Диверсификация портфеля через инвестиции в недвижимость Тель-АвиваГород стартапов, пляжейи элитных клиник

Недвижимость в Тель-Авиве, Израиль: глобальный город с растущим спросом, ограниченными землями и премиальным арендным рынком

Введение: Почему стоит инвестировать в Тель-Авив

Тель-Авив — это сердце экономики и инновационного ландшафта Израиля. Как средиземноморская мегаполис с одним из самых высоких цен за квадратный метр на Ближнем Востоке, он сочетает в себе жизнь на берегу моря, бурно развивающуюся технологическую экосистему, культурную привлекательность и интерес международных инвесторов. Несмотря на относительно небольшую площадь, спрос остается исключительно высоким благодаря постоянной иммиграции, росту стартапов и ограниченному предложению. Недвижимость в Тель-Авиве — это не просто жизнь у моря — это возможность владеть долей в одном из самых устойчивых и быстро растущих городских рынков в мире.

Типы доступной недвижимости

Рынок недвижимости Тель-Авива предлагает разнообразные форматы, подходящие для различных профилей инвесторов:

• Роскошные квартиры в центральных районах, таких как бульвар Ротшильда, Неве-Цедек и Старый Север, обеспечивают близость к ресторанам, культуре и деловому центру. Цены здесь самые высокие, но и престижность и ликвидность также на высоком уровне.
• Береговые квартиры вдоль улицы Герберта Самуэля и на набережной предлагают виды на море и привлекают короткосрочных арендаторов, особенно туристов и цифровых кочевников.
• Городские лофты и малые квартиры в районах, таких как Флорентин и Лев Хаир, привлекают молодых арендаторов и пользуются высоким спросом на долгосрочную аренду.
• Новые объекты в Сараоне, в центре и на севере Тель-Авива включают высотные здания с консьерж-сервисами, спортзалами, парковкой и бассейнами — идеально для корпоративных арендаторов или состоятельных экспатов.

Право собственности на землю и правовая структура

Иностранцы могут приобретать недвижимость в Израиле с очень небольшими ограничениями. Самая важная правовая деталь связана с различием между частной свободной собственностью и арендованной землёй, находящейся в собственности Израильского земельного управления (ILA). Около 93% земель в Израиле находится в государственной собственности и арендуется на долгосрочных условиях (обычно от 49 до 98 лет). Несмотря на то что эта структура безопасна, важно понимать сборы за продление и сопутствующие налоги. Иностранцы также обязаны получить Идентификационный номер налогоплательщика и работать с лицензированным адвокатом по недвижимости в процессе покупки. Все сделки должны регистрироваться в Земельном реестре («Табу») или соответствующем регистре компаний.

Налоги на недвижимость и расходы на транзакции

• Налог на покупку составляет от 8% до 10% для иностранных покупателей в зависимости от стоимости недвижимости.
• Юридические сборы обычно составляют около 1%–2% от стоимости сделки.
• Комиссия агента составляет обычно 2% + НДС (распределенная или оплаченная покупателем).
• Налог на прирост капитала применяется при перепродаже, но освобождения могут применяться в зависимости от срока владения и статуса резидента.

Ценовой диапазон и тенденции в ценах

Тель-Авив последовательно занимает одно из первых мест среди самых дорогих городов мира по цене за квадратный метр. По состоянию на 2024–2025 годы:

• Центральный Тель-Авив: $12,000–$22,000/м²
• Старый Север: $9,000–$16,000/м²
• Береговые квартиры: $15,000–$25,000/м²
• Периферийные районы: $7,000–$11,000/м²

Несмотря на высокие входные цены, рост цен остается стабильным, с ежегодным увеличением на 4%–7% за последнее десятилетие. Земли крайне ограничены, а зонирование ограничивает высоту и плотность застройки во многих районах, что еще больше поддерживает долгосрочные ценовые тенденции.

Арендные доходы и профиль спроса

Арендные доходы в Тель-Авиве варьируются в зависимости от местоположения и формата:

• Долгосрочная аренда: Доходность обычно составляет от 2.5% до 4.5% в роскошных сегментах и от 4% до 6% в меньших квартирах или менее центральных районах.
• Краткосрочная аренда (через платформы, такие как Airbnb): Доходность может достигать 7%–10%, но требует специальной лицензии и соблюдения меняющихся городских правил.

Спрос на аренду подпитывают:

• Сотрудники и предприниматели технологического сектора
• Персонал иностранных посольств и НПО
• Еврейская диаспора, возвращающаяся или инвестирующая в Израиль
• Туристы, искающие квартиры на берегу моря
• Студенты медицинских, юридических и инженерных программ

Самые перспективные районы для инвестиций

• Неве-Цедек: Известен своим бутиковым шармом, булыжными улицами и роскошной реконструкцией, идеально подходит для покупателей образа жизни и бутиковой аренды.
• Флорентин: Реконструируемый район, привлекающий художников, молодых профессионалов и городских застройщиков. Относительно доступен с потенциалом роста.
• Старый Север и район Базеля: Дружественная для семей зелёная территория с высокой ликвидностью — очень ограниченное предложение больших квартир.
• Яд-Элияху и Кирьят-Шалом: Восточные и южные районы Тель-Авива, подвергающиеся городской реновации и улучшению инфраструктуры.
• Береговая линия (Герберт Самуэль): Высококлассная, но желаемая на международном уровне. Часто покупают как вторичное жилье или для престижного позиционирования.

Возможности для развития

Тель-Авив также предлагает возможности в:

• Проектах городской реновации (Тама 38 и Пинуй Бинуй), где старые здания сносятся или усиливаются и заменяются зданиями более высокого стандарта. Инвесторы могут войти в эти проекты на ранних стадиях или работать с застройщиками.
• Проектах до строительства: Покупка на этапе проектирования позволяет инвесторам получить скидки до завершения, но необходима юридическая проверка.
• Микроквартиры или меблированная аренда: Небольшие, хорошо меблированные квартиры рядом с транспортными узлами могут обеспечить доход выше среднего.

Риски и ограничения

Несмотря на свою силу, рынок Тель-Авива не лишен вызовов:

• Высокая стоимость входа и растущие ипотечные ставки из-за политики центрального банка
• Периодические государственные регулирования в отношении иностранного владения или практики аренды
• Ограниченная доступность новых земель в основных районах
• Высокие налоговые ставки по сравнению с другими странами

Недвижимость и статус места жительства

Приобретение недвижимости в Израиле не предоставляет автоматически права на проживание или гражданство. Однако еврейские инвесторы могут претендовать на алию по Закону о возвращении, который предоставляет иммиграционные и налоговые льготы. Иностранные покупатели, не являющиеся евреями, могут владеть активами без ограничений, но должны соблюдать визовые правила для пребывания более 90 дней. Для длительного пребывания может потребоваться получение альтернативных виз или двойного гражданства.

Как VelesClub Int. поддерживает инвесторов

Наша команда в VelesClub Int. обеспечивает всесторонний вход на рынок Тель-Авива:

• Выбор объектов, не выставленных на рынок, и объектов, поддерживаемых застройщиками
• Юридическая проверка прав собственности и прав на недвижимость
• Помощь в открытии счетов в израильских банках и получении Идентификационного номера налогоплательщика
• Управление недвижимостью, меблировка и оптимизация аренды
• Планирование выхода и перепродажа через партнерских агентов

Заключение

Инвестирование в Тель-Авив — это стратегия с высокими барьерами и высокой стоимостью — идеально подходит для долгосрочного сохранения капитала, интеграции в образ жизни или диверсификации в глобальный актив. С ограниченными землями, сильными демографическими основами и репутацией «Силиконового Вади» Ближнего Востока, Тель-Авив продолжает предлагать интересные возможности в сфере недвижимости для взыскательных инвесторов по всему миру.