Oferta de terrenos nas Filipinas – Lotes para desenvolvimento e agriculturaHabitação acessível emcosta e cidades

Potencial de Investimento em Terras nas Ilhas Filipinas

Tipos de Terras e Usos Permitidos

As terras nas Filipinas são categorizadas em diversos tipos, cada uma oferecendo oportunidades distintas para desenvolvimento e investimento. Terras residenciais são comumente encontradas em áreas suburbanas e zonas costeiras emergentes, atendendo à demanda habitacional tanto de locais quanto de filipinos retornando do exterior. Terras comerciais, incluindo lotes designados para varejo, hospitalidade e desenvolvimento de escritórios, estão concentradas em áreas urbanas chave como a Metro Manila, Cebu e Davao. Lotes agrícolas – abundantes em Luzon, Mindanao e Visayas – estão se tornando cada vez mais procurados para agricultura sustentável, agroturismo e produção de coco ou manga. Investidores também podem explorar zonas de desenvolvimento de uso misto e parques eco-industriais endossados pelo governo em regiões como Clark e Subic Bay.

Formatos de Propriedade e Estrutura Legal

Estrangeiros não podem possuir terras diretamente nas Filipinas. No entanto, existem várias alternativas legais. Uma estrutura amplamente utilizada é a formação de uma corporação filipina, com pelo menos 60% de propriedade local, através da qual estrangeiros podem ter a posse indireta de terra. Nacionais estrangeiros também podem arrendar terras por até 50 anos (renovável uma vez por 25 anos), frequentemente utilizado para desenvolvimento de resorts ou comerciais. Unidades de condomínio são isentas de restrições de propriedade e podem ser compradas livremente, desde que a propriedade estrangeira no edifício não exceda 40%. A aquisição de terras requer uma diligência devida minuciosa, incluindo verificação de título, certificação de zoneamento e checagens por reivindicações ancestrais em áreas rurais. O registro de títulos é gerenciado pela Autoridade de Registro de Terras (LRA).

Preços das Terras e Tendências de Mercado

Os preços das terras nas Filipinas variam drasticamente dependendo da localização, zoneamento e infraestrutura. Na Metro Manila, lotes comerciais podem chegar a $4.000–$8.000 por m² em distritos de negócios como BGC e Makati. Em contraste, terras agrícolas em províncias como Ilocos ou Bukidnon podem variar de $2 a $10 por m². Terras costeiras em Palawan, Siargao ou Bohol estão se tornando cada vez mais procuradas devido ao crescimento do turismo e à oferta limitada. A expansão da infraestrutura, como o programa Build! Build! Build! e a próxima Rede de Estradas Expressas da Spine de Luzon, continua a abrir novos corredores de investimento e aumentar os valores das terras em todo o arquipélago.

Cenários de Investimento: De Resorts a Projetos Agrícolas

Os investidores em terras nas Filipinas tipicamente seguem um de quatro caminhos. Primeiro, lotes costeiros em centros turísticos como El Nido ou Siargao atraem desenvolvedores planejando resorts boutique, acampamentos de surf ou retiros de bem-estar. Em segundo lugar, terras residenciais próximas à Metro Manila, Iloilo ou Cebu são utilizadas para condomínios de baixa altura ou projetos habitacionais horizontais voltados para o mercado interno. Em terceiro, a agricultura continua popular, com investidores adquirindo terras agrícolas para cultivos voltados para exportação, agricultura integrada ou até mesmo propriedades de agroturismo. Por fim, terras suburbanas e periurbanas oferecem potencial de armazenamento de terras a longo prazo à medida que as cidades se expandem e a infraestrutura melhoram.

Regiões Notáveis e Catalisadores de Infraestrutura

As melhorias de infraestrutura nas Filipinas estão rapidamente remodelando a dinâmica de investimento em terras. Luzon Central (Clark, Pampanga) se beneficia da proximidade com o Aeroporto Internacional de Clark e a Estrada Expressa Subic-Clark-Tarlac (SCTEX), tornando-se um centro para logística e parques tecnológicos. Luzon do Sul (Batangas, Laguna) é preferido para desenvolvimentos residenciais e industriais ligados à Estrada Expressa Cavite-Laguna (CALAX). Ilhas Visayas como Cebu e Bohol continuam a expandir comunidades de resorts e aposentadorias, enquanto a região de Davao em Mindanao permanece um centro para o uso de terras agri-industriais. O impulso nacional em direção à descentralização abre novas cidades secundárias e cidades costeiras para investidores de terras em fase inicial.

Processo Regulatório e Tributação

A aquisição de terras nas Filipinas requer várias etapas: contrato de venda notariado, certidão negativa de impostos, pagamento de impostos sobre ganhos de capital e imposto de selo documental, transferência de título através do Registro de Imóveis e atualizações de declaração de impostos junto ao escritório do avaliador local. Os impostos incluem um imposto sobre ganhos de capital de 6%, um imposto de selo documental de 1,5% e impostos anuais sobre propriedade imobiliária (tipicamente 1–2% do valor zonal). Estruturas de arrendamento requerem aprovação do Departamento de Meio Ambiente e Recursos Naturais (DENR) e das juntas de zoneamento locais. Para projetos de grande escala, um Certificado de Conformidade Ambiental (ECC) pode ser obrigatório.

Demanda Estrangeira e Modelos de Entrada Estratégica

A demanda de investidores estrangeiros — particularmente da Coreia do Sul, Japão, Cingapura e, cada vez mais, dos Emirados Árabes Unidos — está impulsionando o interesse em terras filipinas, especialmente para empreendimentos turísticos e de hospitalidade. Muitos entram no mercado através de joint ventures com parceiros locais, arranjos de usufruto, ou arrendamentos de longo prazo vinculados a contratos de gestão. O interesse também está crescendo em desenvolvimentos baseados na comunidade que integram emprego local, conformidade ESG e modelos de gestão a longo prazo, especialmente em áreas rurais e indígenas.

Riscos e Medidas de Diligência Devida

Apesar do grande potencial, investir em terras nas Filipinas traz riscos: títulos obscuros, ocupantes informais, reivindicações de domínio ancestral sobrepostas e mudanças nas regras de zoneamento. Recomenda-se aos investidores realizar levantamentos de terras, obter declarações de impostos e verificar a autenticidade do título através do sistema de verificação de títulos eletrônicos da LRA. Fazer parcerias com assessores jurídicos experientes em aquisição de terras e envolver corretores locais com conhecimento da área reduz significativamente o risco da transação.

Oportunidades Sustentáveis e Perspectiva a Longo Prazo

Com suas mais de 7.000 ilhas, classe média em crescimento e expansão de infraestrutura impulsionada pelo estado, as Filipinas oferecem valor de longo prazo em propriedades estratégicas. Terrenos para usinas solares, vilas de aposentadoria e propriedades turísticas estão ganhando apelo, especialmente em províncias com zonas ecológicas. A capacidade de garantir terras acessíveis em corredores de crescimento posiciona os investidores para se beneficiarem de mudanças demográficas, desenvolvimento regional e resiliência de mercados emergentes. À medida que estruturas legais e digitais continuam a se modernizar, as Filipinas se destacam como um dos destinos mais promissores do sudeste asiático para investimento em terrenos.