Для международных инвесторов в недвижимость понимание того, что вы действительно покупаете, так же важно, как и местоположение или цена объекта. В некоторых странах вы можете иметь полное право собственности; в других вам предоставляется долгосрочная аренда. Затем есть сложность прав на землю, совместной собственности и структур общих прав. Этот гид сравнивает документацию на собственность в ключевых мировых рынках.

Почему это важно

• Доказательство права собственности: Действительные документы на право собственности устанавливают ваши законные права.

• Ясность сделок: Защищенные права собственности предотвращают мошенничество и споры.

• Рыночная стоимость: Покупатели требуют подтвержденную документацию.

• Банковское кредитование: Ипотеки зависят от чистой регистрации права собственности.

Типы структур собственности

1. Право собственности на землю – Полная собственность на землю и здания на неопределенный срок.

2. Аренда – Право использовать имущество на определенный срок (обычно от 30 до 99 лет).

3. Стратусное право – Распространено в кондоминиумах; индивидуальная собственность с совместными общими территориями.

4. Право на пользование (Hak Pakai, Usufruct и др.) – Долгосрочные права пользования, часто доступные для иностранных граждан.

Обзор прав собственности по странам

Таиланд

• Chanote Title: Наилучший вариант — полностью передаваемый, с использованием GPS для определения границ.

• Nor Sor 3 Gor / Nor Sor 3: Законный, но менее точный; может быть обновлен до Chanote.

• Аренда: Сроком до 30 лет, часто используется иностранцами.

• Корпоративная собственность: Разрешена, но рискованна, если используется для обхода ограничений для иностранцев.

Португалия

• Регистрация недвижимости (Registo Predial): Все объекты должны быть зарегистрированы для законного права собственности.

• Простая и прозрачная система: Полное право собственности распространено.

• Участие нотариуса: Требуется для подтверждения продажи.

ОАЭ (Дубай)

• Документ на право собственности (Oqood или Title Certificate): Выдается Департаментом земли Дубая.

• Зоны свободного владения: Иностранцы могут получить полную собственность.

• Предварительная регистрация: У объектов, находящихся на стадии строительства, есть временные свидетельства до полной передачи.

Турция

• Tapu (документ на право собственности): Официальный документ, свидетельствующий о праве собственности, выдается Земельным регистром.

• Индивидуальная или совместная собственность: Разрешена.

• Военное разрешение: Иногда необходимо вблизиRestricted Zone.

• Недвижимость для гражданства: Должна удерживаться 3 года после покупки.

Испания

• Escritura Pública: Официальный нотариально заверенный акт.

• Registro de la Propiedad: Право собственности должно быть зарегистрировано для того, чтобы быть обязательным.

• Nota Simple: Сводный документ, использующийся для проведения проверки.

Индонезия (Бали)

• Hak Milik (полное право собственности): Недоступно для иностранцев.

• Hak Pakai (право пользования): 25–30 лет, подлежащее продлению.

• Структуры-посредники: Рискованные и часто незаконные.

• PT PMA: Структура компании с иностранным капиталом, которая может владеть Hak Guna Bangunan (правом на строительство).

Греция

• Национальный кадастр: Центральный реестр, введенный для большей ясности.

• Полное право собственности: Стандарт.

• Участие адвоката: Обязательно для проверки и передачи прав.

США

• Warranty Deed: Обеспечивает полную защиту прав собственности.

• Quitclaim Deed: Передает интерес без гарантии — рискованно.

• Страхование титула: Настоятельно рекомендуется.

• Запись на уровне округа: Все права собственности регистрируются на уровне округа.

Ключевые термины в документах на право собственности

• Номер участка: Уникальный идентификатор для участков земли.

• Обременение: Любое требование или залог на имущество.

• Сервитут: Законное право других использовать часть собственности.

• Информация о зонировании: Подробности о разрешенном использовании.

• Пределы собственности: Четко определены и зарегистрированы.

Красные флаги, на которые стоит обратить внимание

• Незарегистрированные объекты

• Спорная собственность

• Неполные карты для обследования

• Старые наследственные претензии

• Ожидающие судебные дела или залоги

Как обеспечить право собственности

1. Нанять местного адвоката по недвижимости: Обязательно для обзора контракта и проверки.

2. Использовать нотариуса (где требуется): Многие страны требуют нотариально заверенные контракты.

3. Провести поиск титулов: Убедитесь в правах продавца и проверьте наличие обременений.

4. Получить страхование титула (если доступно): Дополнительная защита от мошенничества или ошибок.

5. Немедленно зарегистрировать: Убедитесь, что сделка официально записана.

Советы для иностранных покупателей

• Избегайте соглашений с посредниками: Они часто нарушают местные законы.

• Рассмотрите аренду как альтернативу: Особенно в зонах с ограниченной собственностью.

• Используйте официальных переводчиков: Никогда не полагайтесь только на устные объяснения.

• Понимайте наследственные законы: Права на титул могут быть потеряны или оспорены после смерти.

Заключительные мысли

Документация на право собственности — это больше, чем просто бумажная работа. Это ваша юридическая безопасность на незнакомом рынке. Знание местной терминологии, процедур и знаков опасности защитит ваши инвестиции и обеспечит спокойствие. Не доверяйте только тому, что написано на бумаге — всегда проверяйте, регистрируйте и защищайте ваши права на то, что может стать вашим самым ценным активом за границей.