Почему Нидерланды?

• Стратегически расположены в Западной Европе с сильной торговой и бизнес-средой.

• Высокая доля экспатов, поддерживаемая международными корпорациями и учреждениями ЕС.

• Отличное качество общественных услуг, образования и удобный городской транспорт для велосипедистов.

• Спрос на аренду остается высоким среди международных клиентов и студентов.

• Энергоэффективное жилье и инновационные центры стимулируют современные разработки.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Нидерландах?

Да — иностранные физические и юридические лица могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость.

• Без ограничений по национальности или месту проживания.

• Полные права на собственность и юридическая защита, равные правам граждан Нидерландов.

Программы разрешений на жительство в 2025 году

• Нет «Золотой визы» или права на жительство, связанного с покупкой недвижимости.

• Стандартное разрешение на жительство на основе рабочей визы, Голубой карты ЕС, воссоединения семьи или виз для высокодоходных инвесторов (независимо от владения недвижимостью).

• Покупка недвижимости может поддерживать заявки на визу при предоставлении подтверждения жилья, но сама по себе не дает никаких прав.

Юридический процесс покупки недвижимости

1. Найдите недвижимость и проведите переговоры с агентом/продавцом.

2. Подпишите договор купли-продажи (koopovereenkomst) и внесите задаток (около 10%).

3. Завершите ипотеку, если применимо (рекомендуется предварительное одобрение).

4. Должные проверки: инспекции здания, состояние собственности.

5. Подписание акта передачи у нотариуса (нотариус обязательный по закону).

6. Регистрация акта в земельном кадастре (Kadaster) через нотариуса.

7. Оплатите связанные налоги и сборы, завершение сделки у нотариуса.

Налоги и сборы

• Налог на передачу: 2% для покупателей жилья, 8% для сдаваемой в аренду или вторичной недвижимости.

• Сборы нотариуса и регистрации: около 1%–1.5%.

• Комиссия агентам по недвижимости: обычно оплачивается продавцом (около 1%–2%).

• Ежегодный налог на недвижимость: зависящий от муниципалитета: около 0.1%–0.2% от WOZ стоимости.

• Налог на прирост капитала: не применяется к физическим лицам на основных жилищах, если нет предпринимательской деятельности; собственность, принадлежащая компании, может облагаться налогом.

• Налог на доход от аренды:

  • Частные арендодатели облагаются налогом в рамках Box 3 («налог на предполагаемую прибыль») по ставке 30% на предполагаемые доходы.

  • Профессиональные арендодатели могут подпадать под Box 1 (до 49.5%).

Доступность ипотеки для иностранцев

• Голландские банки предоставляют ипотеки покупателям из стран не входящих в ЕС, часто требуя:

  • LTV ограничена до 70–80%.

  • Подтверждение дохода, местный банковский счет и потенциально основание для проживания.

• Процентные ставки в 2025 году составляют около 3%–5%, варьируясь в зависимости от срока и профиля.

• Покупатели с резидентством в ЕС или рабочими контрактами могут получить более выгодные условия.

Подходят ли вам Нидерланды?

✅ Идеально для:

• Инвесторов, ищущих стабильные и прозрачные рынки жилья в ЕС.

• Профессионалов и экспатов, работающих в голландских городах.

• Портфелей для сдачи в аренду с долгосрочной доходностью и низким риском управления.

• Любителей зеленых инвестиций — новостройки с сертификатом устойчивого развития.

❌ Менее идеальны для:

• Покупателей, ожидающих ипотечное финансирование без дохода или связей с местом проживания.

• Краткосрочных спекулянтов — транзакционные издержки и регулирование рынка замедляют прибыль.

• Ищущих домов для отдыха — ограничения на вторые дома действуют в некоторых прибрежных зонах.

Лучшие места для покупки в Нидерландах (2025)

Амстердам (Центр, Восток, Юг)

• Сильный спрос на аренду, ограниченный новый фонд.

• Возможности для международных арендаторов и капитализации.

Утрехт

• Центральный логистический узел с молодым населением и живой городской средой.

• Спрос на аренду для студентов и семей растет.

Роттердам (Коп ван Зюйд, Дельфсхавен)

• Крупный порт и зона регенерации, привлекающая профессионалов и семьи.

Гаага

• Правительственный и дипломатический центр с постоянными потребностями в аренде и международными арендаторами.

Лейден и Гронинген

• Университетские города с высокой доходностью на рынке жилья для студентов.

Обзор доходности от аренды и ROI

• Более мелкие города часто предлагают немного более высокую чистую доходность из-за более низких цен на покупку.

Тенденции в 2025 году

• Сохраняющийся высокий спрос на аренду, подстегиваемый ростом населения и урбанизацией.

• Сертификаты устойчивого развития и энергоэффективное жилье принимаются нарастающим спросом.

• Дефицит аренды среднего класса подталкивает к развитию схем сопоживания.

• Региональный рост в спутниковых городах растет из-за давления на доступность в крупных городах.

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Недооценка ставок налога на передачу, особенно на арендуемую или вторичную недвижимость.

• Пропуск проверки ограничения по зонированию и правил для прибрежных домов для отдыха.

• Игнорирование налогового планирования вокруг доходности Box 3 и капитальных предположений.

• Игнорирование качества здания — многие квартиры требуют утепления или модернизации.

• Предположение, что покупка недвижимости предоставляет какие-либо права на проживание или работу.

Заключение

Нидерланды предлагают безопасную, прозрачную и хорошо регулируемую среду для недвижимости, идеальную для долгосрочных инвесторов, экспатов и осознанных покупателей. Хотя первоначальные налоги и регламенты требуют тщательного планирования, стабильный спрос на аренду и капитализация укрепляют ее привлекательность.

Сосредоточьтесь на современных, энергоэффективных объектах в ключевых городах, обеспечьте финансирование с учетом местных связей и структурируйте собственность с акцентом на налоговую оптимизацию — и Нидерланды могут обеспечить надежную доходность в 2025 году и далее.