: Доступны оба типа прав собственности, но необходимо проверить срок аренды конкретного проекта
• Земельная собственность: Разрешена в отдельных проектах (исключая земли, зарезервированные для малайзийцев)
• Кондоминиумы с правом на долю: Наиболее распространённый формат для иностранных покупателей

Цены на недвижимость в Джохор-Бару

• Квартиры в центре и CIQ: RM 650–RM 1,200 за кв. фут (~USD 140–260/кв. фут)
• Medini и Исмандар Путери: RM 700–RM 1,000 за кв. фут — Medini освобождён от RPGT и гербового сбора для иностранцев
• Земельные дома: RM 700,000–RM 3 миллиона в зависимости от проекта и местоположения
• Промышленная земля: RM 25–RM 60 за кв. фут в развивающихся коридорах

По сравнению с соседним Сингапуром, Джохор-Бару предлагает недвижимость по значительно более низким ценам, что привлекает региональных инвесторов и тех, кто ищет доступное вторичное жильё или долгосрочные активы.

Арендный рынок и инвестиционные доходы

• Валовые арендные доходы: 5%–7% в зависимости от типа недвижимости и сегмента арендаторов
• Сильный спрос: От экспатов, работников, пересекающих границу, студентов и медицинских туристов
• Популярные арендные зоны: Район CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini и Taman Mount Austin
• Краткосрочная аренда: Жизнеспособна вблизи таких объектов, как Legoland, больницы и граница с Сингапуром

Наиболее привлекательные районы для инвестиций в Джохор-Бару

• Danga Bay: Роскошные квартиры на берегу с привлекательностью для туристов и экспатов
• Medini: Флагманская зона в Исканде с налоговыми льготами и хорошей транспортной доступностью
• Исмандар Путери (Нусаджая): Запланированное развитие с тематическими парками, торговыми центрами и правительственными офисами
• Taman Mount Austin: Местный центр с ресторанами, колледжами и доступными доходами
• Permas Jaya & Johor Jaya: Развивающиеся пригородные районы с высоким спросом на аренду

Инфраструктура и преимущества трансграничного взаимодействия

• RTS Link: Система быстрого транзита, соединяющая JB с Сингапуром (завершение ожидается в 2027 году), сократит время поездки до ~5 минут
• Автомагистрали: Север-Юг, Восточный распределительный и Второй связующий автодороги
• Здравоохранение: Больницы Gleneagles Medini, Columbia Asia JB и KPJ Specialist
• Образование: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Торговля: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Транзакционные расходы и налоги

• Гербовый сбор: Прогрессивная ставка от 1% до 4% в зависимости от стоимости покупки
• Юридические сборы: Около 1% от стоимости недвижимости плюс 6% налог на услуги
• Налог на прирост капитала (RPGT): 30%, если продан в течение 3 лет, 10% после 5 лет (проекты Medini освобождены)
• Налог на доход от аренды: Плоская ставка 24% для нерезидентов (возможно вычет расходов)
• Сборы за обслуживание: Обычно RM 0,25–RM 0,45 за кв. фут для кондоминиумов

Резидентство и образ жизни

• Программа MM2H: Предлагает визу на 5–10 лет с возможностью продления для лиц с стабильным доходом и финансовыми возможностями
• Близость к Сингапуру: Многие жители MM2H живут в JB и ездят в Сингапур или наслаждаются жизнью в двух городах
• Семейный комфорт: Закрытые сообщества, международные школы и зоны отдыха делают JB популярной базой для жизни

Примеры инвестиционных сценариев

• Квартира площадью 1,200 кв. футов в Medini (RM 850/кв. фут): ~USD 220,000 — аренда RM 4,200/мес → ~6,1% дохода
• Таунхаус в East Ledang (RM 1,2 миллиона): Аренда RM 4,800/мес → ~4,8% валовой доходности; закрытое сообщество с отделкой высокого класса
• Магазин в Taman Mount Austin: RM 1,5 миллиона — аренда RM 6,000/мес → ~4,8% доходности; хороший розничный спрос

Риски и вызовы

• Избыточное предложение: Особенно на некоторых рынках кондоминиумов; выбирайте единицы в хорошо управляемых комплексах
• Риск обесценивания: Проекты без явной привлекательности для арендаторов могут работать хуже
• Юридические проверки: Необходимы из-за различий в праве собственности и многоуровневых одобрениях на строительство

Как VelesClub Int. поддерживает инвесторов в Джохор-Бару

• Анализ местоположения, правового статуса и прогнозов по доходности
• Помощь в покупке недвижимости в Medini и налоговых льготах
• Управление полным циклом сделки и привлечение арендаторов
• Консалтинг по трансграничным стратегиям и планам двойного гражданства

Заключение

Джохор-Бару сочетает доступность, привлекательность для трансграничных инвестиций и крупные инфраструктурные достижения. С завершением RTS Link и продолжением развития Искандара Малайзии, JB готова стать одним из самых доступных и удобных для жизни городов Юго-Восточной Азии как для инвесторов, так и для жителей. Независимо от того, на что вы нацелены — доход от аренды, повышение стоимости или долгосрочное планирование образа жизни, Джохор-Бару предлагает убедительные возможности. VelesClub Int. предоставляет знания, сеть и поддержку, которые помогут вам добиться успеха на этом развивающемся рынке недвижимости.