Как оплатить недвижимость в Бразилии из-за границы в 2025 году

Интерес к бразильской недвижимости растет благодаря прибрежным объектам, высокому спросу в городах Сан-Паулу и Рио, а также доступности BRL для иностранных покупателей. Основной риск исполнения заключается не в выборе объекта, а в том, как быстро, законно и с надлежащей документацией перевести деньги в Бразилию. Этот гид предоставляет чёткий процесс для международных покупателей, которые хотят предсказуемую конвертацию в BRL и своевременное зачисление средств продавцу или застройщику.

Почему бразильский процесс отличается

Большинство сделок оформляется в BRL, даже если в резервации указаны USD или EUR для удобства. Документация имеет основополагающее значение: картórios и контрагенты ожидают четкого удостоверения личности, подтвержденного источника средств и платежных narrativ, соответствующих расписанию контракта. На внутреннем последнем этапе всё чаще используется PIX, который предлагает мгновенные зачисления внутри Бразилии после конвертации, однако не может быть отправлен напрямую из-за границы.

Документы и идентификаторы, которые необходимо подготовить

Начните с действительного паспорта и подтверждения адреса, затем добавьте доказательства источника средств, такие как выписки по сбережениям, дивиденды или подтверждения продажи активов. Храните чистую копию резервации или договора купли-продажи и календаря платежей. Многие покупатели заранее получают бразильский налоговый номер (CPF), что упрощает подписи, оплату коммунальных услуг и регистрацию. Убедитесь, что все имена, даты и суммы совпадают во всех счетах, банковских сообщениях и документе.

Маршрут 1: SWIFT с конвертацией при поступлении

Один из распространенных маршрутов — перевести USD или EUR на бразильский счет бенефициара, где средства конвертируются в BRL и зачисляются внутри страны. Преимущества заключаются в банковском уровне безопасности и надежном документообороте. Недостатками являются прозрачность валютного курса и временные задержки. Попросите принимающий банк объяснить, как устанавливается курс BRL, какие сборы посредников могут применяться и что произойдет, если перевод поступит после окончания рабочего дня. Обязательно указывайте номер контракта и этап (например, «Этап 2 — 20 процентов») в ссылке.

Маршрут 2: Лицензированный валютный посредник с предконвертацией

Лицензированный валютный брокер может принять вашу иностранную валюту, конвертировать в BRL по согласованному спреду и затем доставить средства на счет продавца, зачастую в тот же день. Это улучшает ясность по доставляемой сумме BRL и ускоряет зачисление средств в окончательном этапе. Посредник запросит полный пакет KYC и проверит контракт перед первым переводом. Для сделок по достижению этапов можно предварительно утвердить документы, чтобы последующие этапы проходили быстрее.

Маршрут 3: Эскроу под контролем юриста или нотариуса

Для проектов, находящихся на стадии планирования, или там, где важны этапы строительства, эскроу помогает обеим сторонам. Средства поступают из-за границы, документы проверяются, а платежи происходят только по выполнении условий контракта. Эскроу также упрощает учет, когда несколько покупателей финансируют один и тот же проект по времени. Если вы используете эскроу, уточните, как рассчитывается BRL на каждом этапе и есть ли короткие окна для фиксирования курсов.

Управление конвертацией BRL и датами зачисления

Четко определите, кто несет валютный риск между вашей международной датой зачисления и окончательным зачислением BRL. Если контракт оформлен в BRL, безопаснее получить подтвержденную сумму BRL для каждого этапа. Более крупные покупатели иногда разделяют переводы на несколько дней, чтобы снизить валютный риск или синхронизироваться с календарем нотариуса. Избегайте поздних переводов в день подписания, так как пропущенные крайние сроки могут вызвать повторные котировки и задержки.

Как PIX вписывается в процесс

PIX — это внутригосударственная система и не может быть инициирована из-за пределов Бразилии. Практическое использование просто: отправляйте иностранную валюту через SWIFT или лицензированного посредника, конвертируйте в BRL, а затем завершите сделку с продавцом с помощью PIX или стандартных внутренних систем. Многие застройщики предпочитают этот способ, так как получают средства мгновенно после одобрения, сохраняя полный документооборот от перевода до окончательного зачисления.

Изучите наш полный спектр глобальных услуг

Обязательные условия соблюдения и распространенные ошибки

Храните одну цифровую папку с вашими удостоверениями личности, подтверждением адреса, доказательствами источника средств, контрактом и расписанием платежей, а также каждое банковское подтверждение. Избегайте отправки средств на личные счета, не указанные в документе о собственности. Не разделяйте один и тот же этап на несколько счетов, если это не предусмотрено контрактом. Если члены семьи вносят вклад, документируйте отношения и путь перевода, чтобы было легко объяснить это при проверке.

Типичный график для успешного завершения сделки

Неделя 1 обычно посвящена сбору KYC и получению CPF. На неделе 2 банк или посредник по обмену валюты проверяют файл и предлагают варианты конвертации. Неделя 3 включает в себя первый перевод, конвертацию BRL и зачисление средств на счет бенефициара или эскроу. На неделе 4 вы завершаете запись нотариуса, регистрируете документ и подключаете коммунальные услуги. Некоторые застройщики сокращают этот график, если ваши документы предварительно одобрены; другие требуют полного интервала D+1 перед передачей.

Расходы и способы их контроля

Общая стоимость включает комиссионные за перевод, сборы посредников, сборы принимающего банка и валютный спред. Запрашивайте расценки как «BRL, зачисляемые на счет бенефициара», а не по номинальному курсу. Для крупных этапов сравнивайте как минимум две расценки в один день. Небольшое улучшение в спреде может значительно увеличить сумму BRL, зачисляемую на счет, и предотвратить недостачу при подписании.

Часто задаваемые вопросы

В: Нужен ли мне местный банковский счет? О: Многие покупатели завершают сделку, не открывая его, используя SWIFT к бенефициару или лицензированного посредника по валюте, который зачисляет BRL в стране после конвертации.

В: Могу ли я оплатить всё в USD? О: Большинство обязательств завершается в BRL, поэтому даже если счёт выставлен в USD, этап конвертации будет осуществляться. Определите письменно, как выбирается курс и кто покрывает недостачу.

В: Является ли эскроу обязательным? О: Нет, но рекомендуется для сделок по проектам, находящимся на стадии планирования, и по этапам для согласования выплат с прогрессом и снижения споров.

Следующие шаги

Выберите путь, соответствующий вашей ситуации: SWIFT бенефициару, лицензированный валютный посредник с внутренней доставкой или эскроу для поэтапных строительств. Синхронизируйте даты зачисления с назначениями, соберите все документы в одной папке и подтвердите сумму BRL, зачисляемую на счет, перед тем как заказывать билеты или грузчиков.

Ищете безопасный способ перевода денег? Нажмите здесь, чтобы связаться с нашими экспертами.

Профессиональная поддержка

От формирования файлов KYC и переговоров по валюте до окончательного зачисления BRL и записи нотариуса VelesClub Int. координирует весь процесс вместе с нашим надежным партнером UNIBROKER, обеспечивая скорость, соблюдение норм и ясность при покупке вашей недвижимости в Бразилии.