В недвижимости два основных подхода определяют решения инвесторов: возврат инвестиций (ROI) через доход и прирост капитала за счет долгосрочного увеличения стоимости. Понимание того, что поставить в приоритет — и когда — может определить, насколько ваш портфель недвижимости удовлетворяет ваши краткосрочные потребности, долгосрочные цели или и то, и другое.

В этом руководстве мы рассмотрим, как отличаются эти стратегии, где они выделяются на глобальном уровне и как объединить их в сбалансированный инвестиционный подход.

Что такое ROI в недвижимости?

ROI в инвестициях в недвижимость обычно обозначает чистую арендную доходность или возврат на вложенные деньги:

• Чистая арендная доходность = (Годовой арендный доход – расходы) / цена недвижимости

• Возврат на вложенные деньги = Чистый доход / общая сумма вложенных средств

Приоритеты стратегии ROI:

• Ежемесячный или квартальный денежный поток

• Быстрая ликвидность (Airbnb или сервируемые квартиры)

• Использование ипотечных кредитов для увеличения возвратов.

Лучше всего подходит для:

• Замещения дохода

• Пенсионеров и инвесторов, ориентированных на образ жизни

• Инвесторов на ранних этапах, ищущих стабильные возвраты

Что такое Прирост капитала?

Прирост капитала сосредоточен на долгосрочном увеличении стоимости недвижимости.

• Вы получаете прибыль, когда продаете по более высокой цене.

• Обычно создается под влиянием рыночных трендов, городской застройки или нехватки ресурсов.

Приоритеты стратегии Прироста капитала:

• Покупка в развивающихся районах до наступления бума

• Долгосрочное удержание (более 5 лет)

• Инвестиции в потенциал реконструкции или застройки

Лучше всего подходит для:

• Накопления богатства

• Планирования наследства

• Спекулятивных инвесторов в быстрорастущих регионах

Глобальные рынки по подходу к стратегиям

Как выбрать между ROI и Ростом

Выбирайте ROI, если:

• Вам нужен стабильный денежный поток от ваших инвестиций

• Вы инвестируете в высокоспросные арендные рынки.

• Вы используете кредиты и хотите покрыть ежемесячные выплаты.

Выбирайте Прирост капитала, если:

• Вы можете подождать 5–10 лет для получения отдачи

• Вы инвестируете в новые районы

• Вы хотите прирост капитала со временем.

Комбинируйте оба подхода, если:

• Вы хотите арендный доход сейчас, но также ожидаете прирост

• Вы диверсифицируете портфель по типам недвижимости или регионам.

• Вы балансируете долгосрочные и краткосрочные финансовые цели.

Примеры стратегий по типу инвестора

Молодой специалист

• Ориентир на ROI: студия Airbnb в Лиссабоне или Бангкоке

• Используйте арендные доходы для финансирования образа жизни или реинвестирования

Пенсионер

• Прирост капитала: вилла на Бали или у побережья Испании

• Долгосрочное удержание для увеличения стоимости и потенциальной перепродажи

Инвестор с высоким уровнем капитала

• Смешанная стратегия: коммерческая аренда в Дубае + земельный участок в Португалии

Как проанализировать ROI против Потенциала роста

• Исторические ценовые тренды: показывают историю роста

• Уровни заполняемости: отражают спрос на аренду

• Регуляторная среда: ограничения на краткосрочную аренду могут снизить ROI

• Процентные ставки: влияют на использование ипотечного кредитования и денежный поток

• Туристические тренды: создают возможности для краткосрочных доходов

• Инфраструктурные планы: способствуют будущему увеличению стоимости

Ошибки, которых следует избегать

• Погоня за высоким ROI без учета местных законов

• Предположение, что прошлый рост равен будущему приросту

• Забывание о расходах: налоги на имущество, пустующие квартиры, обслуживание

• Игнорирование стратегии выхода: особенно для инвестиций с приростом капитала.

Сочетание ROI и Прироста капитала

Идеальный портфель часто комбинирует оба подхода:

• Недвижимость с ROI: обеспечивает денежный запас и постоянный доход

• Активы роста: тихо увеличивают капитал на заднем плане

• Диверсифицированные локации: некоторые для аренды, другие для прироста

Пример гибридного портфеля:

• Краткосрочная аренда в Аланье, Турция (ROI)

• Квартира в стадии строительства в Лиссабоне (Прирост капитала)

• Земельный участок на Бали (Высокий рост)

Заключительные мысли

Понимание разницы между ROI и приростом капитала помогает вам создать портфель, соответствующий вашему жизненному этапу, финансовым целям и уровню риска.

ROI обеспечивает ваш денежный поток сегодня.
Прирост капитала создает ваше богатство завтра.

Умные инвесторы не выбирают только одну стратегию — они стратегически комбинируют обе, чтобы адаптироваться к изменениям на рынке и добиваться устойчивого успеха в глобальной недвижимости.