Инвестирование в международную недвижимость может быть увлекательным и прибыльным процессом, но также оно связано с юридическими сложностями. В каждой стране существуют свои правила, регулирующие действия иностранцев в области собственности. Эти законы могут оказывать влияние на ваши права, возможность получения дохода от аренды и даже статус вашей визы.

Настоящее руководство описывает основные законы о собственности на популярных рынках и выделяет то, на что международные покупатели должны обратить внимание в 2025 году.

Почему существуют законы о собственности для иностранцев

Страны вводят ограничения для:

• Защиты национальных интересов и культурного наследия

• Предотвращения спекулятивных пузырей на рынке недвижимости.

• Поддержания доступности жилья для граждан.

• Обеспечения соответствия иностранным инвестициям национальным экономическим целям.

1. Таиланд

• Право собственности на землю: Иностранцы не могут напрямую владеть землёй.

• Кондоминиумы: Иностранцы могут владеть не более 49% единиц в кондоминиуме (по площади).

• Ограниченный срок аренды: На практике применяются аренды на 30 лет с возможностью продления.

• Обходные пути: Некоторые используют тайские компании для владения землёй, но это может быть рискованно и часто незаконно, если иностранец контролирует компанию.

• Недавняя тенденция: Правительство рассматривает возможность смягчения ограничений на владение в обозначенных зонах для инвестиций.

2. Португалия

• Право полной собственности: Полностью разрешено.

• Золотая виза: По-прежнему доступна при покупке определённой недвижимости (в основном в внутренних регионах).

• Ограничения: Недвижимость в прибрежных городах, таких как Лиссабон и Порту, больше не квалифицируется для получения визы на жительство.

• Налоги: Ненашедшие резиденты могут воспользоваться налоговыми льготами на срок до 10 лет.

3. Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ)

• Зоны владения: Иностранцы могут приобретать недвижимость с правом собственности в обозначенных районах.

• Популярные места: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Yas Island (Абу-Даби).

• Долгосрочное жильё: Инвестиции в недвижимость могут дать право на получение 10-летней Золотой визы (мин. инвестиции 2 миллиона AED).

• Корпоративные структуры: Покупка через оффшорные или местные компании разрешена при наличии соответствующей лицензии.

4. Турция

• Право полной собственности: Доступно для большинства национальностей.

• Гражданство через инвестиции: Покупка недвижимости на сумму 400 000 долларов даёт право на быстрое получение гражданства Турции.

• Разрешение военных: Недвижимость, расположенная вблизи ограниченных зон, требует одобрения Министерства обороны.

• Капитал на иностранность: Иностранцы не могут владеть более чем 10% земли в заданном районе.

5. Индонезия (Бали)

• Право собственности на землю: Прямое владение не разрешено.

• Арендная модель: Иностранцы используют 25–30-летние аренды с возможностью продления.

• Hak Pakai (право пользования): Долгосрочное право собственности, предоставляемое иностранцам, с определёнными ограничениями.

• Корпоративное владение: Некоторые иностранцы создают PT PMA (компанию для иностранных инвестиций), но это связано с высокими требованиями по соблюдению норм.

6. Испания

• Право полной собственности: Полностью разрешено для иностранцев.

• Доступ к Золотой визе: Доступно для покупок свыше 500 000 евро.

• Правила аренды: Различаются в зависимости от региона — в некоторых городах (например, в Барселоне) действуют запреты на краткосрочную аренду.

• Налоги на прирост капитала: Применяются при перепродаже; существуют исключения для долгосрочных резидентов ЕС.

7. Греция

• Право полной собственности: Разрешено для иностранцев с небольшими ограничениями в военных зонах.

• Золотая виза: 250 000 евро (в крупных городах до 500 000 евро).

• Регистрация недвижимости: Обязательно регистрировать в национальном кадастре (земельном реестре).

8. Соединенные Штаты

• Право полной собственности: Нет ограничений по национальности.

• Налоги на имущество: Применяются на местном уровне.

• Риск налога на наследство: Нерезиденты подвержены высоким налогам на наследство — до 40%.

• Стратегия LLC: Иностранцы часто используют американские LLC для защиты активов и снижения налогов на наследство.

Юридические красные флаги, которых следует избегать

1. Номинальные структуры: Использование местных жителей или фиктивных компаний для обхода законов может привести к конфискации и юридическим последствиям.

2. Нерегистрируемые застройщики: Всегда проверяйте, является ли застройщик лицензированным и соответствует ли нормам.

3. Обманчивые обещания: Будьте скептичны к агентам, обещающим гарантированные доходы или быстрое гражданство.

4. Недостаток документации: Убедитесь, что контракты нотариально заверены, зарегистрированы и переведены, если это необходимо.

5. Споры о праве собственности: Используйте страхование права собственности, где это возможно.

Как защитить себя юридически

• Нанять местного юриста по недвижимости: Который говорит на вашем языке и имеет международный опыт.

• Провести должную проверку: Проверьте права на землю, законы о зонировании и репутацию застройщика.

• Понять правила выхода: В некоторых странах ограничивается возможность перепродажи иностранцами или налагаются особые налоги.

• Получить всё в письменном виде: Устные соглашения редко подлежат исполнению за пределами страны.

Налоговые и отчетные последствия

Владение зарубежной собственностью может потребовать:

• Декларирования активов в вашей стране

• Подачи ежегодных отчетов о доходах от аренды или собственности

• Понимания соглашений о двойном налогообложении

Заключительные мысли

Инвестирование в зарубежную недвижимость может обеспечить финансовые и жизненные преимущества — но только в том случае, если вы действуете в рамках закона. Игнорирование законов о праве собственности может привести к штрафам, потере инвестиций и аннулированию визы. С правильной юридической поддержкой недвижимость может стать мощным инструментом для глобальной диверсификации и личной свободы.

Убедитесь, что ключи от вашей мечты сопровождаются правильным юридическим доступом.