Диверсификация портфеля через инвестиции в недвижимость Тель-АвиваГород стартапов, пляжейи элитных клиник

Недвижимость в Тель-Авиве, Израиль: мировой город с растущим спросом, ограниченной землей и премиальным рынком аренды

Введение: Почему стоит инвестировать в Тель-Авив

Тель-Авив - это сердце экономики Израиля и инновационного ландшафта. Как средиземноморский мегаполис с одной из самых высоких цен за квадратный метр на Ближнем Востоке, он сочетает в себе жизнь на берегу моря, процветающую технологическую экосистему, культурную привязку и интерес международных инвесторов. Несмотря на относительно небольшую площадь, спрос остается чрезвычайно высоким из-за постоянной иммиграции, роста стартапов и ограниченного предложения. Недвижимость в Тель-Авиве — это не только жизнь у моря, но и владение долей в одном из самых стойких и быстро растущих городских рынков в мире.

Типы доступной недвижимости

Рынок недвижимости Тель-Авива предлагает ряд форматов, подходящих для различных профилей инвесторов:

• Роскошные квартиры в центральных районах, таких как проспект Ротшильда, Неве-Цедек и Старый Север, предлагают близость к ресторанам, культуре и деловому центру. Цены здесь самые высокие, но также и престиж и ликвидность.
• Пляжные резиденции вдоль улицы Герберта Самуэля и Марина предлагают виды на море и привлекательность краткосрочной аренды, особенно для туристов и цифровых кочевников.
• Городские лофты и небольшие апартаменты в таких районах, как Флорентин и Лев ХаИр, привлекают молодых арендаторов и имеют сильный спрос на долгосрочную аренду.
• Новые застройки в Сараоне, Мидтауне и Северном Тель-Авиве включают высотные здания с консьерж-сервисом, тренажерными залами, парковкой и бассейнами — идеально подходят для корпоративных арендаторов или состоятельных экспатов.

Право собственности на землю и правовая структура

Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Израиле с очень немногими ограничениями. Самая примечательная юридическая деталь касается различия между частной собственностью на землю и землей на условиях аренды, принадлежащей Израильскому земельному управлению (ILA). Приблизительно 93% земли в Израиле принадлежат государству и арендуются на долгосрочных условиях (обычно на 49–98 лет). Хотя эта структура безопасна, важно понимать сборы на продление и связанные налоги. Иностранцы также обязаны получить номер налогоплательщика и работать с лицензированным адвокатам по недвижимости в процессе покупки. Все сделки должны быть зарегистрированы в земельном регистрационном офисе (“Tabu”) или соответствующем реестре компаний.

Налоги на недвижимость и затраты на сделки

• Налог на покупку составляет от 8% до 10% для иностранных покупателей в зависимости от стоимости недвижимости.
• Юридические сборы обычно составляют около 1%–2% от стоимости сделки.
• Комиссия агента обычно 2% + НДС (разделяемая или оплаченная покупателем).
• Налог на прибыль применяется при перепродаже, но исключения могут применяться в зависимости от продолжительности владения и статуса резидента.

Ценовой диапазон и тенденции стоимости

Тель-Авив постоянно занимает одно из первых мест среди самых дорогих городов мира по цене за квадратный метр. На 2024–2025 годы:

• Центральный Тель-Авив: $12,000–$22,000/м²
• Старый Север: $9,000–$16,000/м²
• Квартиры на берегу: $15,000–$25,000/м²
• Периферийные районы: $7,000–$11,000/м²

Несмотря на высокие стартовые цены, рост стоимости остается стабильным, с ежегодным увеличением на 4%–7% за последнее десятилетие. Земля крайне ограничена, а правила зонирования ограничивают высоту и плотность в многих районах, что дополнительно поддерживает долгосрочное удержание ценности.

Доходность аренды и профиль спроса

Доходность от аренды в Тель-Авиве варьируется в зависимости от места и формата:

• Долгосрочная аренда: Доходность обычно составляет от 2.5%–4.5% в роскошных сегментах и 4%–6% в небольших квартирах или менее центральных районах.
• Краткосрочная аренда (через платформы, такие как Airbnb): Доходность может достигать 7%–10%, но требуется специальная лицензия и соблюдение изменяющихся городских норм.

Спрос на аренду подпитывается:

• Сотрудниками технологического сектора и предпринимателями
• Персоналом иностранных посольств и НПО
• Возвращающимися или инвестирующими в Израиль представителями еврейской диаспоры
• Туристами, ищущими квартиры на берегу
• Студентами в медицинских, юридических и инженерных программах

Самые перспективные районы для инвестиций

• Неве-Цедек: Известен своим бутик-шармом, мощеными улицами и роскошными реконструкциями, идеален для покупателей образа жизни и бутик-аренды.
• Флорентин: Район, находящийся в процессе джентрификации, привлекающий художников, молодых специалистов и городских застройщиков. Относительно доступный с потенциалом роста.
• Старый Север и район Баселя: Семейный, зеленый и с высокой ликвидностью — очень ограниченное предложение больших квартир.
• Яд Элиягу и Кирьят Шалом: Восточные и южные районы Тель-Авива, которые претерпевают городское обновление и улучшение инфраструктуры.
• На берегу (Герберт Самуэль): Высокие цены, но желаемые на глобальном уровне. Часто покупаются в качестве вторых домов или для престижного позиционирования.

Возможности для развития

Тель-Авив также предлагает возможности в:

• Проектах городского обновления (Тама 38 и Пинуй Бинуй), где старые здания сносятся или усиливаются и заменяются зданиями более высокого стандарта. Инвесторы могут входить в эти проекты на ранних стадиях или работать с застройщиками.
• Предпроектных проектах: Покупка до начала строительства позволяет инвесторам зафиксировать скидки до завершения, но юридическая проверка обязательна.
• Микро-единицах или меблированных квартирах: Небольшие, хорошо обставленные квартиры рядом с узлами общественного транспорта могут принести доход выше среднего.

Риски и ограничения

Несмотря на свою силу, рынок Тель-Авива не лишен проблем:

• Высокая начальная цена и растущие ипотечные ставки в связи с политикой центрального банка
• Периодическое государственное регулирование иностранной собственности или практик аренды
• Ограниченное новое земельное предложение в основных районах
• Высокие налоговые ставки по сравнению с другими странами

Недвижимость и статус резиденции

Покупка недвижимости в Израиле не дает автоматически права на проживание или гражданство. Однако еврейские инвесторы могут иметь право на алию по Закону о возвращении, который предоставляет иммиграционные и налоговые льготы. Нееврейские иностранные покупатели могут обычно владеть активами без ограничений, но должны соблюдать правила получения виз для пребывания более 90 дней. Для долгосрочного присутствия могут потребоваться альтернативные визовые структуры или двойное гражданство.

Как VelesClub Int. поддерживает инвесторов

Наша команда в VelesClub Int. предлагает всеобъемлющий вход на рынок Тель-Авива:

• Выбор предложений вне рынка и поддерживаемых застройщиком
• Юридическая проверка прав собственности на недвижимость и права владения
• Помощь в открытии израильских банковских счетов и получении номера налогоплательщика
• Управление недвижимостью, обустройство и оптимизация аренды
• Планирование выхода и перепродажа через партнерских агентов

Заключение

Инвестиции в Тель-Авив — это стратегия с высоким барьером и высокой ценностью — идеальная для долгосрочного сохранения капитала, интеграции в образ жизни или диверсификации в глобальный актив. С ограниченной землей, сильными демографическими фундаменталами и репутацией как “Силиконовая долина” Ближнего Востока, Тель-Авив продолжает предлагать привлекательные возможности на рынке недвижимости для разборчивых инвесторов по всему миру.