В сфере недвижимости существуют две основные стратегии, определяющие решения инвесторов: возврат инвестиций (ROI) через доход и капитальный рост за счет долгосрочного повышения стоимости. Понимание того, на что стоит делать акцент, и когда это делать, поможет вам определить, соответствует ли ваш портфель недвижимости вашим краткосрочным потребностям, долгосрочным целям или тем и другим.

В этом руководстве мы рассмотрим, чем отличаются эти стратегии, где они имеют наибольшее влияние в мире и как их можно комбинировать для достижения сбалансированного подхода к инвестициям.

Что такое ROI в недвижимости?

ROI в инвестициях в недвижимость обычно относится к чистой арендной доходности или обратной доходности:

• Чистая арендная доходность = (Годовой доход от аренды – расходы) / цена недвижимости

• Обратная доходность = Чистый доход / общая сумма инвестиций

Стратегия ROI акцентирует внимание на:

• Ежемесячном или квартальном денежном потоке

• Быстрой ликвидности (Airbnb или обслуживаемые квартиры)

• Использовании ипотечных кредитов для увеличения доходности.

Лучше всего для:

• Замены дохода

• Пенсионеров и инвесторов в образ жизни

• Ранних инвесторов, ищущих стабильные доходы

Что такое капитальный рост?

Капитальный рост сосредоточен на долгосрочном увеличении стоимости недвижимости.

• Вы получаете прибыль, когда продаете по более высокой цене.

• Обычно меняется под воздействием рыночных тенденций, градостроительного развития или нехватки ресурсов.

Стратегия капитального роста акцентирует внимание на:

• Покупке в развивающихся районах до экономического бума

• Удержании активов в течение 5+ лет

• Инвестировании в потенциал реконструкции или застройки

Лучше всего для:

• Создания благосостояния

• Планиования наследства

• Спекулятивных инвесторов в быстрорастущих регионах

Глобальные рынки по соответствию стратегии

Как выбрать между ROI и ростом

Выберите ROI, если:

• Вам нужен стабильный денежный поток от ваших инвестиций

• Вы инвестируете в районы с высоким спросом на аренду.

• Вы используете кредиты и хотите покрыть ежемесячные выплаты.

Выберите капитальный рост, если:

• Вы можете подождать 5–10 лет для получения прибыли

• Вы инвестируете в новые развивающиеся районы

• Вы хотите увеличить капитал со временем.

Комбинируйте оба, если:

• Вы хотите арендный доход сейчас, но также ожидаете прироста стоимости

• Вы диверсифицируете инвестиции по типам недвижимости или регионам.

• Вы балансируете краткосрочные и долгосрочные финансовые цели.

Примеры стратегий по типу инвестора

Молодой специалист

• Фокус на ROI: студия Airbnb в Лиссабоне или Бангкоке

• Используйте доход от аренды для финансирования стиля жизни или повторного инвестирования

Пенсионер

• Капитальный рост: вилла на Бали или пляжная недвижимость в Испании

• Долгое удержание для увеличения ценности и потенциальной перепродажи

Инвестор с высоким доходом

• Смешанная стратегия: коммерческая аренда в Дубае + земельный участок в Португалии

Как анализировать ROI и потенциал роста

• Исторические ценовые тренды: показывают историю роста

• Ставки заполняемости: отражают спрос на аренду

• Регуляторная среда: ограничения на короткосрочную аренду могут снизить ROI

• Ставки по ипотеке: влияют на использование кредита и денежный поток

• Туристические тренды: создают возможности для краткосрочного дохода

• Планы инфраструктуры: способствуют увеличению будущей стоимости

Ошибки, которых следует избегать

• Гнаться за высоким ROI, не проверив местные законы

• Предполагать, что прошлый рост - это гарантированный будущий доход

• Забывать о расходах: налоги на имущество, вакансии, обслуживание

• Игнорировать стратегию выхода: особенно для инвестиций в капитальный рост.

Сочетание ROI и капитального роста

Идеальный портфель часто сочетает в себе оба подхода:

• Недвижимость с ROI: обеспечивает денежный буфер и постоянный доход

• Активы для роста: накапливают богатство в фоновом режиме

• Диверсифицированные локации: одни для аренды, другие для прироста стоимости

Пример смешанного портфеля:

• Краткосрочная аренда в Аланье, Турция (ROI)

• Квартира на этапе стройки в Лиссабоне (капитальный рост)

• Земельный участок на Бали (высокий рост)

Заключительные мысли

Понимание различий между ROI и капитальным ростом поможет вам создать портфель, соответствующий вашему жизненному этапу, финансовым целям и аппетиту к риску.

ROI приносит вам денежный поток сегодня.
Капитальный рост создает ваше богатство завтра.

Умные инвесторы не останавливаются на одном — они стратегически комбинируют оба подхода, чтобы справляться с изменениями на рынке и добиваться долговременного успеха в мировой недвижимости.