Почему Нидерланды?

• Стратегически расположены в Западной Европе с сильной торговой и деловой инфраструктурой

• Высокая численность экспатов благодаря глобальным корпорациям и агентствам ЕС

• Отличные государственные услуги, образование и дружелюбный к велоспедистам городской дизайн

• Спрос на аренду остается высоким среди иностранцев и студентов

• Экологичное жилье и центры инноваций способствуют развитию современных проектов

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Нидерландах?

Да, иностранные физические и юридические лица могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость.

• Нет ограничений по национальности или резидентству

• Полные права на собственность и правовая защита наравне с гражданами Нидерландов

Программы резидентства и разрешений 2025 года

• Нет «Золотой визы» или резидентства, связанного с покупкой недвижимости

• Обычное резидентство основано на разрешении на работу, Голубой карте ЕС, воссоединении с семьей или визах для инвесторов высокой стоимости (независимо от владения недвижимостью)

• Покупка недвижимости может поддерживать визовые заявки путем подтверждения проживания, но сама по себе не дает никаких прав

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Найдите недвижимость и проведите переговоры с агентом/продавцом

2. Подпишите договор купли-продажи (koopovereenkomst) и внесите депозит (приблизительно 10%)

3. Завершите ипотеку, если необходимо (предварительное одобрение желательно)

4. Проверка: инспекции зданий, состояние недвижимости

5. Подпись акта передачи у нотариуса (нотариус обязателен по закону)

6. Зарегистрируйте акт в земельном кадастре (Kadaster) через нотариуса

7. Оплатите соответствующие налоги и сборы, завершение оформляется у нотариуса

Налоги и сборы

• Налог на передачу: 2% для жилых покупателей, 8% для покупки в аренду или вторичного жилья

• Сборы нотариуса и регистрации: примерно 1%–1.5%

• Комиссия риелтора: обычно оплачивается продавцом (приблизительно 1%–2%)

• Годовой налог на недвижимость: основанный на муниципалитете: примерно 0.1%–0.2% от стоимости WOZ

• Налог на прирост капитала: не применяется к физическим лицам на основных резиденциях, если не ведется предпринимательская деятельность; имущество, принадлежащее компании, может облагаться налогом

• Налог на доход от аренды:

  • Частные арендодатели облагаются налогом в рамках Бокса 3 (“налог на предполагаемую доходность”) 30% от предполагаемых доходов

  • Профессиональные арендодатели могут подпадать под Бокс 1 (до 49.5%)

Доступность ипотеки для иностранцев

• Голландские банки предоставляют ипотеки покупателям из стран, не входящих в ЕС, часто требуя:

  • LTV ограничено примерно до 70–80%

  • Подтверждение дохода, местный банковский счет и потенциально резидентство

• Ставки по ипотеке в 2025 году составляют примерно 3%–5%, варьируются в зависимости от фиксированного срока и профиля

• Покупатели с резидентством в ЕС или рабочими контрактами получают более конкурентные условия

Подходят ли Вам Нидерланды?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, ищущих стабильные, прозрачные рынки жилья в ЕС

• Профессионалов и экспатов, работающих в голландских городах

• Портфелей для сдачи в аренду с долгосрочной доходностью и низким риском управления

• Любителей зеленых инвестиций — новостройки с сертификатами устойчивости

❌ Менее подходит для:

• Покупателей, ожидающих финансирования ипотеки без привязки к доходам или резидентству

• Краткосрочных инвесторов — транзакционные расходы и регулирование рынка замедляют прибыль

• Искателей дач — в некоторых прибрежных зонах действуют ограничения на вторую недвижимость

Лучшие места для покупки в Нидерландах (2025)

Амстердам (Центр, Восток, Юг)

• Высокий спрос на аренду, ограниченный новый корпус

• Возможности для международных арендаторов и прироста капитала

Утрехт

• Центральный логистический хаб с молодой популяцией и живой городской средой

• Аренда для студентов и семей в растущем спросе

Роттердам (Коп ван Zuid, Дельфсхавен)

• Крупный порт и зона реновации, привлекающая профессионалов и семьи

Гаага

• Центр правительства и дипломатии с надежным спросом на аренду и международными арендаторами

Лейден и Гронинген

• Университетские города с высокой доходностью на рынке студенческого жилья

Общие перспективы доходности аренды и ROI

• Меньшие города часто предлагают немного более высокие чистые доходы благодаря более низким ценам на покупку

Тенденции в 2025 году

• Продолжающийся высокий спрос на аренду, вызванный ростом населения и урбанизацией

• Сертификаты устойчивости и энергоэффективное жилье становятся все более ценными

• Нехватка недвижимости в среднем сегменте аренды подталкивает к развитию схем совместного проживания

• Региональный рост увеличивается в спутниковых городах из-за давления доступности в крупных городах

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Недооценка ставок налога на передачу, особенно на арендуемые или вторичные дома

• Невозможность проверить ограничения по зонированию и правила для прибрежной загородной недвижимости

• Пропуск налогового планирования для доходности Бокса 3 и предположений капитала

• Игнорирование качества зданий — многие квартиры требуют утепления или модернизации

• Предположение, что покупка недвижимости предоставляет право на проживание или работу

Заключение

Нидерланды предлагают безопасную, прозрачную и хорошо регулируемую среду для недвижимости, идеально подходящую для долгосрочных инвесторов, экспатов и покупателей, ориентированных на экологические аспекты. Хотя предварительные налоги и правила требуют тщательного планирования, стабильный спрос на аренду и рост капитала создают привлекательность.

Сосредоточьтесь на современных, энергоэффективных объектах в ключевых городах, обеспечьте финансирование с учетом местных связей и структурируйте владение с учетом оптимизации налога — и Нидерланды могут обеспечить надежные возвраты до 2025 года и далее.