Джохор-Бахру Инвестиционная Недвижимость – Возможности для ПокупателейПограничный хаб рядом с Сингапуромс активным рынком

Недвижимость в Джохор-Бару: Южные ворота Малайзии с привлекательностью для транснациональных инвестиций

Введение: Почему стоит инвестировать в Джохор-Бару

Джохор-Бару (JB), столица штата Джохор, является одним из самых быстрорастущих городских центров Малайзии. Находясь всего в нескольких километрах от границы с Сингапуром, он стал центром инвестиций в недвижимость благодаря своему стратегическому расположению, росту инфраструктуры и сравнительно низким ценам на недвижимость. Джохор-Бару привлекает как малайзийских, так и иностранных инвесторов — в частности, сингапурцев — которые используют его ценовые преимущества, высокую доходность от аренды и перспективы будущего развития, связанные с RTS Джохор–Сингапур (Система Быстрого Транзита). В рамках коридора развития Искандар Малайзия, JB сочетает в себе доступность, городскую удобство и международный потенциал.

Типы недвижимости в Джохор-Бару

• Многоэтажные квартиры: Находятся в центре JB, Медини, Данга-Бэй и рядом с контрольным пунктом CIQ
• Сервiced apartments: С брендом и без бренда, подходят для краткосрочных и долгосрочных арендаторов
• Индивидуальные дома: Террасные дома, семи- дома и бунгало в охраняемых сообществах, таких как Horizon Hills или East Ledang
• Коммерческая недвижимость: Магазины, торговые площади и офисные помещения в Нусаджае и Таман Маунт Остин
• Промышленная недвижимость: Логистические узлы, заводы и склады в Тебрау, Сенай и Пасир Гуданг

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Джохор-Бару?

• Да, с минимальными ценовыми порогами: В Джохоре иностранцы могут покупать недвижимость, цена которой выше RM 1 миллион
• Право собственности и аренда: Оба типа прав собственности доступны, но проверьте условия отдельных проектов
• Индивидуальная собственность: Разрешена в отдельных проектах (за исключением земель, зарезервированных для малайцев)
• Стратотипные квартиры: Наиболее распространенный формат для иностранных покупателей

Цены на недвижимость в Джохор-Бару

• Центр города и CIQ квартиры: RM 650–RM 1,200 за кв.фут. (~USD 140–260/кв.фут.)
• Медини и Иссандар Путери: RM 700–RM 1,000 за кв.фут. — Медини освобожден от RPGT и гербового сбора для иностранцев
• Индивидуальные дома: RM 700,000–RM 3 миллиона в зависимости от проекта и местоположения
• Промышленная земля: RM 25–RM 60 за кв.фут. в развивающихся коридорах

По сравнению с соседним Сингапуром, Джохор-Бару предлагает недвижимость за небольшую долю стоимости, что привлекает региональных инвесторов и тех, кто ищет доступные вторичные дома или долгосрочные активы.

Рынок аренды и инвестиционная доходность

• Валовая доходность от аренды: 5%–7% в зависимости от типа недвижимости и сегмента арендаторов
• Сильный спрос: От экспатов, пограничных работников, студентов и медицинских туристов
• Популярные арендные зоны: Район CIQ, Букид Индох, Данга-Бэй, Медини и Таман Маунт Остин
• Краткосрочная аренда: Реалистично рядом с Леголендом, больницами и границей с Сингапуром

Лучшие инвестиционные районы в Джохор-Бару

• Данга-Бэй: Роскошные квартиры на набережной с привлекательностью для туристов и экспатов
• Медини: Флагманская зона в Исандаре с налоговыми льготами и хорошим транспортным сообщением
• Иссандар Путери (Нусаджа): Запланированное развитие с тематическими парками, торговыми центрами и государственными учреждениями
• Таман Маунт Остин: Местная горячая точка с ресторанами, колледжами и доступной доходностью
• Пермас Джа и Джохор Джа: Зрелые пригородные районы с высоким спросом на аренду среди местных жителей

Инфраструктура и преимущества транснационального сотрудничества

• RTS Link: Система Быстрого Транзита, соединяющая JB с Сингапуром (завершение планируется в 2027 году) сократит время в пути до ~5 минут
• Автострады: Север-Юг Экспресс, Восточная Распределительная Линия и Вторая Линия
• Медицинское обслуживание: Gleneagles Medini, Columbia Asia JB и специализированные больницы KPJ
• Образование: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Розничная торговля: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Расходы на сделку и налоги

• Гербовый сбор: По многоуровневой шкале от 1% до 4% в зависимости от стоимости покупки
• Юридические сборы: Около 1% от стоимости недвижимости плюс 6% сбор за услуги
• Налог на прирост капитала (RPGT): 30%, если продано в течение 3 лет, 10% после 5 лет (проекты Медини освобождены)
• Налог на доход от аренды: 24% фиксированный для нерезидентов-иностранцев (расходы подлежат вычету)
• Сборы за обслуживание: Обычно RM 0.25–RM 0.45 за кв.фут. для квартир

Резиденция и образ жизни

• Программа MM2H: Предлагает визу на 5–10 лет, подлежащую продлению, для тех, у кого есть доход и финансовые средства
• Близость к Сингапуру: Многие жители MM2H живут в JB и ездят на работу в Сингапур или наслаждаются жизнью в двух городах
• Дружественный к семьям: Охраняемые жилые комплексы, международные школы и зоны отдыха делают JB популярной базой для проживания

Примеры инвестиционных сценариев

• Квартира площадью 1,200 кв.футов в Медини (RM 850/кв.фут.): ~USD 220,000 — аренда RM 4,200/месяц → ~6.1% доходности
• Террасный дом в East Ledang (RM 1.2 миллиона): Аренда RM 4,800/месяц → ~4.8% валовой доходности; охраняемое сообщество с высококачественной отделкой
• Магазин в Таман Маунт Остин: RM 1.5 миллиона — аренда RM 6,000/месяц → ~4.8% доходности; высокий спрос на розничную торговлю

Риски и вызовы

• Избыточное предложение: Особо на некоторых рынках квартир; выборка единиц в хорошо управляемых застройках
• Риск обесценивания: Проекты без четкого ухода или привлекательности арендаторов могут показаться малопривлекательными
• Юридические проверки: Фундаментально важны из-за вариации прав собственности и многоуровневых одобрений застройки

Как VelesClub Int. поддерживает инвесторов в Джохор-Бару

• Проверка местоположения, юридического статуса и прогнозов доходности
• Помощь с покупками, связанными с Медини, и налоговыми льготами
• Управление сделкой от начала до конца и привлечение арендаторов
• Консультирование по транснациональным стратегиям и планам двойного гражданства

Заключение

Джохор-Бару сочетает в себе доступность, привлекательность для транснационального сотрудничества и значительный импульс в области инфраструктуры. С завершением RTS Link и продолжающимся расширением Искандар Малайзии, JB готова стать одним из самых доступных и удобных для жизни городов Юго-Восточной Азии как для инвесторов, так и для жителей. Если вы нацелены на доход от аренды, прирост капитала или долгосрочное планирование образа жизни, Джохор-Бару предлагает привлекательное предложение. VelesClub Int. предоставляет анализ, сеть и поддержку, чтобы помочь вам добиться успеха в этой развивающейся области недвижимости.