При покупке недвижимости за границей чувство волнения может затмить здравый смысл. Пропуск должной проверки — одна из самых дорогих ошибок, которые вы можете совершить. Юридические подводные камни, спорные права собственности, неожиданности с зонированием и неоплаченные налоги могут превратить вашу мечту о недвижимости в настоящий кошмар.

В этой статье изложены основные шаги юридической должной проверки, которые каждый покупатель должен предпринять перед подписанием контракта, адаптированные к международным сделкам с недвижимостью.

Почему должная проверка важна

• Подтверждение прав собственности и юридических прав

• Обнаружение обременений или долгов

• Обеспечение соответствия зонированию

• Проверка разрешений на строительство и назначения земель

• Избежание мошенничества и поддельных объявлений

• Подтверждение легальности аренды или перепродажи

Шаг 1: Проверьте юридическую собственность

• Запросите недавний договор о праве собственности или сертификат на землю.

• Убедитесь, что продавец является зарегистрированным владельцем.

• Узнайте о совместной собственности, правах унаследования или претензиях третьих лиц.

• Попросите номер регистрации недвижимости и проверьте его в базах данных земельной регистрации.

Пример сигнала тревоги:

• В Бали иностранные покупатели, использующие соглашения о номинальных владельцах, могут столкнуться с отказом номинала в передаче недвижимости позже, что часто невозможно законно обеспечить.

Шаг 2: Проверьте наличие обременений и долгов

• Проведите поиск прав собственности через юриста или государственный реестр.

• Проверьте наличие ипотек, залогов, неоплаченных налогов или юридических споров.

• Попросите "nota simple" в Испании или официальную выписку о земле в Турции.

Совет:

• Страхование титула (доступное в США и некоторых европейских странах) защищает от скрытых претензий.

Шаг 3: Подтвердите назначение земель и соответствие зонированию

• Убедитесь, что назначение недвижимости соответствует вашим целям (жилое, коммерческое, смешанное).

• Проверьте наличие охраняемых земель или ограничений по зонированию.

• Исследуйте потенциальные изменения в политике назначения земель или градостроительного планирования.

Пример:

• В Таиланде проект кондоминиума может строиться в зоне, запрещающей краткосрочную аренду.

Шаг 4: Проверьте разрешения на строительство и историю строительства

• Запросите разрешения на строительство, сертификаты на проживание и разрешения на окончание работ.

• Убедитесь, что пристройки или изменения были законно одобрены.

• В проектах на стадии строительства убедитесь, что у застройщика есть действующая лицензия и гарантия выполнения обязательств.

Сигнал тревоги:

• В Турции незаконные расширения или изменения без разрешений часто встречаются в собственности на вторичном рынке.

Шаг 5: Проверка налогового и коммунального долга

• Попросите доказательства того, что все недвижимые налоги, счета за коммунальные услуги и взносы на содержание оплачены.

• В некоторых юрисдикциях требуется сертификат об отсутствии налогового долга перед передачей права собственности.

• Проверьте наличие долгов перед ассоциацией собственников за данной недвижимостью.

Предупреждение:

• В Португалии неоплаченные взносы на содержание кондоминиума могут остаться за новым владельцем.

Шаг 6: Юридическое соответствие для иностранных покупателей

• Узнайте о правилах иностранного владения (например, о запрете свободного владения землёй для иностранцев в Бали).

• Убедитесь, что ваш способ владения соответствует местному законодательству — рассмотрите варианты аренды, совместной собственности или собственности через компанию.

• Проверьте, требуется ли разрешение армии или одобрение на проживание.

Шаг 7: Трансакции через границу и контракты

• Используйте официальные эскроу-услуги, а не прямые платежи продавцу.

• Убедитесь в наличии валютных ограничений или ограничений на репатриацию капитала.

• Проверьте, чтобы ваш договор купли-продажи был двуязычным и юридически обязательным.

Шаг 8: Выберите квалифицированного юриста

• Избегайте использования юриста или агента продавца.

• Нанимайте лицензированного адвоката по недвижимости, который работает с иностранными покупателями.

• Запрашивайте письменные юридические заключения и проверяйте их лицензии.

Шаг 9: Должная проверка для проектов на стадии строительства

• Проверьте лицензию застройщика, его опыт и историю выполненных работ.

• Запросите копию разрешения на строительство, генерального плана и структуры эскроу.

• Проверьте наличие одобрений от правительства и гарантий выполнения обязательств.

Сигнал тревоги:

• В Дубае покупайте только у застройщиков, зарегистрированных в RERA и имеющих одобренный эскроу-счет.

Шаг 10: Обеспечение правильной регистрации после продажи

• Регистрация завершает ваши права на собственность.

• Задержки или упущения могут привести к юридическим спорам или штрафам.

• Всегда получайте обновленный сертификат права собственности или запись в земельной книге после покупки.

Контрольный список юридической должной проверки

• Проверьте права собственности и документы о праве собственности.

• Проведите поиск обременений и условий обременения.

• Изучите регламенты зонирования и назначения земель.

• Проверьте разрешения и согласования на строительство.

• Убедитесь, что налоги и сборы оплачены.

• Узнайте о ограничениях для иностранных покупателей.

• Наймите независимого местного юриста.

• Проверьте формат юридического контракта.

• Проверьте квалификацию застройщика для проектов на стадии строительства.

• Убедитесь в легальной регистрации недвижимости.

Заключительные мысли

Пропуск должной проверки в международной недвижимости — это не просто риск; это может привести к катастрофическим последствиям. От правовых споров до нарушений правил, последствия упущения даже одной юридической детали могут стоить вам десятков тысяч долларов.

Инвестирование на международной арене открывает потрясающие возможности, но только если вы защитите себя с помощью строгих юридических проверок, профессиональных советов и проверенной документации.

Проведите свое исследование сейчас, чтобы ваше инвестирование не стало бременем позже.