Покупка недвижимости для нерезидентов (2025): Правила и практические шаги
120
27.09.2025
Покупка недвижимости для нерезидентов (2025): Правила и практические шаги
Нерезиденты могут приобретать недвижимость за границей, однако процесс часто включает дополнительные проверки. Это руководство объясняет, чего ожидать, как работает финансирование, какие документы нужно подготовить и как структурировать безопасную сделку с четким подтверждением платежей.
Краткие моменты
Ожидайте более жесткие правила финансирования, возможные ограничения на виды собственности и больший пакет документов. При ранней подготовке и чистых платежах большинство препятствий можно преодолеть.
Главные отличия для покупателей-нерезидентов
| Область | Покупатели-резиденты | Покупатели-нерезиденты |
|---|---|---|
| Права на собственность | Как правило, полная собственность, если это разрешено местным законодательством | Могут столкнуться с зонами только для аренды, разрешениями или требованиями к специальным инвестиционным компаниям (SPV) |
| Финансирование | Широкий выбор банков, более низкие ставки | Меньше банков, более строгие проверки, больший первоначальный взнос (30–40%) |
| Налоги и сборы | Стандартные местные ставки | Иногда более высокие налоги при покупке; удержание налога на доход от аренды |
| Документы | Основные удостоверения личности и подтверждение дохода | Расширенный пакет KYC/SoF; справка о налоговом резидентстве; возможны переводы документов |
| Сроки | Короткие сроки одобрения | Дополнительные проверки могут добавить недели |
Пошаговая подготовка
1) Определите свой профиль покупателя. Уточните цель (жизнь, инвестиции, смешанное использование), налоговое резидентство и источник средств (сбережения, продажа активов, дивиденды).
2) Составьте пакет документов. Паспорт, подтверждение адреса, налоговый идентификатор, доказательства доходов/активов, недавние выписки из банка и краткий рассказ о происхождении средств. Добавьте заверенные переводы при необходимости.
3) Проверьте правила собственности заранее. Свободная собственность может быть доступна, но в некоторых зонах разрешена только аренда или требуется получение разрешений. Подтвердите это перед внесением залога.
4) Изучите финансирование. Если вам нужна ипотека, ожидайте больший объем собственного капитала и больше вопросов. Рассмотрите сроки предварительного одобрения и типы ставок (фиксированные/переменные).
5) Установите безопасный способ оплаты. Используйте эскроу, где это возможно, либо прямой перевод с защитой договора и надежным доказательством оплаты (например, MT103). Если вам нужна структурированная поддержка по документам, срокам и координации с продавцом, узнайте больше о наших консультационных услугах в сфере недвижимости.
Типичные расходы для нерезидентов
| Статья расходов | Ориентировочный диапазон | Примечания |
|---|---|---|
| Резервирование / залог | 5–10% | Закрепляет сделку; зачисляется при завершении |
| Налоги на покупку | 3–12% | Иногда выше для нерезидентов |
| Нотариальные и регистрационные сборы | 0.2–1.0% | Исполнение акта и внесение в реестр |
| Юридические услуги | 0.5–1.5% | Проверка контракта и прав на собственность |
| Банковские и платежные сборы | 0.1–0.5% | Переводы, MT103, спред на валюту |
| Сборы по ипотеке | 1–2% | Комиссия за оформление и страховая премия |
Документы для сделки — держите этот пакет под рукой
Письмо с офертой; резервное/предварительное соглашение; окончательный контракт/акт; свежая выписка из реестра или ссылка на акт; кадастровый план; полномочия продавца на продажу; устав кондоминиума/ТСЖ (если есть); отчет о завершении/счет; банковские доказательства для переводов (например, MT103).
Как сделать платежи безопаснее
Отразите условия эскроу в контракте при прямом платеже: привяжите каждый платеж к документу, который вы получите (акт, ключи, справка). Соответствуйте вашему описанию перевода контракту или счету и сохраняйте копии MT103. Для получения рекомендаций по безопасной маршрутизации и отслеживаемым платежам смотрите больше о защищенной поддержке трансакций через границу.
Два совета экспертов
“Если вы нерезидент, будьте готовы к тому, что банк запросит вдвое больше документов — подготовьтесь заранее.” — Ноа, специалист по ипотекам, VelesClub Int.
“Право собственности может быть открытым в законе, но ограниченным на практике — уточняйте по выписке из реестра, а не только у продавца.” — Елена, старший консультант по недвижимости, VelesClub Int.
Распространенные ошибки (и простые решения)
Ожидание условий ипотеки для резидентов → планируйте больше собственного капитала или будьте готовы к переговорам о цене и сроках.
Пропуск проверки разрешений → подтвердите правила зоны и разрешения до внесения залога.
Поздняя сборка пакета KYC/SoF → составьте его до просмотров, чтобы избежать задержек в банке.
Одноразовый платеж без доказательства → используйте этапы или оставьте финальную часть; всегда сохраняйте банковские подтверждения.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли нерезиденты иметь свободное владение? Иногда да, иногда только аренда. Всегда проверяйте зону и класс собственности.
Платят ли нерезиденты больше налогов? Часто да при покупке, и аренда может облагаться удерживаемым налогом.
Могу ли я получить ипотеку? Возможно, но потребуется больший собственный капитал, меньше банковских вариантов и более строгие проверки.
Какие документы обязательны? Паспорт, подтверждение адреса, налоговый идентификатор, выписки из банка, доказательства дохода и краткая история происхождения средств с переведенными документами при необходимости.
Следующие шаги
Если вы хотите полный цикл услуг — от правил и финансирования до документов и заключения сделки — узнайте больше о наших услугах. VelesClub Int. поддерживает покупателей с соблюдением платежей, проверкой и координацией закрытий по всему миру.
Есть вопросы или нужна консультация?
Оставьте заявку
Наш эксперт свяжется с вами, чтобы обсудить задачи, выбрать решения и поддерживать связь на каждом этапе сделки.
