Почему Бали?

Бали по-прежнему является мечтой как для покупателей, ищущих образ жизни, так и для инвесторов. Уникальное сочетание природной красоты, культуры и туристической инфраструктуры поддерживает высокий спрос круглый год.

Основные причины для покупки:

• Сильный рынок Airbnb с заполняемостью выше 80% в популярных местах

• Доступность по сравнению с западными рынками

• Растущее население экспатов, цифровых кочевников и пенсионеров

• Новая инфраструктура (аэропорты, платные дороги, марина)

• Высокий потенциал доходности от краткосрочной аренды

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?

Да, но не так, как индонезийские граждане. Иностранцы не могут напрямую владеть земельной собственностью , но могут инвестировать через законные структуры, такие как:

1. Аренда (Hak Sewa)

• Наиболее распространенный метод

• Долгосрочные аренды: 25–30 лет, часто с возможностью продления

• Юридически защищено при правильной регистрации

• Позволяет полный доступ, права на перепродажу и получение дохода

2. Право на использование (Hak Pakai)

• Позволяет иностранцам использовать землю на срок до 80 лет

• Должно использоваться для жилых целей

• Требует наличия KITAS (разрешение на жительство) или KITAP

• Применимо только на землях, зонированных под жилую застройку

3. PT PMA (Иностранная компания)

• Позволяет полный контроль над землей по праву на застройку (Hak Guna Bangunan)

• Лучше всего подходит для коммерческой недвижимости и аренды вилл

• Требует формальной регистрации компании и соблюдения государственных норм

• Может подавать заявки на несколько лицензий (например, аренда, туризм)

Что нельзя делать

• Покупать свободную собственность (Hak Milik) на свое имя

• Владеть землей рядом с храмами, пляжами или стратегическими зонами без получения разрешения по зонированию

• Оператор краткосрочной аренды без соответствующих бизнес-лицензий

Важно: Всегда проводите надлежащую проверку с местным юридическим консультантом на Бали.

Подходит ли Бали для вас?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, нацеленных на доход от краткосрочной аренды

• покупателей, желающих иметь второй дом или базу для выхода на пенсию

• Предпринимателей, управляющих бутиковыми отелями или арендой вилл/коворкингов

• Цифровых кочевников с статусом резидента

❌ Не подходит для:

• Покупателей, ищущих свободные земли без структуры

• Пассивных инвесторов, желающих нулевого участия (из-за практической природы)

• Тех, кто некомфортно чувствует себя в бюрократической или правовой сложности

Лучшие районы для инвестиций на Бали (2025)

Чангу

• Столица цифровых кочевников и роскошных вилл

• Самые высокие доходы от аренды на острове

• Новые кафе, тренажерные залы и коворкинги способствуют повышению спроса

• Быстрый рост цен, но в некоторых зонах близок к насыщению

Улувату и полуострова Букит

• Новая горячая точка с серфингом пляжами и роскошными виллами на утесах

• Идеально подходит для долгосрочных туристов и удаленных работников

• Более низкие цены на вход, чем в Чангу/Семиньяке

Семиньяк и Петитенгет

• Установленная зона для экспатов и туристов

• Рестораны и магазины премиум-класса

• Высокие показатели Airbnb, но ограниченные новые предложения земли

Убуд

• Внутренний культурный и оздоровительный центр

• Предпочитается пенсионерами, йогами и духовными путешественниками

• Отлично подходит для бутиковых вилл и ретритов

Санур

• Спокойный, семейный и набирающий популярность благодаря обновлению инфраструктуры

• Идеально подходит для пенсионеров или семей

• Новая марина и доступ к порту повышают спрос

Цены в 2025 году (оценки в USD)

Доходность от аренды и возврат инвестиций

Юридические и налоговые соображения

• Гонорары нотариуса и адвоката: ~1.5%–2.5%

• Регистрация аренды (опционально, но рекомендуется)

• Налог на недвижимость (PBB): очень низкий — часто <$100/год

• Налог на аренду:

  • Налог на личные доходы: 10%–20%

  • Удерживаемый налог для иностранных собственников: 20%, если нет налогового соглашения

Лицензии, необходимые для аренды:

• NIB (ИНН)

• Pondok Wisata (Лицензия на аренду виллы)

Общие ошибки, которых следует избегать

• Покупка земли или вилл без проверки зонирования (жилое использование и зеленая зона)

• Неправильная регистрация арендных контрактов

• Доверие ненадежным агентам или застройщикам

• Неправильная регистрация необходимых арендных лицензий для дохода от Airbnb

• Пропуск проверки истории собственности или разрешений на строительство

Тенденции на 2025 год

• Улувату и Северный Чангу становятся популярными, так как Чангу приближается к насыщению

• Увеличение популярности вилл вне сети и экоресортов в джунглях

• Сильный рост в долгосрочной аренде для цифровых кочевников

• Ужесточение контроля за зонированием и правилами аренды

Заключение

Бали остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Юго-Восточной Азии, но требует местных знаний, правильной юридической структуры и четкого инвестиционного плана. Хотя иностранцы не могут приобретать свободные земли, аренда и корпоративные структуры позволяют полностью контролировать права, получать доход и иметь возможность перепродажи.

Если вы ищете тропический ROI, богатство образа жизни или гибкость выхода на пенсию, Бали в 2025 году по-прежнему предлагает много возможностей — если вы покупаете разумно, соблюдаете правила и ориентируетесь на зоны с высоким спросом.