Пошаговый чеклист по покупке недвижимости за границей (2025)
120
27.09.2025
Пошаговый чеклист по покупке недвижимости за границей (2025)
Покупки недвижимости за границей связаны с незнакомыми правилами, валютами и документами. Пошаговый чеклист помогает сохранить ясность процесса, снизить риски и согласовать платежи и документы с местными юридическими требованиями. Следуйте 10 шагам ниже для безопасной сделки.
Ключевые термины за 20 секунд
- Резервный депозит: первоначальный платёж (обычно 5–10%) для бронирования объекта; засчитывается при завершении сделки.
- Эскроу / клиентский счёт: нейтральный счёт, с которого средства переводятся после выполнения согласованных условий.
- MT103: SWIFT‑подтверждение международного перевода, показывающее отправителя, получателя и назначение платежа.
- KYC/SoF: проверки личности (Know Your Customer) и источника средств, проводимые банками и нотариусами.
- Регистрация права: официальная запись в земельном реестре, закрепляющая за вами правовой статус владельца.
10 шагов при покупке недвижимости за рубежом
- Определите цель и бюджет: решите, предназначена ли недвижимость для проживания, инвестиций или переезда; установите реалистичный бюджет с учётом сборов и налогов.
- Отберите рынки и типы объектов: изучите спрос, правовую базу и правила допуска для иностранцев.
- Сформируйте команду: найдите юриста/нотариуса, лицензированного риэлтора и при необходимости налогового или валютного консультанта.
- Финансы и комплаенс: проверьте возможность ипотеки для нерезидентов; подготовьте пакет KYC/SoF; по возможности получите предварительное одобрение.
- Просмотры и предварительные проверки: осмотрите объект лично или виртуально; закажите актуальную выписку из реестра и проверку обременений.
- Сделайте предложение и ведите переговоры: согласуйте цену и условия; включите оговорки о финансировании или получении разрешений.
- Определите структуру платежей: предпочтительнее эскроу/клиентский счёт; разбейте платежи на этапы (резервация → обмен контрактами → завершение) с подтверждениями MT103.
- Договоры и подписание: договор резервирования, договор купли‑продажи или нотариально заверённый акт; доверенность при удалённом оформлении — убедитесь, что она легализована и принимается местными органами.
- Завершение и регистрация: нотариус подписывает и подаёт акт; получите обновлённую выписку из реестра, подтверждающую ваше право собственности.
- Послепродажное сопровождение: подключите коммуникации, оформите страховку, организуйте управление недвижимостью или получите разрешения на сдачу в аренду.
Разбивка затрат — в одной таблице
| Статья расхода | Типичный диапазон | Примечания |
|---|---|---|
| Резервный депозит / задаток | 5–10% от цены покупки | Зачитывается при завершении; не возвращается, если покупатель отказывается |
| Юридические и нотариальные услуги | ~1–3% | Зависит от юрисдикции; включает подготовку акта, проверку прав |
| Налоги / сборы при передаче | ~2–10% | Гербовый сбор, налог на передачу или НДС в зависимости от типа объекта |
| Банковские / валютные комиссии | 0.5–2% (спред) | Зависит от провайдера; форвардные контракты снижают волатильность |
| Регистрационные и административные расходы | ~0.5–1% | Плата за регистрацию, выписки, административные сборы |
| Экспертиза / страхование | ~0.5–1% | Необязательно, но рекомендуется для оценки технических рисков и покрытия |
Проверка на «красные флаги» (быстрая самопроверка)
- Требуют платёж на частный IBAN или наличными.
- Не предоставлена актуальная выписка из реестра или справка об обременениях.
- Давление с целью пропустить экспертизу, устранение дефектов или получение разрешений «чтобы сэкономить время».
- Доверенность не легализована или не принимается местным реестром.
- Назначение платежа в MT103 не соответствует формулировкам договора.
Два экспертных замечания
«Ясность решает сделки: один индексированный PDF со всеми договорами, документами и подтверждениями регистрировать легче и быстрее.» — Valerie, руководитель отдела маркетинга
«Не бойтесь депозитов — бойтесь отсутствия документов. Выплачивайте транши только когда документы совпадают.» — Sercan, генеральный директор
Распространённые ошибки (и быстрые решения)
Все деньги сразу → разбивайте по документам; запрашивайте MT103 для каждой транши.
Нет оценки или экспертизы → закажите независимую экспертизу; сохраняйте датированные фотографии.
Игнорирование валюты и спредов → запросите all‑in ставки у банка и у FX‑провайдера; зафиксируйте форвард для траншей.
Отсутствие условия об ипотеке → включите оговорку о финансировании/разрешении с конечной датой (longstop).
Часто задаваемые вопросы
Сколько времени занимает покупка за границей? Обычно 2–4 месяца, но дольше при ипотеке или сложных разрешениях.
Нужна ли местная кредитная история? Не всегда; зарубежные рекомендации и банковские письма могут заменить её.
Обязателен ли эскроу? Не всегда, но это наиболее безопасный вариант для трансграничных сделок; проверьте местную практику.
Что подтверждает платёж? Подтверждение MT103 + итоговый расчёт, соответствующий договору/акту.
На какие вопросы отвечает эта статья
- Каков пошаговый процесс? Десять понятных шагов от целей до послепродажного сопровождения.
- Сколько это стоит? Таблица с депозитами, налогами, юридическими расходами, валютными издержками и страховкой.
- Как платить безопасно? Эскроу/клиентский счёт с поэтапными подтверждениями MT103.
- Какие документы важнее всего? Выписка из реестра, справка об обременениях, договоры, доверенность.
- Чего избегать? Проверка на «красные флаги» поможет своевременно выявить мошенничество и несоответствия.
Дальнейшие шаги
Для подробных чеклистов для покупателей (договоры, назначения платежей, триггеры эскроу) и шаблонов ознакомьтесь с консультационными материалами. Для полного обзора услуг — от поиска до регистрации — смотрите наши материалы.
VelesClub Int. помогает покупателям пошагово: организация эскроу, корректная регистрация и сопровождение по всему миру.
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
