Инвесторы в недвижимость знают старую пословицу: диверсифицируйся или рискуй потерять. Но при международных инвестициях диверсификация становится не просто «подушкой безопасности» — она является коэффициентом роста.

В этой статье мы подробно рассмотрим как создать глобальный портфель недвижимости, который сбалансирует риски и оптимизирует долгосрочные доходы на различных рынках, типах недвижимости и в экономических условиях.

Почему важна диверсификация в недвижимости

• Снижает подверженность рыночной волатильности в одном местоположении.

• Защищает от обесценивания валюты и инфляции.

• Балансирует высокие риски, высокую доходность с более стабильными активами.

• Предлагает доступ к нескольким источникам дохода — арендные поступления, капитализация и рост капитала.

Ключевые оси диверсификации

1. Географическая диверсификация

Инвестирование в различные страны или города помогает снизить локализованные риски, такие как:

• Экономический спад в одной стране

• Политическая нестабильность

• Природные катастрофы или региональные конфликты

Пример стратегии:

• Инвестируйте в арендуемую квартиру в Лиссабоне, виллу для отпуска на Бали и квартиру на стадии строительства в Дубае.

2. Диверсификация по типу активов

Включите разнообразие:

• Жилая (кондо, виллы, многоквартирные дома)

• Коммерческая (торговые площади, офисные помещения, коворкинги)

• Гостиничная (аренда через Airbnb, бутик-отели)

• Земля или проекты застройки

3. Диверсификация по валютам

Распределение инвестиций по разным валютам помогает защититься от валютных рисков.

• Евро (Португалия, Испания)

• Бат (Таиланд)

• Дирхам (ОАЭ)

• Активы, привязанные к доллару (Карибы, Панама)

Матрица риска и доходности

Модели распределения портфеля

Консервативная (сохранение капитала)

• 60% стабильных жилых объектов на рынках с низким риском в ЕС

• 30% долгосрочной аренды в городских центрах

• 10% спекулятивных инвестиций (объекты на стадии строительства или гостиничная недвижимость)

Сбалансированная (рост + доход)

• 40% долгосрочной аренды в ЕС

• 30% краткосрочной аренды на туристических рынках

• 30% коммерческой или гостиничной недвижимости

Агрессивная (высокий рост)

• 50% краткосрочной аренды или Airbnb в популярных направлениях

• 30% объектов на стадии строительства

• 20% земельных участков или проектов до начала строительства

Как выбрать взаимодополняемые рынки

1. Корреляция – выбирайте рынки, которые не движутся синхронно.

   • Пример: Южная Европа и Юго-восточная Азия

2. Правовые и налоговые различия – распределите риски из-за изменений в законодательстве.

3. Экономические движущие силы – туризм, технологические хабы, зоны для пенсионеров.

4. Сезоны аренды – противоположные пиковые сезоны балансируют денежные потоки.

Создание вашей команды на международном уровне

• Нанимайте местных управляющих недвижимостью для каждого местоположения.

• Используйте глобальных налоговых консультантов, знакомых с многопрофильными портфелями.

• Работайте с международными юристами для структур собственности.

Ошибки, которых следует избегать

• Избыточная концентрация в одной стране из-за привычки.

• Игнорирование валютных и налоговых последствий.

• Полагание на одного управляющего или агента по недвижимости.

• Недостаточный учет различных часовых поясов, языков и законов.

Технологические инструменты для диверсифицированных инвесторов

• Программы управления недвижимостью (например, Guesty, Lodgify)

• Инструменты хеджирования валютных рисков

• Международные банковские платформы (например, Wise, Revolut Business)

• Панели мониторинга недвижимости для отслеживания результатов

Пример распределения портфеля: инвестиции в €1,000,000

Заключительные мысли

Хорошо диверсифицированный глобальный портфель недвижимости — это ваша самая надежная защита от неопределенности и лучший шанс на накопление богатства через границы. Это требует исследования, дисциплины и стратегии, но результатом будет устойчивость и высокий потенциал доходности.

Подумайте о своем портфеле как о финансовом паспорт: чем больше в нем штампов, тем лучше его защита — и тем прибыльнее вы будете.