Главная Блог Налоги на зарубежную недвижимость (2025): руководство для покупателей

Налоги на зарубежную недвижимость (2025): руководство для покупателей

120

27.09.2025

Налоги на зарубежную недвижимость (2025): руководство для покупателей

При покупке недвижимости за рубежом налоги возникают в четыре ключевых момента: при покупке, в период владения, при получении дохода от аренды и при выходе (продаже). Это руководство простыми словами объясняет каждый налог, показывает типичные диапазоны ставок и даёт быстрый способ примерно оценить ваши расходы до заключения сделки.

Виды налогов по этапам сделки — кратко

Этап	Налог / сбор	Типичный диапазон	Кто платит	Примечания
Покупка	Госпошлина / налог на передачу или НДС на новое строительство	3–10% (НДС на новые постройки может быть выше)	Покупатель	Зависит от ценовых диапазонов и типа недвижимости
Покупка	Нотариальные и регистрационные сборы	0.2–1.0%	Покупатель	Оформление договора и внесение в реестр
Владение	Ежегодный налог на недвижимость	0.1–1.0% от оценочной стоимости	Владелец	Оценка варьируется по муниципалитетам
Доход	Налог на доход от аренды / удержания	10–30% с чистого или валового дохода	Владелец	Ставки и вычеты зависят от налогового резидентства и структуры
Выход	Налог на прирост капитала	5–28% от прибыли	Продавец	Период владения и льготы снижают сумму
Богатство / прочие	Налоги на богатство / солидарные налоги, местные надбавки	Зависит от юрисдикции	Владелец	Применяется только в некоторых странах/регионах

Что влияет на налоговую нагрузку

Фактор	Влияние	Что делать
Тип недвижимости	Новые постройки могут облагаться НДС; перепродажи обычно облагаются налогом на передачу	Уточните, какой режим применяется, до внесения задатка
Использование (собственное жильё или аренда)	Доход от аренды может привести к удержаниям и обязательной отчётности	Фиксируйте расходы, подлежащие вычету; проверьте правила краткосрочной аренды
Форма собственности	Физическое лицо vs компания (SPV) меняет ставки и отчётность	Смоделируйте оба варианта; включите админ/банковские расходы
Период владения	Длительное владение может снизить налог на прирост капитала	Проверьте правила по снижению ставок и возможные льготы
Налоговое резидентство	Определяет, где облагается доход и применяются ли налоговые зачёты	Используйте положения соглашений об избежании двойного налогообложения (DTT) для избежания двойного налогообложения
Финансирование	Вычет процентов варьируется по странам	Сохраняйте банковские подтверждения; проверьте местные лимиты на вычеты

Простой способ оценить расходы до покупки

Правило пальца: налоги и сборы при покупке обычно добавляют 4–12% к цене. Ежегодный налог может составлять 0.1–1.0% от оценочной стоимости. При сдаче в аренду рассчитывайте 10–30% налога с чистого или валового дохода в зависимости от режима. Налог на прирост при выходе может составлять 5–28% от прибыли, уменьшаемый за счёт льгот и срока владения.

Пример расчёта (для иллюстрации)

Цена: 300,000. Налоги/сборы при покупке 8% ≈ 24,000. Ежегодный налог 0.5% от 300,000 ≈ 1,500. Арендный доход 18,000/год; чистый после расходов 14,000; налог на доход 20% ≈ 2,800. Позже продажа за 360,000 → прибыль 60,000; НПК 15% ≈ 9,000 (до учёта льгот). Всегда уточняйте местные диапазоны ставок.

Документы, которые потребует налоговая сторона

Договор купли‑продажи/свидетельство; счета и подтверждения платежей; копии банковских MT103; отчёт о стоимости или уведомления об оценке; договоры аренды и квитанции; счета по расходам (страховка, взносы ТСЖ, ремонт); выписки по кредитам; документы о резидентстве/налоговый идентификатор; формы для применения положений соглашений об избежании двойного налогообложения (если применимо).

Личное владение vs компания (кратко)

Физическое лицо: более простая структура, меньше отчётности; доходы и прибыль облагаются у вас. Компания (SPV): полезна при со‑владении или при определённых ограничениях; влечёт админ‑расходы, корпоративную отчётность и более строгие банковские/KYC‑требования. Смоделируйте оба варианта, учитывая суммарные затраты (налоги + админ + банки).

Трансграничная отчётность и двойное налогообложение

Во многих странах действуют соглашения об избежании двойного налогообложения (DTT). Как правило, доход от аренды облагается налогом в стране расположения недвижимости; страна вашего проживания может также облагать этот доход, но обычно предоставляет налоговый зачет. Храните подтверждающие документы и подавайте декларации вовремя в обеих юрисдикциях, чтобы корректно воспользоваться зачётами. В сложных ситуациях (несколько источников дохода, переезды) узнайте подробнее о налоговой и структурной поддержке.

Два мнения экспертов

«Фиксируйте каждую потраченную на объект сумму — аккуратные документы часто уменьшают налоговую базу по доходу и при выходе.» — Мая, консультант по налогам и структурам, VelesClub Int.

«Перед подписанием оцените полную стоимость: налог при покупке сегодня, ежегодный налог завтра и налог при выходе позже — это ваша реальная доходность.» — Диего, аналитик рынка, VelesClub Int.

Распространённые ошибки (и быстрые решения)

Забывать, что НДС/налог на передачу зависят от типа недвижимости → уточняйте режим заблаговременно.

Предполагать, что аренда не облагается налогом → проверьте правила удержаний и отчётности до размещения объявления.

Нет подтверждений перевода → сохраняйте MT103 и сверяйте платежи с договором.

Игнорировать местные надбавки → в некоторых городах вводят дополнительный % на вторые дома.

Вопросы и ответы

Всегда ли налог при покупке одинаков? Нет — он зависит от ценовых диапазонов, типа недвижимости и местоположения.

Могу ли я вычесть расходы из дохода от аренды? Часто да (управление, ремонт, проценты), но правила различаются.

Устраняют ли соглашения об избежании двойного налогообложения все налоги? Нет — обычно они дают налоговый зачет, а не полное освобождение.

Всегда ли компания снижает налоги? Не обязательно; учитывайте админ‑ и банковские расходы перед выбором.

Дальше

Если вам нужен единый план, который покрывает налоги, документы и безопасные платежи «под ключ», узнайте больше о наших услугах. VelesClub Int. сопровождает покупателей в вопросах соблюдения платежей, дью‑дижентса и координации закрытий по всему миру.