Инвесторы в недвижимость зачастую сосредотачиваются на местоположении, цене и потенциальных доходах, однако налоговые последствия могут стать решающим фактором в вашей международной инвестиционной стратегии. Налоги на недвижимость, обязательства по доходу от аренды, прирост капитала и правила наследства значительно различаются в разных юрисдикциях.

В данной статье рассматриваются ключевые налоговые механизмы, которые действуют в области недвижимости на ведущих рынках, что поможет вам принимать грамотные, прибыльные и законные инвестиционные решения по всему миру.

Почему налоги важны в недвижимости

На каждом этапе сделки с недвижимостью возникают налоговые последствия:

• При покупке: Налоги на передачу, гербовые сборы и НДС

• Во время владения: Ежегодные налоги на недвижимость и налоги на доход от аренды

• При продаже: Налоги на прирост капитала

• При смерти: Налоги на наследство или наследственные налоги

Знание этих аспектов заранее защищает вашу прибыль и юридическую позицию.

1. Налог на прирост капитала (CGT)

Что это: Налог на прибыль от продажи недвижимости.

Глобальные различия:

• Португалия: 28% для нерезидентов (возможны исключения при реинвестиции)

• Испания: До 26% в зависимости от размера прироста

• ОАЭ: Нет налога на прирост капитала

• Таиланд: Удерживаемый налог (около 3–5%), рассматривается как CGT

• США: 15% или 20% федеральный CGT + налоги штата (например, Калифорния добавляет до 13.3%)

• Греция: 15% CGT, хотя в настоящее время приостановлен для многих случаев

Совет: Долгое владение недвижимостью (5–10 лет) часто приводит к снижению ставок или освобождению от уплаты налога.

2. Налог на доход от аренды

Что это: Налог на доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду.

Примерные ставки (для нерезидентов):

• Португалия: 28%, может быть снижена за счет вычетов

• Испания: 24% для нерезидентов из стран не входящих в ЕС; 19% для резидентов ЕС с допустимыми вычетами

• Таиланд: Применяются ставки налога на доход физического лица, до 35%

• Турция: 15%–35% прогрессивная шкала после вычетов

• ОАЭ: Нет налога на доход от аренды

• США: Обложен федеральным и иногда государственным налогом на доход; 30% удерживаемый налог для нерезидентов, если не рассматривается как ECI (эффективно связанный доход)

Совет: Ознакомьтесь с местными договорами об избежании двойного налогообложения.

3. Ежегодные налоги на недвижимость

Что это: Налог, взимаемый ежегодно местными властями или национальным правительством.

Примеры:

• Португалия: Налог IMI составляет от 0.3% до 0.8% от стоимости

• Испания: Налог IBI колеблется от 0.4% до 1.1%

• ОАЭ: Платежи за обслуживание вместо налога на недвижимость (варьируются в зависимости от проекта)

• Таиланд: Налог на землю и здания основан на использовании и стоимости

• США: Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0.5% до 2.5%, в зависимости от штата

Совет: Роскошные или вторичные дома часто облагаются дополнительными сборами.

4. Налоги на наследство и наследственные налоги

Почему это важно: Ваши наследники могут столкнуться с значительными расходами, если вы не подготовитесь.

Примерные сценарии:

• США: 40% федеральный налог на наследство (выше порога $13.61M на 2024 год; ниже для нерезидентов)

• Франция: До 60% для наследников не семьи

• Португалия: Нет налога на наследство, только 10% гербового сбора

• Испания: Налог на наследство варьируется в зависимости от региона и родства

• ОАЭ: Нет налога на наследство, но шариат может применяться к мусульманам

Совет: Используйте трасты, страхование жизни или компании для планирования преемственности.

Налог на добавленную стоимость (НДС) или гербовый сбор при покупке

• Португалия: Налог на передачу (IMT) до 8%

• Испания: Налог на передачу 6%–10% или НДС 10% на новые постройки

• Таиланд: 6.3% всего за различные сборы и налоги

• ОАЭ: 4% сбор за передачу в Дубае

• США: Нет федерального гербового сбора, но многие штаты вводят налоги на передачу

Советы по налоговому планированию для глобальных инвесторов

1. Проверяйте соглашения о двойном налогообложении (DTA): Предотвращайте налогообложение на один и тот же доход.

2. Учитывайте статус резидентства: В некоторых странах налогообложение глобального дохода зависит от статуса резидента.

3. Используйте корпоративные структуры: Юридические лица могут снизить налоги и улучшить защиту активов.

4. Учитывайте расходы: Ремонт, мебель и обслуживание часто можно вычесть.

5. Консультируйтесь с экспертами: Всегда работайте с международными налоговыми советниками и местными юристами.

Недвижимость с высокими и низкими налогами

Распространенные налоговые ошибки, которых следует избегать

• Недоучет дохода от аренды

• Предположение, что правила вашей страны применимы за границей

• Игнорирование местных сроков подачи

• Некорректная классификация краткосрочной и долгосрочной аренды

• Игнорирование налога на наследство для наследников

Заключительные мысли

Планирование налогов на недвижимость так же важно, как и выбор правильной недвижимости. Оно влияет на вашу отдачу от инвестиций, статус соблюдения норм и наследие. С учетом грамотных советов и стратегического планирования вы сможете инвестировать по всему миру, снижая риски и максимизируя доходы.

Не позволяйте налоговым сюрпризам подрывать ваш успех в недвижимости. Изучите правила и стройте свой глобальный портфель с открытыми глазами.