Почему Румыния?

• Конкурентоспособные цены на недвижимость в Центральной и Восточной Европе

• Страна ЕС с сильным экономическим ростом и улучшающейся инфраструктурой

• Города, такие как Бухарест, Клуж-Напока и Тимишоара, привлекают молодежь, технологии и иностранные инвестиции

• Культурное разнообразие, природные пейзажи и растущая привлекательность для туризма

• Привлекательные доходности и прирост стоимости на региональных рынках

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Румынии?

Да — иностранные физические и юридические лица имеют такие же права, как и румыны, для покупки квартир, домов и коммерческой недвижимости.

• Однако граждане вне ЕС не могут напрямую приобретать землю; они могут арендавать ее на долгосрочной основе или использовать румынскую компанию

• Граждане ЕС и ЕЭЗ не имеют никаких ограничений на владение землей

Программы проживания и разрешений на 2025 год

• Нет вида на жительство, связанного с покупкой недвижимости, или Золотой визы

• Стандартные разрешения на жительство через работу, учебу, воссоединение семьи или предпринимательство

• Владелец недвижимости может поддерживать заявки на визу/вид на жительство, предоставляя доказательства проживания, но этого недостаточно

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Получите римский налоговый код (CNP) и откройте банковский счет

2. Наймите нотариуса или юриста для проверки прав собственности, обременений и контрактов

3. Подпишите договор резервирования и внесите депозит (5–10%)

4. Проведите предварительные проверки — обременения собственности, налоги, градостроительный план

5. Завершите сделку с помощью нотариального договора купли-продажи

6. Нотариус регистрирует передачу права собственности в Земельном регистрационном реестре (Cartea Funciară)

7. Оплатите все юридические сборы, налоги и регистрационные расходы

Налоги и сборы

• Налог на переводы: Применяется редко — в некоторых регионах до 3%

• Нотариальные и юридические сборы: Обычно 1–2% от цены покупки

• Комиссия агента: Обычно около 2–3%, часто делится между покупателем и продавцом

• Сбор на регистрацию земли: Фиксированный административный сбор (~€50)

• Годовой налог на недвижимость: 0.1%–1% от налогооблагаемой стоимости, варьируется по муниципалитетам

• Налог на прирост капитала:

  • 10% для физических лиц

  • 0%, если удерживается более 3 лет или цена недвижимости ≤ €200,000

• Налог на доход от аренды: Фиксированный 10% (или 40% расходов авто-вычета)

Доступность ипотечного кредитования для иностранцев

• Румынские банки предлагают ипотеку нерезидентов, часто требуя:

  • Подтверждения стабильного дохода и проживания (или местной работы/самозанятости)

  • Коэффициент кредита к стоимости (LTV): до 70% для нерезидентов, 75–80% для жителей

  • Процентные ставки (2025): около 6–8%, в зависимости от срока кредита и профиля заемщика

Подходит ли вам Румыния?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, ищущих доступный вход с высоким потенциалом доходности

• Экспатов, работающих в технологических, бизнес- или академических хабах

• Портфелей buy-to-let в растущих городских районах

• Инвесторов с долгосрочным ростом капитала на развивающихся рынках

❌ Менее идеально для:

• Покупателей, ожидающих визу или вид на жительство через владение недвижимостью

• Тех, кто не может справиться с периодической бюрократией

• Краткосрочных перепродаж — рынок движется умеренно, а циклы сделок могут быть медленными

Лучшие места для покупки в Румынии (2025)

Бухарест (Сектор 1, 2 и 6)

• Столица с постоянным спросом на аренду — молодые специалисты и экспаты

• Средняя доходность: 4–5%

Клуж-Напока

• Технологический и университетский хаб — высокий спрос на аренду, современные проекты

• Доходность: 5–6%, сильный прирост капитала

Тимишоара

• Промышленный и культурный центр; растущее сообщество экспатов

• Доходность: 4.5–6%, доступный вход

Ясси и Брашов

• Университетские города с растущим туризмом и арендным рынком

• Доходность: 5–6%

Констанца и Мамаия (побережье Черного моря)

• Популярные курорты и места для краткосрочной аренды

• Сезонная доходность: 6–9% (выше после расходов)

Обзор доходности аренды и ROI

Тенденции в 2025 году

• Технологические хабы привлекают квалифицированные кадры и спрос на аренду

• Розничная и многофункциональная застройка растет в региональных городах

• Растет популярность платформ для краткосрочной аренды в прибрежных и туристических городах

• Программы ремонта теплоизоляции и энергоэффективности от ЕС

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Неясность условий владения землёй и зданием для покупателей вне ЕС

• Неправильная оценка затрат на ремонт, учетные и юридические расходы

• Игнорирование проверок прав собственности и градостроительного планирования на румынском языке

• Переоценка спроса на краткосрочную туристическую аренду

• Принятие покупке недвижимости как основания для получения вида на жительство

Заключение

Румыния предлагает динамичный, доступный рынок недвижимости, поддерживаемый ЕС, с хорошими арендными доходами и потенциалом роста капитала, особенно в городских и туристических регионах. Хотя это требует знания местных правил и языка, выгоды для долгосрочных инвесторов и экспатов значительны. Планируйте разумно, используйте местную поддержку, и Румыния может стать плодородной почвой для успеха в недвижимости в 2025 году.