Покупка недвижимости в Швеции иностранцем: как платить, какие расходы и как избежать задержек

Краткий ответ

Задаток (handpenning): обычно около 10%, вносимый на клиентский счёт агента или юриста с точной ссылкой на договор. Средства для завершения сделки: если расчёт в SEK, платите через SWIFT на счёт в SEK; если предусмотрена опция в EUR — SEPA даёт предсказуемые сроки и комиссии. Основные расходы: рассчитывайте lagfart (часто 1.5% в типичных случаях) и pantbrev (2% на сумму нового залога) плюс фиксированные регистрационные сборы, юридические услуги и банковские/FX комиссии.

Кто хранит деньги и как происходит перечисление

Средства обычно находятся на регулируемом клиентском счёте до выполнения условий. Агент/юрист перечисляет задаток и средства завершения сделки согласно контракту: документы подписаны, обременения урегулированы, назначена передача ключей. Такая структура защищает обе стороны и упрощает сверку, если текст платежа точно совпадает с данными договора.

Какой платёжный канал использовать и почему

Расчёт в SEK → SWIFT: используйте SWIFT для перечисления на SEK‑счёт, согласуйте тип комиссий (OUR, если продавец должен получить всю сумму) и уточните cut‑off время и промежуточные банки. Расчёт в EUR → SEPA: там, где это возможно, SEPA обеспечивает T+0/T+1 с прозрачными сборами. Всегда копируйте точную ссылку (номер SPA, идентификатор объекта) в поле назначения платежа.

Валютное планирование, которое сохраняет бюджет

Переводы для недвижимости чувствительны к курсу. Для фиксированной даты завершения зафиксируйте форвард и заранее пополните баланс SEK/EUR; при гибких сроках разбивайте конвертацию на 2–4 транши, чтобы средняя ставка была выгоднее. Если у сделки есть и задаток, и сумма завершения, заранее конвертируйте задаток и застрахуйте остаток с помощью форвардной сетки, согласованной с ожидаемой неделей расчёта.

Lagfart, pantbrev и другие расходы

Lagfart: плата за регистрацию права собственности, обычно рассчитываемая как процент от покупной цены в ряде случаев (часто ~1.5% для физических лиц) плюс фиксированная регистрационная пошлина. Pantbrev: налог/сбор на ипотечное свидетельство, обычно 2% от суммы вновь оформляемого pantbrev плюс фиксированная плата. Попросите у агента/юриста единый завершающий расчёт (completion statement), где будут перечислены эти позиции вместе с банковскими комиссиями и точными чистыми суммами к оплате.

Пакет документов, который проходит банковский контроль

Подготовьте один индексированный PDF перед первым переводом: 1) паспорт + подтверждение адреса (или выписка компании + сведения о бенефициарах), 2) оферта/договор (SPA), дополнения и завершающий расчёт, 3) подтверждение источника средств (платёжные ведомости + налоговые декларации, решения о выплате дивидендов или договоры продажи активов с выписками по счёту), 4) подтверждения FX‑операций, если вы конвертировали, 5) инструкции по эскроу и простой протокол освобождения средств. Согласованность юридических имён и сумм во всех документах ускоряет проверку комплаенс.

Изучите наш полный спектр глобальных услуг

Текст платежа: что написать, чтобы эскроу мгновенно соотнесло платёж

Используйте формулировки, основанные на договоре: «Задаток по SPA [Номер], объект [Адрес/ID]»; «Оплата завершения, SPA [Номер], Стокгольм»; «Сборы и налоги по расчёту [Дата]». Избегайте расплывчатых описаний вроде «оплата недвижимости». Если налоги или сборы отправляются отдельно — делайте отдельные переводы с отдельными ссылками.

График от оферты до ключей

1) Принятое предложение и задаток. Вы получаете инструкции для клиентского счёта и точный текст ссылки. Подтвердите валюту, канал, комиссии и cut‑off письменно.

2) Договор и финансирование. Уточните потребности в pantbrev; если оформляется новый ипотечный сертификат, заложите налог и сборы. Попросите юриста включить все позиции в один завершающий расчёт.

3) FX и банковские лимиты. Для крупных переводов запросите повышение лимитов за 24–48 часов; решите, брать ли форвард или разбивку траншей и соберите подтверждения.

4) Перевод задатка. Отправляйте в первой половине дня; делитесь доказательством (SEPA end‑to‑end ID или SWIFT MT103) с агентом/юристом в той же цепочке переписки, что и документы.

5) Неделя завершения. Повторно подтвердите реквизиты бенефициара; если времени мало, зачислите средства на рабочий день раньше. Скоординируйте выпуск средств и передачу ключей в одном письме, чтобы избежать недоразумений.

6) Регистрация. Агент/юрист подаёт документы на регистрацию права (lagfart) и оформляет pantbrev при необходимости, используя деньги на клиентском счёте в соответствии с расчётом.

Распространённые ошибки и быстрые решения

Неполные или расплывчатые ссылки: всегда указывайте номера SPA и ID объектов. Поздние FX‑решения: фиксируйте форвард для жёстких дат или используйте траншевую конвертацию для гибких сроков. Опечатки в именах или реквизитах: копируйте и вставляйте из официальных писем. Разделение средств без согласия: делайте разделение только при письменном одобрении и с отдельными ссылками. Отправка после cut‑off: переводите заранее; избегайте отправки в выходные для расчётов в понедельник.

Дальнейшие шаги

Запросите единый завершающий расчёт с указанием валюты, канала, комиссий и ссылок; подготовьте один индексированный PDF; спланируйте FX и обеспечьте банковские лимиты; назначьте переводы с учётом cut‑off и праздников; делитесь подтверждениями в той же переписке для немедленного выпуска средств. VelesClub Int. совместно с нашим партнёром UNIBROKER поддерживают безопасные международные платежи и полный цикл завершения сделок по недвижимости для Швеции и других направлений.