Почему Румыния?

• Конкурентные цены на недвижимость в Центральной и Восточной Европе

• Член ЕС с устойчивым экономическим ростом и развивающейся инфраструктурой

• Города, такие как Бухарест, Клуж-Напока и Тимишоара, привлекают молодежь, технологии и прямые иностранные инвестиции

• Культурное богатство, природные ландшафты и растущая привлекательность туризма

• Привлекательные доходности и рост цен в региональных рынках

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Румынии?

Да — иностранные граждане и компании имеют такие же права, как и румыны, на покупку квартир, домов и коммерческой недвижимости.

• Однако граждане третьих стран не могут напрямую покупать землю; им разрешено долгосрочно арендовать её или использовать румынскую компанию

• Граждане ЕС и ЕЭЗ не сталкиваются с ограничениями на владение землёй

Программы на получение вида на жительство в 2025 году

• Нет вида на жительство или Золотой визы, связанных с недвижимостью

• Обычные виды на жительство через работу, учебу, воссоединение с семьей или предпринимательство

• Владение недвижимостью может поддерживать заявку на визу/виду на жительство, подтверждая наличие жилья, но само по себе не является достаточным

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получить румынский налоговый код (CNP) и открыть банковский счет

2. Нанять нотариуса или юриста для проверки прав собственности, обременений и контрактов

3. Подписать договор о резервировании и внести депозит (5–10%)

4. Осуществить предварительные проверки — обременения имущества, налоги, городской план

5. Завершить сделку с помощью нотариального акта покупки

6. Нотариус регистрирует передачу прав собственности в Кадастре (Cartea Funciară)

7. Оплатить все юридические сборы, налоги и регистрационные расходы

Налоги и сборы

• Налог на передачу: Обычно не применяется — в некоторых регионах он составляет до 3%

• Нотариальные и юридические сборы: Обычно 1–2% от цены покупки

• Сборы агента: Обычно около 2–3%, часто делятся между покупателем и продавцом

• Сбор за регистрацию земли: Фиксированная административная плата (~€50)

• Годовой налог на недвижимость: 0.1%–1% от оцененной стоимости, варьируется по муниципалитетам

• Налог на прирост капитала:

  • 10% для физических лиц

  • 0%, если владение более 3 лет или цена недвижимости ≤ €200,000

• Налог на доход от аренды: Фиксированный 10% (или 40% расходов автоматически вычитается)

Доступность ипотек для иностранцев

• Румынские банки предлагают ипотеки нерезидентам, часто требуя:

  • Подтверждения стабильного дохода и вида на жительство (или местной работы/самозанятости)

  • Соотношение кредита к стоимости (LTV): до 70% для нерезидентов, 75–80% для резидентов

  • Процентные ставки (2025): около 6–8%, в зависимости от срока кредита и профиля заемщика

Подходит ли вам Румыния?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, ищущих доступные возможности с высоким потенциалом доходности

• Экспатов, работающих в технологических, деловых или академических хабах

• Портфелей аренды в растущих городских районах

• Инвесторов в долгосрочный капитал в развивающиеся рынки

❌ Менее идеально для:

• Покупателей, ожидающих визу или вид на жительство через владение недвижимостью

• Тех, кто не готов к временному бюрократическому процессу

• Краткосрочных спекулянтов — рынок развивается умеренно, а циклы сделок могут быть медленными

Топ-места для покупки в Румынии (2025)

Бухарест (Секторы 1, 2 и 6)

• Столица с постоянным спросом на аренду — молодежь и экспаты

• Средняя доходность: 4–5%

Клуж-Напока

• Центр технологий и университетов — высокий спрос на аренду, современные разработки

• Доходность: 5–6%, сильный рост капитала

Тимишоара

• Индустриальный и культурный центр; растущее сообщество экспатов

• Доходность: 4.5–6%, доступный вход

Яссы и Брашов

• Университетские города с растущим туризмом и рынком аренды

• Доходность: 5–6%

Констанца и Мамаиа (побережье Черного моря)

• Популярные курортные и для краткосрочной аренды направления

• Сезонная доходность: 6–9% (выше после вычета расходов)

Обзор доходности аренды и возврата инвестиций

Тенденции в 2025 году

• Технологические хабы привлекают квалифицированных рабочих и спрос на аренду

• Розничная и смешанная застройка растет в региональных городах

• Рост платформ для краткосрочной аренды в прибрежных и туристических городах

• Программы финансирования ЕС на утепление и энергетическую санацию

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Непонимание условий владения землёй и зданиями для покупателей из третьих стран

• Неправильная оценка бюджета на ремонт, услуги агента и юридические расходы

• Игнорирование проверок прав собственности и градостроительного планирования на румынском языке

• Переоценка спроса на краткосрочную аренду от туристов

• Заблуждение о том, что покупка жилья дает право на вид на жительство

Заключение

Румыния предлагает динамичный, доступный рынок недвижимости с поддержкой ЕС, стабильными доходностями от аренды и потенциалом роста капитализации, особенно в городских и туристических регионах. Хотя это требует знания местных правил и языка, для долгосрочных инвесторов и экспатов возможности значительны. Планируйте разумно, используйте местную поддержку, и Румыния может стать плодородной почвой для успешных инвестиций в недвижимость в 2025 году.\