Эскроу или клиентский (сегрегированный) счёт: чёткое сравнение 2025

В этом руководстве мы объясняем реальные отличия между эскроу-счётом и клиентским (сегрегированным) счётом при оплате недвижимости за границей. Вы узнаете, как каждый вариант защищает ваши средства, насколько быстро он работает, какие расходы предполагает, какие документы обычно требуют банки и в каких ситуациях лучше выбрать тот или иной путь. Текст написан простым и понятным языком.

Подготовлено VelesClub Int. совместно с партнёром UNIBROKER.

Нужны чистые копии документов или заверенные переводы для сделки? Воспользуйтесь нашими переводами. Если хотите запустить платёж, свяжитесь с нашей командой Global Transactions.

Краткая идея

Оба варианта удерживают ваши деньги в безопасности до исполнения простого письменного условия. Главное отличие — кто держит средства и как соблюдается правило их перевода.

• Эскроу: нейтральный держатель (агент по эскроу или нотариус) переводит деньги только после подтверждения строгого условия.
• Клиентский (сегрегированный) счёт: лицензированный профессионал хранит средства отдельно и действует по короткому письменному мандату, в котором указано, кто подписывает распоряжения и какие подтверждения проверять.

Сравнение в таблице

Используйте эту таблицу для быстрого обзора — в ней показаны ключевые моменты, важные в реальных сделках.

Что такое эскроу (простыми словами)

Эскроу — это защищённый счёт, куда переводятся деньги до выполнения чёткого условия. Условие должно умещаться в одну короткую строку, например: «перевести при выдаче регистратором права собственности на имя Покупателя» или «перевести при нотариальном акте передачи». Держатель эскроу нейтрален и действует строго по правилу. Поэтому эскроу особенно надёжен для поэтапных проектов и сделок с застройщиками.

Что такое клиентский (сегрегированный) счёт

Клиентский счёт хранит ваши деньги отдельно от средств компании. Лицензированный профессионал (нотариальная контора, юридическая фирма или регулируемый агент) управляет им по короткому мандату. В мандате указано, кто даёт распоряжение о переводе, какие документы нужно проверить и что делать, если одна из сторон не отвечает. Этот вариант часто быстрее для простых частных продаж.

Когда выбирать тот или иной вариант

Выбирайте эскроу, когда сделка поэтапная, участвует застройщик или вы хотите нейтральный контроль и строгие проверки. В некоторых странах для определённых проектов эскроу обязателен.

Выбирайте клиентский счёт для простой разовой сделки с проверенным продавцом, ясным актом приёма-передачи и коротким мандатом. Убедитесь, что в мандате предусмотрён запасной вариант (например, перевод по истечении N дней, если сторона не отвечает).

Комиссии, скорость и валютные операции (что ожидать)

Комиссии. Ожидайте банковские сборы за переводы, возможные корреспондентские комиссии, а также плату агенту по эскроу или держателю счёта. В SPA должно быть оговорено, кто и какие расходы оплачивает.

Скорость. Клиентские счёта обычно быстрее (T+1–T+3). Эскроу может занимать T+1–T+5, так как держателю нужно проверить выполнение условия перед переводом.

Валюты. Если цена в местной валюте, а у вас USD/EUR, сравните два варианта: конвертировать до отправки или на месте. Попросите письменные спрэды и итоговые расходы; выберите более выгодный путь после учёта всех комиссий.

Документы, которые потребуются в обоих вариантах

Документы по сделке: договор купли‑продажи (SPA) или резервация, счёт или график платежей, и чёткие реквизиты бенефициара.

Ваши документы: паспорт, подтверждение адреса и документы, подтверждающие источник средств (зарплата, накопления, продажа актива, инвестиционный доход).

Дополнительно: налоговый номер при необходимости; доверенность, если вы подписываете дистанционно; и либо письмо об эскроу, либо письмо-мандат простыми словами. Для присяжных переводов и оформления используйте наши переводы.

Как выбрать на практике (пошагово)

Шаг 1 — Оцените форму сделки. Off‑plan или поэтапные платежи? Выбирайте эскроу. Простая частная продажа? Клиентский счёт будет быстрее.

Шаг 2 — Сформулируйте правило перевода. Уместите его в одну понятную фразу. Для эскроу: «перевести при выдаче регистратором свидетельства о праве». Для клиентского счёта: «перевести после подписания обеими сторонами акта приёма‑передачи и проверки акта держателем счёта».

Шаг 3 — Определите подписи и запасной план. Укажите, кто даёт распоряжение о переводе и как проверяются подтверждения. Добавьте запасной вариант, если одна сторона молчит N дней.

Шаг 4 — Подготовьте KYC/SoF заранее. Большинство задержек возникает из‑за отсутствующих страниц в документах. Подготовьте всё до отправки денег.

Шаг 5 — Согласуйте сроки и cut‑off. Узнайте банковские cut‑off‑времена и маршруты корреспондентов. Заложите буфер в 2–3 дня для проверок.

Примеры

Пример A — Проект off‑plan с этапами. Покупатель платит 10% за бронь, затем по вехам. Эскроу держит средства и переводит их по сертификатам вех. Это выравнивает интересы застройщика и покупателя и снижает риск спора.

Пример B — Частная продажа (готовое жильё). Покупатель переводит деньги на клиентский счёт, который ведёт нотариальная контора. Мандат гласит: перевести после нотариального акта приёма‑передачи и получения свидетельства регистратора. Контора проверяет документы и быстро совершает перевод.

Распространённые ошибки (и простые решения)

Нечёткая формулировка условия. Решение: напишите одну короткую строку. Длинные формулировки приводят к длительным задержкам.

Пробелы в мандате для клиентских счётов. Решение: укажите, кто подписывает, какие подтверждения проверять и что делать, если сторона молчит.

Несовпадающие данные в документах. Решение: копируйте имена и номера из SPA во все формы и сообщения.

Поздняя подача KYC/SoF. Решение: отправляйте KYC и подтверждение источника средств вместе с запросом на платёж, а не после появления задержки.

Мини‑глоссарий

Эскроу: защищённый счёт, который удерживает деньги до выполнения условия.

Клиентский (сегрегированный) счёт: специальный счёт, где средства клиента хранятся отдельно от средств компании по мандату.

Письмо‑мандат: короткий документ, в котором указано, кто даёт распоряжение держателю, какие документы проверять и когда переводить средства.

Условие перевода: понятный триггер, например «регистратор выдал право» или «подписан акт приёма‑передачи».

Мнение эксперта

«Если правило перевода помещается в одну короткую строку, платеж обычно проходит быстро. Если требуется абзац объяснений — готовьтесь к дням переписки.»
— Диего, руководитель по рискам и соответствию

Вопросы и ответы

Что безопаснее: эскроу или клиентский счёт? Оба варианта защищают средства. Эскроу строже и лучше подходит для поэтапных сделок. Клиентский счёт надёжен при чётком мандате и простой продаже.

Что быстрее? Клиентские счёта обычно быстрее (T+1–T+3). Эскроу может занимать T+1–T+5, так как держатель должен проверять выполнение условия.

Нужен ли SWIFT MT103? Да. Предоставьте подтверждение перевода, чтобы сопоставить референс и отследить платёж.

Какие документы подготовить? SPA или резервация, счёт или график, ID/KYC, подтверждение источника средств и письмо об эскроу или письмо-мандат в зависимости от варианта. При необходимости переведите или легализуйте документы.

Дальнейшие шаги

Выберите вариант, который соответствует вашей сделке. Если в сделке есть этапы — выбирайте эскроу. Если это простая частная продажа — клиентский счёт с чётким мандатом обычно быстрее. Подготовьте KYC и подтверждение источника средств заранее и согласуйте одно короткое правило перевода в письменном виде.

VelesClub Int. совместно с партнёром UNIBROKER координируют соответствующие платежи и оформление документов «под ключ», чтобы защитить ваши средства и право собственности.

Запустите процесс оплаты • Закажите заверенные переводы