Инвестиции в недвижимости с добавленной стоимостью в ТиролеРост туристического потока, ограниченное предложение землии привлекательность за границей

Инвестиции в недвижимость в Тироле: Альпийская недвижимость с высоким сезонным спросом

Почему Тироль является привлекательным регионом для инвесторов в недвижимость

Тироль — это западная федеральная земля Австрии, известная своими альпийскими пейзажами и круглогодичным туризмом. Этот регион считается одним из самых динамичных рынков недвижимости в DACH, особенно для инвестиций в недвижимость, связанную с образом жизни. С всемирно известными горнолыжными курортами, высокой инфраструктурой и ограниченным доступным землей из-за топографии и зонирования, Тироль предлагает инвесторам сочетание дефицита, доходности от аренды и долгосрочного роста цен. Независимо от того, ориентируетесь ли вы на краткосрочную аренду для туристов, второй дом или арендаторов на длительный срок, тирольский рынок объединяет ликвидность с престижем и надежностью.

Иностранные и отечественные покупатели проявляют интерес к таким районам, как Кицбюэль, Зеефельд, Ишгль и Оуцталь, а также к маленьким деревням с прямым доступом к лыжным подъемникам, туристическим маршрутам и центрам здоровья. Австрийская правовая система предоставляет четкие права собственности, а регулируемые схемы позволяют нерезидентам инвестировать в соответствующую недвижимость, предназначенную для туризма. Для инвесторов, желающих диверсифицироваться в высоко востребованные альпийские зоны с проверенным потенциалом дохода, Тироль представляет собой возможность первоклассного уровня в Централной Европе.

Типы инвестиционных объектов в Тироле

Недвижимость Тироля формируется строгими законами о землепользовании и охраной окружающей среды, поэтому большая часть инвестиционного фонда касается имеющихся или зонированных для туризма объектов. Инвестиционные объекты включают:

• Туристические квартиры в обслуживаемых зданиях: Полностью меблированные квартиры с управлением на месте, лицензированные для краткосрочной аренды.
• Шале или дуплексы в альпийских деревнях: Отдельно стоящие или полу Detached дома, часто используемые для сезонной аренды и вторичной собственности.
• Жилища под брендом отелей: Объекты, управляемые по модели обратной аренды или разделения доходов, предлагающие пассивные доходы.
• Гостевые дома и маленькие отели: Коммерческие объекты в центрах горнолыжных курортов, привлекающие группы и много поколений путешественников.
• Квартиры для перепродажи с туристическим назначением: Более старые объекты, имеющие право на краткосрочную аренду из-за существующих разрешений или исторического использования.

Не все объекты в Тироле могут использоваться для инвестиций. Австрия имеет разные классификации для основной недвижимости (Hauptwohnsitz), вторых домов (Zweitwohnsitz) и туристических единиц (Freizeitwohnsitz). Только последние две категории допускают краткосрочную аренду, поэтому местная экспертиза является необходимой при выборе жизнеспособной инвестиции.

Арендные доходы и заполненность по сезонам

Рынок аренды в Тироле сильно сезонный, но выигрывает от структуры с двумя пиками: зимний лыжный сезон (декабрь-март) и летний альпийский туристический сезон (июль-сентябрь). Топовые курорты и объекты с туристическим назначением могут генерировать высокий доход даже при заполненности всего 150–180 ночей в год.

Оценка валовых доходов по типам объектов:

• Однокомнатная квартира в Кицбюэле: 4,5%–6% валового дохода с еженедельными ставками от €900 до €1,400 зимой
• Двухкомнатная обслуживаемая квартира в Зеефельде: 5%–7% дохода с постоянными летними и зимними бронированиями
• Туристическое шале в Оуцтале: €2,500+/неделя в высокий сезон; годовой доход 6%+ для полностью занятых объектов
• Объект с арендой под отельные номера в Зольдене: Фиксированные или переменные модели возврата от 3,5% до 5,5%

Объекты, которые имеют элементы благосостояния (сауна, терраса, виды на горы), близость к подъемникам и парковку, как правило, показывают лучшие результаты по арендным ставкам и заполняемости. Профессиональное управление настоятельно рекомендуется из-за ожиданий гостей и сезонной текучки.

Цены на недвижимость и тенденции роста

Цены в Тироле значительно варьируются в зависимости от местоположения, высоты, престижа курорта и близости к лыжным зонам. Кицбюэль — самый дорогой рынок на западе Австрии, в то время как развивающиеся районы, такие как Циллерталь или Штубайталь, предлагают лучшую доступность с потенциалом роста.

Средние цены 2024 года за квадратный метр:

• Центр города Кицбюэль: €10,000–€18,000/м² для luxury квартир и шале
• Зеефельд и окрестности: €6,500–€10,500/м² в зависимости от близости к склонам и удобствам
• Курорты Зольдена и Оуцтала: €5,000–€8,000/м² — определяется зимним потоком и потенциальной доходностью
• Циллерталь и деревни средней ценовой категории: €3,500–€6,000/м² для одобренных туристических квартир и объектов на перепродажу

Годовой прирост цен стабилен, в среднем 2%–5% в зависимости от уровня рыночного сегмента и местоположения. Однако из-за ограничений зонирования и строительных ограничений стоимость капитала, как правило, растет постепенно, но стабильно. Инвестиционные объекты в зонах курортов считаются долгосрочными активами с низкой волатильностью.

Правила собственности и юридические условия для инвесторов

Система недвижимости Австрии строго регулируется, и иностранные покупатели могут приобретать объекты при определенных условиях. В Тироле это включает:

• Граждане ЕС/ЕЭЗ: Могут приобретать недвижимость без ограничений.
• Граждане стран вне ЕС: Могут приобретать собственность через австрийскую GmbH или через процесс получения одобрения для инвестиций, зонированных под туризм.
• Ограничения по зонированию: Не все объекты могут использоваться для туристической аренды. Только те, что обозначены как "Freizeitwohnsitz" или "одобренные для туризма", подходят.
• Муниципальное одобрение: В некоторых регионах приобретение иностранцами требует отдельного муниципального согласования (Gemeinde Genehmigung).

Процесс сделки:

1. Предварительное соглашение или контракт резервирования
2. Проверка полноты и организация финансирования
3. Составление договора купли-продажи нотариусом
4. Подготовка подтверждения права собственности (если применимо)
5. Подписание нотариального акта и внесение в земельный реестр

Комиссионные:

• Налог на передачу недвижимости: 3,5%
• Сбор за регистрацию: 1,1%
• Нотариальные/юридические сборы: примерно 2%–3%
• Комиссия агенту (если используется): 3% + НДС

Инвесторам рекомендуется работать с двуязычными нотариусами и налоговыми консультантами, знакомыми со схемами трансакций в области недвижимости между странами.

Стратегические локации для инвестиций в Тироле

Ключевые зоны с высоким инвестиционным потенциалом включают:

• Кицбюэль: Самый гламурный альпийский курорт Австрии — сильный бренд, ограниченный выбор и премиум-привлекательность для аренды.
• Зеефельд: Двухсезонный курорт с доступом к Инсбруку — идеален для квартир и объектов с туристическим назначением.
• Зольден/Оуцталь: Молодая толпа, активный туризм и сильные краткосрочные доходы как зимой, так и летом.
• Зиллерталь Арена: Более доступный рынок с доступом к лыжам и инфраструктурой для пешеходного туризма — хороши для покупателей, ориентированных на доходность.
• Штубайталь и Пицталь: Развивающиеся зоны с доступом к ледникам и растущим интересом со стороны иностранцев

Инвесторы могут выбрать в зависимости от своей стратегии: сохранение капитала в Кицбюэле, сбалансированная доходность аренды в Зеефельде или более высокая рентабельность инвестиций в Оуцтале и Зиллертале.

Кто инвестирует в Тироль и как VelesClub Int. их поддерживает

Рынок инвестиций Тироля привлекает разнообразных клиентов:

• Немецкие, голландские и скандинавские покупатели: Ищущие использование для образа жизни с сезонным доходом от аренды
• Инвесторы из Швейцарии и Великобритании: Диверсифицирующие свои вложения в альпийскую недвижимость как стабильный класс активов
• Покупатели с высоким доходом: Приобретающие брендированные или люксовые шале в качестве наследия или объектов с пассивным доходом
• Инвесторы, ориентированные на гостиничный бизнес: Приобретающие или арендующие туристические квартиры или гостевые дома, генерирующие доход

VelesClub Int. предлагает комплексную поддержку для входа и масштабирования на рынке недвижимости Тироля:

• Доступ к лицензированной недвижимости для туристов и инвентарю, зонированному под курорты
• Юридическая и налоговая соблюдение через местных консультантов
• Моделирование доходности и выбор управляющего
• Помощь с ипотекой или структурированием транзакций между странами
• Планирование стратегии выхода, поддержка при перепродаже и индексация цен

На рынке, где зонирование, юридический статус и сезонность имеют решающее значение для успеха, VelesClub Int. обеспечивает, чтобы вы принимали обоснованные и оптимизированные инвестиционные решения, будь то покупка бутиковой квартиры или шале в альпийском сердце Австрии.